作者｜张茂荣

房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟首席律师

主攻：重大疑难房地产案件、小产权房（含历史违建、绿本房）纠纷、涉房家事、大宗交易、民行/民刑交叉等

父母离婚，协议约定违建私宅归子女所有，后父母负债资不抵债，债权人可否要求强制执行该违建私宅？对此，深圳市中级人民法院裁决：不能！

裁判文书：刘一源与邓梦斯及张玉芹、刘晋超案外人执行异议之诉二审民事判决书案号：（2020）粤03民终5365号裁判法院：深圳市中级人民法院裁判日期：2020年10月26日裁判来源：中国裁判文书网基本案情：涉案房产为没有产证的深圳市历史遗留违法建筑类违建私宅。2005年11月8日，刘一源（尚未成年）父亲刘某海与母亲张玉芹离婚，《离婚协议书》（加盖深圳市福田区民政局公章）约定违建私宅归刘一源所有。2008年7月28日，张玉芹向债权人邓梦斯借款并出具借款条：“张玉芹以其名下深圳市龙华镇羊龙新村2号楼住所标的（涉案房产）作抵押，向邓梦斯借款……”。2009年11月21日，张玉芹以自己名义填写《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表（住宅类）》，并经深圳市宝安区大浪街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室对外公示。2010年，深圳市中级人民法院二审判决张玉芹偿还邓梦斯借款148万元，同年邓梦斯申请强制执行，深圳市福田区人民法院裁定终结本次执行程序，2017年6月27日恢复本案执行。2018年8月13日，福田法院告知张玉芹已备案查封涉案房产，《公告》拟强制管理，所得用以清偿案件债务，责令张玉芹及居住、使用上述房产的所有人员限期自行迁出，不迁出，本院将依法强制搬迁。刘一源以案外人身份提出执行异议，主张涉案房产归其所有，请求不得执行涉案房产。在此之前，另案张玉芹作为被执行人案中，深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法执外异字第61号《民事裁定书》，认定根据离婚协议，涉案房产分配给了案外人刘一源所有，裁定刘一源提出的执行异议成立，解除对涉案房产的查封。其后的执行异议之诉一审、二审均认为刘一源以其父母在2005年离婚时已约定将涉案房产归其所有，由于历史遗留问题而一直未能过户至其名下，且该房为其栖身之所为由提出执行异议，理由充分，裁定不得执行（宝安法院的相关法律文书）。

买“违法违建”，遇“城市更新”，遭“卖方反悔”，咋办？.

执行异议审查结果：驳回刘一源的异议请求。深圳市福田区人民法院执行审查认为：虽然被执行人张玉芹于2005年签订的《离婚协议书》明确约定涉案房产归案外人所有，但2009年11月21日进行深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报时涉案房产当事人信息仍登记为被执行人张玉芹且进行了信息公示，本案生效判决亦查明被执行人张玉芹于2008年借款时曾约定以其名下涉案房产作抵押向申请执行人借款，故，2005年签订的《离婚协议书》对涉案房产归属的约定已在2009年深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报时进行了变更，也不能对抗已经信息公示的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表（住宅类）》。此外，上述宝安法院的相关法律文书系对不同案件进行的裁判，也并无明确就涉案房产判决权利归属，对本案亦无法律拘束力。综上，案外人提出的执行异议，理由不能成立。2019年09月20日裁定：驳回刘一源的异议请求。

