上车好难，深圳的房贷利率又上浮了。
文君拿到的房贷利率统计表，才短短两天的时间，深圳银行房贷利率又变了个样，前两天建行首套房贷利率还是上浮10%，昨天（7月25日）已上浮15%。
现在大部分银行首套均执行上浮15%的房贷利率，刚需购房者置业压力又大了……
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一二手房房价倒挂 豪宅遭抢
与刚需买房现象截然不同的是深圳豪宅市场。上周深圳共有3个住宅（天健公馆、勤诚达正大城、满京华云晓公馆）新盘入市，据深圳中原研究中心统计，上周一手住宅开盘去化接近六成。
其中天健公馆是公证摇号选房，当天项目推售165套94-162平住宅，去化率达到80%，作为香蜜湖豪宅项目，摇号选房似乎成了深圳豪宅的“标配”。
前不久，公证摇号开盘的华润城、招商双玺等项目纷纷霸占地产人的朋友圈，“认筹几百万”、“总价*千万起”、“摇号买房”等都成了圈里的热门话题。
招商双玺和华润城的热销，是目前深圳豪宅市场的一个缩影，买房难度不亚于打新股。
文君认为，深圳豪宅热销不是偶然，是深圳购房群体在变化……
由于深圳土地资源匮乏，近年来市场供应一直紧缺，尤其是高端住宅长期处于“供不应求”状态。
而受限价政策的影响，高价房源的价格受到抑制，很多豪宅备案价格远低于市场预期，新旧房倒挂现象严重，自然是抢到即赚到。
在市场预期不明朗的情况下，地处核心地段且占据稀缺自然资源的高端豪宅，保值增值的属性明显相对更强。
据戴德梁行分析指出，由于信贷政策收紧，购房成本大大提高，真正的刚需受到打压。而主打刚需的楼盘项目大多位于坪山、沙井、光明等偏远区域，因为配套相对落后等原因，开盘结果并不理想，大部分楼盘出现“有价无市”的局面，部分去化率仅20%-30%左右。
购房者转战二手楼市 学位房和大户型需求强劲
随着新房市场供应的减少，不少购房者需求转向了二手房市场。
自3月底，深圳出台“三价合一”政策，本以为，二手房成交会有一定的盘整期。然而，这几个月成交数据呈“稳步上升趋势”，6月才有了微跌。均价方面，半年涨了4.04%，均价从54208元/㎡上涨至55600元/㎡。
深圳半年二手房成交月度走势
据文君了解，带有名校学位的二手楼盘领涨全市。例如坐拥大把名校的福田中心区、香蜜湖、深圳湾、后海等区域。当然这些片区除了优质教育，优质的地段、户型和高品质的小区也是价格驱动的重要因素。
同时，其他片区带“实验”、“深中”等学位的楼盘也有不小的涨幅，价格明显高于周边楼盘。且学校名气越大，涨价空间也越高。
据乐有家研究中心盘点的2018上半年深圳六区二手住宅楼盘热销榜中，上榜的不是大型小区就是低价楼盘，或者是热门。
罗湖区名为百仕达花园，成交均价6.04万元/㎡；福田名为皇御苑，成交均价6.25万元/㎡；南山名为华润城润府，成交均价11.02万元/㎡；宝安名为桃源居，成交均价4.55万元/㎡；龙岗名为龙珠花园，成交均价3.59万元/㎡；龙华名为莱蒙水榭春天，成交均价7.38万元/㎡。
尽管深圳各区每年都在积极增加学位，但缺口依旧较大，据教育部门测算，预计到2020年，深圳小一学位缺口将达到4.95万个。从这个趋势看，深圳的学位房房价仍将坚挺。
此外，戴德梁行指出，大户型和逐渐稀缺的高拓展户型也是市场关注的重点。从监测到的成交数据来看，以3-4房为主的改善型成交占比不断增大，市场需求的面积段逐渐上移。
而未来随着租售同权的发展，刚需小户型的需求有可能被租赁取代。在购房条件限制和供应持续紧缩的情况下，大户型有望成为楼市持续发展的动力源和增长点。
“市场分化的趋势在不断加大，对于深圳的刚需来说，高居不下的房价、紧缩的供应以及收紧的信贷政策大大压缩了刚需上车的空间，买房的难度变得越来越大。”戴德梁行表示。
文君言2018-07-26 16:19:26
