法拍房实际居住人拒绝搬迁腾房难——南方日报采访颜宇丹律师

购买司法法拍房一向被认为比市场流通的商品房便宜，在房价高企的背景下，部分购房者也会舍弃主流的买房渠道而考虑买司法拍卖房。然而从风险管理的角度来说，购买法拍房的风险也比市场流通的商品房要高一些。

近日，林先生向南方+反映称，他今年４月在网上通过司法拍卖渠道以400余万的价格成功拍下了龙岗某小区房产，后法院出具了执行裁定书顺利办理了房产过户手续并拿到房产证，但直到6月16日都不能收房入住。

“我在房产过户手续全部完成后通过供水、供电单位将水、电过户并要求停水停电，但房内人员还是没有搬走。里面一直有人住着不肯出来，后来也报了警，警方表示该问题要找法院，法院表示里边住有老人清场难度很大”，林先生表示。

6月16日上午，笔者与林先生、海逸雅居物业管理处工作人员一同来到该房屋门前，无论怎么敲门都是无人应答或者开门。林先生和管理处一位工作人员打了招呼，双方看起来比较熟悉，管理处派了一位工作人员和林先生一起来到这个法拍房。

“这间房有160多个平方，是个顶楼复式，户型也很不错”，林先生表示每次敲门都没人开，门口的法律文书也被撕了下来。“我知道他们家里目前是原业主的父母两位老人还有大伯住在里面，并请了两个护工，可是我家里也有老人，我目前还要租房子住。”

负责该执行工作的法院负责人表示，经法院调查及上门走访，了解到原住户家中有老人和残疾人居住，存在一定困难，目前法院正在积极推动房屋执行和清场交付工作，已多次做工作并在现场张贴相关告知书。该负责人表示，考虑到弱势群体的实际困难，法院希望尽量以和平方式实现房屋交付，如若原住户一直拒不搬离，法院将采取进一步措施推动房屋清场交付。

其实，房屋交付难是购买法拍房的风险之一，类似案例也有不少。例如据媒体公开报道，张女士在司法拍卖中以1250万元的价钱竞拍到龙华星河丹堤一套260多平方米的房产，可是当她带着产权证和小区物业一起上门收房时，发现原业主态度强硬拒不搬离，家中老人甚至以死威胁张女士，后张女士要求物管停水停电停气，但原业主自己挑水点蜡烛克服重重困难依然不肯搬离。

“实际居住人拒绝搬迁入住难是购买法拍房的风险之一，在此情况下，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难”，深圳市律师协会宣传工作委员会副主任、广东丹柱律师事务所主任律师颜宇丹表示，深圳法院在处理法拍房的问题上比如对于不动产占有使用或租赁情况，执行法院负有特别提示和说明义务。在操作层面上，执行手段也更为强硬化，比如对于拒不搬离的采取停水、停电、停气以示警告，或者对当事人采取罚款、拘留的强制措施，严重的甚至会追究刑事责任。

除了交付难之外，购买法拍房还有哪些风险要注意？又应该如何规避这些风险呢？

颜宇丹表示，在不少购买法拍房的案例中出现拍卖房产存在长期租赁合同的情况。她表示，民间借贷中债权人往往会要求借款人签订空白的租赁合同或长期租赁合同，以保证在债务存续期间房产不被处分，若拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，买受人取得房屋所有权后，也不能对抗租客的租赁权，即使取得了房屋的所有权，也无法实际入住。这种做法的出租人和承租人主观上存在是恶意，买受人可以向法院申请主张租赁合同无效。但实践中，要证明出租人和承租人存在主观上的恶意是比较困难。“不过，如果发现租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前、未办理租赁登记备案手续、约定的租赁年限过长或者一次性付清租金等情形，法院一般不会直接认定存在真实有效的租赁合同关系,还应审查合同内容、签订经过、付款方式等”。

颜宇丹建议，市民购买法拍卖房前应先调查清楚相关内容，尤其是该房产是否已取得房产证、是否被查封；还应审查受托拍卖人是否取得了合法有效的授权委托，房屋是否存在抵押权或房屋租约。同时，需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。

【撰文】李丹

来源：深圳记者帮