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合伙买房靠谱吗?需要了解哪些风险?

中原大咖 2018-08-10 18:04:39

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买房是一笔不小的开销

许多城市又限购、限贷

在这种情况下

有些人就想到了“合伙买房”

亲友间一起互帮互助

名额和资金就能凑全了

看似“神操作”的合伙买房

其实也存在诸多法律风险

跟大家一起先看个栗子

合伙买房发生纠纷,成功起诉确权

这一纠纷案例发生在2013年的上海。

被告胖虎和原告大雄是好朋友,为购买房屋,双方各出资120万元,并由胖虎于2013年2月15日出面签订《上海市房地产买卖合同》,购买了上海一处总价240万元的房屋。

二人于2013年2月7日签订了《合伙买房协议》,对各自的出资比例及享有的房屋份额进行了约定:二人各占50%产权。诉争房屋所有权归双方共有,双方共同行使所有权。

2013年6月,诉争房屋办理了房产证并登记在胖虎名下。后大雄多次向被告胖虎要求加名,但胖虎一直不予配合。原告现起诉确认原告占诉争房屋50%产权份额,要求被告胖虎配合办理过户手续。

被告胖虎不同意原告诉请,请求法院驳回其诉讼请求,该房屋产权按现状。

根据物权法相关规定,房屋为双方共同购买,故二人对该房屋均享有权利。双方在协议中已约定按出资比例对房屋享有产权份额,故原告享有50%的产权份额。

经法院审理后,判决房屋由二人按份共有,各享有50%的产权份额;被告于判决生效之日起十日内,需协助原告将房屋产权变更登记至二人名下。

合伙买房几大不得不知的风险

【房屋处置意见分歧】

合伙购买的房子,如果出租,租给谁、如何租、租金多少、如何分配?如果卖出房屋,何时转手?如果共同居住,使用面积如何分配?以上种种,难免会出现意见相左的时候,纠纷就发生了。

【市场风险】

一旦楼市遇冷、房价降了,双方又要如何止损?如何分担各自的损失?

【贷款风险】

当多人合伙买房需要贷款时,在银行住房贷款合同中,把一个人作为“主贷款人”,其他都是“共同贷款人”。

一旦共有人之间发生纠纷,主贷款人就要承担其他共有人不按约定还款的风险。同时,当主贷款人不能还款时,银行也会向共同贷款人催收贷款。

【隐名合伙风险】

当一方不方便出现在产权证上时,就会出现隐名合伙的情况。这时房屋产权就会出现只有一个人的名字,这时产权人就可以在不经过隐名合伙人的同意的情况下,擅自处理房屋,隐名合伙人的权益就会受到损害,这也是合伙买房存在的一大风险。

前文提到的案例中,房屋登记在被告一人名下,双方就是“隐名合伙”情况,结果就在加名过程中出现了纠纷。

【“隐形共有权人”】

在合伙买房中还可能存在一种人——“隐形共有权人”。也就是说合伙人中如果有一方或者双方是已婚的,那么其配偶也会对该房屋享有一定的权利。如此一来,当需要贷款或者日后需要将房屋转手的时候,也需要经过隐形共有人的同意,这样无形中也就增加了合伙双方矛盾产生的概率。

即使双方均未婚,但在某方结婚后,其配偶会否要求在合伙购买的房产上加名,以后出现纠纷又应该如何解决,都是需要考虑的问题。

合伙买房应该如何预防风险?

总之,就是要有一种“亲兄弟,明算账”的精神,事先对于一些重要问题明确协商约定。

【“共同共有”or“按份共有”?】

在房屋所有权由两个以上主体共同拥有时,有“共同共有”和“按份共有”两种形式。

共同共有:对房屋不区分份额,享有平等的所有权,分割时原则上是均分;

按份共有:原则上按出资比例来分割,亲友间合伙买房通常采用此种方式。按份额共享占有、使用、收益和处分的权利,承担相应义务。

合伙购房必须明确约定房屋的共有性质,为避免日后纠纷,最好签订一份书面协议。

【明确贷款权利和义务】

如果以一方名义向银行借款,并独自归还,应当在书面协议中写清楚银行借款是否算一方出资,以及将来的分割方式;

如果以一方名义向银行借款,实际上由双方共同还贷,就需要有更加详细的约定,例如约定款项的进出账户,每月还贷也要通过银行转账。这样可以有效避免一方交出现金共同还贷,但没有相关出入账记录,万一产生纠纷难以自证的问题。

【购房前需公证协议】

合伙买房前进行公证协议,对合伙双方都是一个保障,将自己的权益书面化,并且有法律保障,可以避免日后的麻烦。

公正协议的内容一定要明确,尽可能把细节问题一一包含进去,明确合伙双方责、钱、权、利、房的归属,以免发生利益纠纷。确定好协议内容后,需要去公证处办理相关手续。


来源:华律网 | 东南网 | 湖北普法 | 现代金报

整理:中原大咖

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