[摘要] 房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。
北京、上海、广州、深圳四城市房地产发展与调控建议
从四大城市历年的调控措施成效来看，虽然已取得一定效果，但关于促进房地产市场的健康稳定发展仍有许多工作要做，对于未来房地产调控，提出以下建议。
（一）长效调控机制建议
学习美国房地产市场，建立公开、透明的网络查询系统。四大城市可以借鉴美国房地产市场，建立全市范围内公开、透明的网络查询系统，即每栋房子的地理、设施信息、使用状态、买卖价格均可查询。实现以下几个主要功能：1.对一套住宅从建设之初到交易环节的全记录，一定程度上杜绝本市“房叔房姐”现象；2.房产过户征税依据；3.计算全市存量房均价水平；4.“同质可比”计算房价涨幅。具体操作方案：四大城市相关部门牵头统计全市存量房数据，专业银行提供二手房过户价格及业主信息，税务等部门联动。
完善房产税征管办法。2011年1月28日，重庆、上海在国家刚刚公布“国八条”后仅，同时公布实施房产税，开启了房地产税收体系由仅在交易环节征税向交易和持有环节同时征税的新篇章。
从影响上看，房产税的征收范围和征收对象决定了房产税影响的广度，而税基和税率决定了影响的程度，在当前国家支持自住、打压投机的大背景下，针对豪宅和多套房、式的差别化税率必然是一种趋势。在四大城市，建议可以按如下征收房产税：1.对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为性住宅消费，按市场评估价每年征收1%-3%的房产税，且没有减除额；2.家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；3.家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。
加快处理和利用历史违建私房。国务院发展研究在向十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告中提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，收缩政府征地范围；对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。
对于规范“小产权房”市场，可以从以下方面着手：对城中村住宅盘查，限制在建中项目，按照本地农民住宅、统建楼、集资房等分类，有区别地用发放不同类型的产权证或收购转为公租房等方式处理。
（二）短期调控机制建议
严格执行住房限购、限贷政策的同时，可针对性设立区域。加强限购、限贷政策社会监督，组建监督委员会。其中，把弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单，5年内不准在当地买房。
另外，鉴于广州从化、增城后，对调控房价起到明显作用，四大城市可以一定程度上效仿，对房价相对较低、供应量相对较大的区域取消限购令，以实现房价结构性调整。
继续强化商品住房预售管理，引导房地产开发企业理性定价。一是要求限价，开发企业在房地产销售过程中应按不同结构、不同户型合理定价，确保房价稳定运行，促进房地产市场平稳健康发展；二是采取现售，对于个别异常高价的住宅项目，暂时采取适当限制预售规模措施，从供应层面降低开发商的高定价。
进一步加强新建商品房买卖合同备案管理，控制交易节奏。对于已取得预售资格的个别高价住宅，避免开盘后出现大量集中网签、推动全市均价异常上涨、造成市场的不正常波动，误导市场预期。通过限制高价房备案数量、延长备案时间、降低备案价格等手段，消除均价结构性上涨，确保房地产市场平稳健康发展。
区别对待“改善型需求”。自从本轮宏观调控以来，因为限购限贷政策的制约，部分真正想改善自住条件的“改善型”需求被误伤，陷入了一个尴尬的境地。建议通过城市间房产交易信息联网，根据房产售出时的部分，有差异化地执行“二套房首付七成”政策，避免“一刀切”。
（作者单位：国家统计局深圳调查队）
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