历史违建：买卖无效，赠与有效！

执行异议之诉一审：驳回刘一源的异议请求。刘一源不服驳回裁定，向该院提起执行异议之诉，要求不得执行涉案房产。深圳市福田区人民法院经审理认为：刘一源主张其对涉案房产拥有对抗执行的民事权益的依据是签订于2005年的刘一源父母的《离婚协议书》，但是在此之后，本案的被执行人张玉芹仍于2009年11月以自己的名义向深圳市宝安区大浪街道办事处申报涉案房产。且《人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》百二十八条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”以此规定类推，张玉芹如要赠与涉案房产，可将相关手续，如与原村民签订的土地或房屋转让协议等材料交与刘一源或刘一源的父亲，以便其之后主张权利，但其于2009年11月仍可持有相关材料申报，可见其并没有实际履行该《离婚协议书》赠与房屋的义务，故刘一源的主张因赠与行为未实际履行而不成立。刘一源称2009年普查申报不具有确认权属的功能，但该不具有确认权属功能是由于涉案房产是违法建筑的原因所致，如系符合政策的私房在申报后，可依相关规定予以确权。本案的查明事实与宝安区人民法院及深圳市中级人民法院的生效判决查明事实不同，且生效判决亦未对该房产进行确权，故不存在刘一源主张的同案不同判问题。一审判决：驳回刘一源的诉讼请求。“历史违建”收件回执的性质和作用执行异议之诉二审：支持刘一源异议请求，不得执行涉案房产！深圳市中级人民法院经审理认为：本案系案外人执行异议之诉。二审争议的焦点：一、刘一源对执行标的即涉案房产是否享有民事权益；二、如享有该权益，是否足以排除强制执行。争议焦点一，《离婚协议书》系张玉芹与刘一源父亲刘某海的真实意思表示，合法有效。协议约定张玉芹所有的涉案房产在双方离婚后归儿子刘一源所有，刘一源的抚养人刘某海有权居住。此约定内容为夫妻双方的共同意思表示，与婚姻关系解除、子女抚养以及其他财产分割等一并构成离婚协议的整体，并非张玉芹单方无偿将涉案房产赠与刘一源的行为。一审判决基于赠与关系前提，以赠与未实际履行导致赠与行为不成立为由，进而判决刘一源对涉案房产不享有民事权益，适用法律有误，本院予以纠正。关于张玉芹在2009年11月21日对涉案房产进行历史遗留违法建筑普查申报的行为，本院认为，违建申报主体非最终确认权属的依据，且即便经张玉芹申报后房产登记在其名下，由于《离婚协议书》涵盖张玉芹在房产可办理过户时应配合履行过户登记至刘一源名下的义务，进行历史遗留违法建筑普查申报不排除是张玉芹为履行该义务的行为，故不能以此推定夫妻双方对离婚协议中就涉案房产归属问题重新约定归张玉芹所有。因此，《离婚协议书》关于涉案房产归刘一源所有的约定仍然有效，刘一源基于该约定享有在条件成就时将房产过户至自己名下的合法民事权益。争议焦点二，本院分析如下：首先，刘一源对涉案房产享有的请求权是基于2005年11月《离婚协议书》而产生，而邓梦斯对张玉芹享有的返还借款请求权是基于2008年7月借款合同关系产生，时间明显晚于刘一源请求权产生的时间，故不存在张玉芹通过签订《离婚协议书》恶意预先转移、逃避其个人债务的可能性。其次，刘一源享有的请求权直接针对涉案房产，邓梦斯申请强制执行的债权为一般金钱债权，该债权发生时邓梦斯对涉案房产不享有权益，在请求权的性质上邓梦斯的权益不具有优先效力。第三，从《离婚协议书》中关于子女抚养及全部财产分配情况看，刘某海与张玉芹之间权利义务的约定不存在明显不对等及有违公序良俗的情形。《离婚协议书》签订后，张玉芹进行历史遗留违法建筑普查申报，不应推定为张玉芹对涉案房产的占有。而已生效的（2011）深中法民一终字第2316号民事判决认定房产系刘一源栖身之所，说明刘一源在其父母签订离婚协议后已实际占有使用该房产。第四，因涉案房产属历史遗留违法建筑，客观上无法办理房地产证，房屋至今未办理过户登记至刘一源名下非其自身原因造成。基于以上理由，本院认为，刘一源作为执行案件的案外人，对涉案房产享有的民事权益相对于邓梦斯对张玉芹享有的普通债权具有一定优先效力，并足以排除强制执行。刘一源的上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律有误，本院予以纠正。2020年10月26日二审判决：1、撤销一审判决；2、不得执行涉案房产。

狠！“违建”被拆，法院：开发商赔房款30%，人均322万！信荣说：不排除沦为父母逃避债务执行的手段。

---

1、如上，就父女协议离婚约定将夫妻共有房产给付子女后过户前，父女负债可否执行本属于父母的房产问题，无论是在先的执行异议之诉案还是本案，深圳市中级人民法院都明确不可以，据此，父母完全可能如此操作，将房产给到子女，从而逃避后续债务的执行，只是转移在先，负债在后债权人无法举证而已；2、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表（住宅类）》确实不具有物权确认效力，但正如笔者《“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执”的性质和作用》文所言，申报材料等“形成原因证据”具有权属证明效力，如本案张玉芹作为权利人身份申报，如果刘一源、刘某海有签字确认归其所有并由其作为权利人申报，则确实以实际行为变更了《离婚协议书》内容；3、夫妻离婚所涉共同财产的处分具有人身属性，不同于《合同法》中平等民事主体之间的合同关系，给予子女的，不能简单比照《合同法》赠与合同处理。另：人民法院分割共有不动产或者动产离婚案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、调解书具有物权设立、变更、转让或者消灭的法定效力；4、参照《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，对未能登记过户到己方名下是否存在过错是衡量可否排除执行的一个重要考量因素，在此提醒权利人务必及时行使权力，在具备过户条件时及时催告对方办理；5、术业有专攻，信荣团队深圳总部——深圳“小产权房”专项法律服务，专业解决历史违建、新增违建、城中村、农民房、厂房、自建房、绿本房、法拍房、回迁房、安居房、集资房、保障房、福利房、微利房、军产房、私宅.....买卖纠纷、租赁纠纷、拆迁纠纷、析产纠纷、继承纠纷、办证纠纷、侵权纠纷、执行纠纷......委托咨询：400-0755-618（按1）。信荣团队“小产权房”专项法律服务——一码扫尽小产房

---

领航高端房地产法律服务，专业解决房地产疑难杂症，重视里子，兼顾面子，为客户提供来访体验：信荣（）房地产律师团队深圳总部已迁址至深圳市平安金融中心106层——坐拥深圳地标办公，俯瞰深圳湾区海景，特区全貌，尽收眼底，欢迎新老客户光临。法援热线：400-0755-618（按1）微信客服：（律师小助手）我们在这，您在哪？About 信荣——信荣（）房地产律师团队，2007年12月始创于深圳，目前已在28省市设立地方团队，2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”，客服：400-0755-618，微信：。信荣说：“信荣说，说房市”简称，关注房地产热点，捕捉房地产信息，规避房地产风险，化解房地产纠纷——信荣律师房市观点，不可不知。

▼点击阅读原文，查看《深圳“历史遗留违法建筑”法律实务研究》，深圳总部：0755-8359 6159，微信客服：133 0291 8605。