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地产营销数据惨不忍睹
3月30日，华侨城A（000069.SZ）披露2023年年报。
财务数据显示，2023年公司实现营业收入557.44亿元，同比降低27.39％。归属于上市公司股东的净利润亏损64.92亿元，同比上升40.46％。经营活动产生的现金流量净额约34.23亿元，同比增长695.59％。加权平均净资产收益率为-9.9％，基本每股收益为-0.7916元/股。
对于报告期净利润为负的原因，华侨城在年报中表示，主要源于地产业务收入结转金额和毛利率较上年同期下降，对部分项目计提资产减值准备；但亏损金额较2022年同期大幅减少，主要原因如下：公司旅游业务强劲复苏，本报告期公司旅游业务明显改善；公司深入开展降本增效专项行动，加强全面预算过程管控，本报告期管理费用、销售费用较2022年同期减少；本报告期计提的资产减值准备较2022年同期减少。
截至2023年末，华侨城货币资金余额为401亿元，占总资产比例超过10%,对短债覆盖倍数为1.63。经营性现金流净额34亿元。
公司平均融资成本为3.91%，较年初下降32bp，有息负债总额1334亿元，有息负债以中长期负债为主，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比18%，中长期借款及应付债券占比82%。
截至2023年末，华侨城总资产为3710.29亿元，同比下降5.57％；归属于上市公司股东的净资产为619.53亿元，同比下滑10％；资产负债率为76.81％，EBITDA全部债务比为1.85%。
另外，华侨城2023年旅游综合业务收入314亿元，同比增加15%，文旅项目共计接待游客9365万人次，同比2022年提升51%。
其中，2023年华侨城的房地产业务收入242亿元，同比减少51%；合同销售面积227.3万平方米，同比减少15%；合同销售金额449.3亿元，同比减少19%。
由此可见，华侨城地产业务是寒气逼人。
就拿深圳的项目——宝安的华侨城瑞湾府来说，2021年下半年开盘，卖了2年多，还有近半的房源待售。
同样位于宝安区的华侨城宝辰，2022年下半年开盘，卖了1年半之久，去化不到2成。
惨烈的销售数据，总得有人背锅啊！
果不其然，年报披露同一天，华侨城A还披露了一份公司董事、总裁王晓雯离任的公告，原因是工作调动。
去年7月，中国证监会深圳监管局曾发布关于对深圳华侨城股份有限公司采取责令改正措施的决定，以及关于对段先念、王晓雯、冯文红采取出具警示函措施的决定。
其中提到，该公司存在以前年度资产减值不及时、不充分，部分项目不同报告期未保持会计估计的一致性，信息披露不充分、不完整等问题。
对此，华侨城时任董事长段先念、总经理王晓雯、时任财务负责人冯文红对上述问题负有主要责任，深圳证监局对三人分别采取出具警示函的监管措施。
此次王晓雯离任后，副董事长刘凤喜先生将代行总裁职责。
铁打的营盘，流水的高管。
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房地产深度调整
华侨城内忧外患加剧
拥有中国首个主题公园“锦绣中华”、世界之窗、深圳欢乐谷、东部华侨城等光辉战绩的华侨城，在业界是“文旅航母”般的存在。
从1989年改革开放初期，凭借“锦绣中华”主题公园投资神话一炮打响后，华侨城逐步摸索出了一条“旅游+地产”的发展模式。
即用旅游资源带动地产销售，同时地产反哺旅游，并以这一模式低价获取大量土地，快速实现全国复制。
1997到2020的二十余年间，旅游业和房地产业双双蓬勃发展，华侨城乘着时代的东风扶摇而上，营收从1.6亿提升到804亿，归母净利润从0.61亿增至126.85亿，复合增速都在30%上下。
前任董事长段先念用他擅长的“曲江模式”，带领华侨城迈进千亿军团，为华侨城博得“文旅航母”的声名，同时也给现任张振高留下了一个相当棘手的摊子。
2020年后，旅游受困于疫情，房地产进入深度调整，时代的风转而变成时代的灰，落到了华侨城身上，成为压垮这艘文旅航母的五指山。
2021年以前还是50%以上的毛利率，如今两大板块均已跌破20%线。
2021年开始出现利润大幅下滑，2022年净利润亏损128亿，通过大幅计提资产减值损失，填埋过往肆意扩张留下的坑，由此引发了包括企业内部问题、深圳欢乐谷事故、投资者关系紧张等一系列内忧外患。
好在疫情放开，2023年华侨城旅游综合收入超过房地产，占了年度营收大头。数据显示，公司旗下文旅项目共计接待游客9365万人次，同比2022年提升51%。
经营性现金流回正，虽然依旧亏损，但亏损额同比减少44亿。
但房地产业务板块，华侨城要面对和解决大量三四线城市沉淀的存货。
比起一二线城市，当下的三四线城市去化压力，是让碧桂园都承受不住的程度。
对于三四线城市的去化问题，华侨城方面回复地产财富会：
以几线城市来划分可能不够精准，有些属于交通枢纽型或者有独特旅游资源优势的三四线城市，市场表现还是可以的。当然，华侨城也在加大营销去化力度，持续优化地产资源布局和业态结构。
在财务安全方面，除了有息负债有点高令人担忧外，华侨城2023年末在手现金401亿，现金短债比1.63，暂时没有还债风险。
若能甩掉历史包袱，华侨城未来的路会好走一些。
也希望华侨城如业绩会主题“笃行改革强动力 克难奋进稳经营”，尽快实现转亏为盈，缓解股民朋友直呼“今年再亏下去就ST了”的忧虑。
来源：文君言综合自闺蜜财经、地产财富会、每日经济新闻，转载请注明以上来源。
文君言2024-04-04 10:59:55来自广东省
