湾区中心+超90%得房率,2024年王炸盘出现了!

当下楼市面临什么样的局面?置业逻辑会发生怎样的转变?实际上若用一句话总结当下市场,便是——行情确实来了,但分化也是趋势。?只从数据端看,出现V型反转,二手房录得量已实现5连涨,上涨已经板上钉钉。但细化来看,深圳更多是局部回暖,主要还是聚焦在核心地段的改善和豪宅盘。▲图源中介协会?有这样的结果,并不意外。不管是去年14号文,还是此前住建部年度工作会议通稿,亦或是近期答记者问时的喊话,都在提倡“满足多样化改善性需求”、“好房子”。按照过往经验,高层对房地产的表态,往往是未来楼市发展的风向标。今年,正是新一轮房改首年,深圳楼市将进入高质量时代、改善时代。01.三大变化出现置业逻辑真的变了壹地产认为,未来深圳市场的大趋势是:普涨大行情不再,商品房将进入“超分化时代”。接下来,绝大部分房子以居住价值为主,满足住的功能。部分房子还有市场前景,尤其核心改善豪宅盘仍有机会。可以从三点去看:1、24年是新一轮房改元年,大方向是支持改善房,深圳将进入改善时代。去年,新房改14号文除了给出“市场归市场”的观点外,对商品房的要求是“满足改善性住房需求”。今年,又明确提出“满足居民刚性住房需求和多样化改善型住房需求”,并再次提及“好房子”。?“好房子”、“改善型”的概念被反复强调,等于从政策端推动房地产市场高质量发展,满足改善需求。?上层态度明确,一线城市也积极做出响应,比如深圳二套首付降到4成、广州解除120平户型限购、上海7090政策松绑等等。当下改善的门槛在大大降低,很多需求将得到释放,核心地段的改善型住房有望走出一轮新行情。2、去年开始,市场对核心改善豪宅盘的需求旺盛,已然成为市场主导。开年以来,核心区物业反弹能力明显更强。实际从去年开始,市场成交主力已经是改善和豪宅。?成交的3万多套新房里,90㎡以上产品占成交量的62.4%。与此同时,总价1000-3000万的二手豪宅同比上涨59%至3350套,仅次于上海。可见市场并不缺购买力,核心区域的优质房源反而卖得很好。3、这一波行情之所以能在核心改善盘,背后还有保障房分流、供应量稀缺、购买力强三大底层逻辑。首先人才房+售保房下场抢客,商品房被分流、内部出现分化。说实话,人才房的出现,对商品房无疑会造成分流,看看23年住宅成交情况就明白了。而据统计,接下来人才房还有2万套左右的供应。更不容忽略的是,价格或许更低的售保房也来了。其影响是,原本犹豫买商品房的人或会进入保障房赛道。在这种冲击下,商品房市场被分流,内部的分化也会显现、价值差距会拉开。?而且中长期来看,深圳核心区域的改善豪宅供应是稀缺的。这里的核心区是指香蜜湖、华侨城、深圳湾、宝中、前海等地,很长一段时间里住宅供应稀缺。比如深圳湾沿线,从16年半岛之后再无住宅新盘入市。以及宝中,22年和23年的新房供应量仅有302套。今年情况亦是如此,虽然新盘量多达150多个,但真正拔尖的项目占比还不到5%。关键是深圳的有钱人依然很多,不缺购买力。最新数据显示,深圳拥有千万净资产的“高净值家庭”达到了8万户,不仅比上年增加了1.4%,数量上还超过了广州。换言之,深圳高净值群体占比高,这群人购买力很强,核心区的改善豪宅盘往往是他们的目标,看看1600多万起步的前海时代三期能日光就知道了。▲图源胡润百富2023中国高净值家庭现金流管理报告?02.滨海一梯队标杆盘仅5个今年能把握的机会不多在新的楼市局面下,核心改善豪宅盘价值凸显。?而在24年新盘名单中,核心区的优质新房供应少之又少,能把握的机会并不多。?若回到24年深圳滨海一梯队品牌标杆项目上,就更稀缺了,大概有五个:▲底图源自钉图当中的阅臻府最为特殊,不仅位于宝中兼具成熟度和成长性的发展板块,也是深圳第一个预售+现售盘。重点是,项目由世界500强的中国中铁和中国能建两大央企联合操盘:中国中铁,全球最大建筑工程承包商之一,打造了“中国铁路”“中国大桥”“中国隧道”“中国装备”等一系列“国家名片”。中国能建,国际能源建设领衔企业,打造了无数的中国坝、中国站、中国网、中国城、中国路。说实话,建设铁路和建设能源设施的头部央企,联合打造深圳第一个高端商品房项目,直接把稳定性摆在眼前,是品质与服务的多重保障。其实过去多年间,中铁和能建打造了多个标杆作品,像北京诺德阅墅、深圳诺德中心、北京中国府、上海紫郡公馆等,都出自他们之手。这次也不例外,两大央企联合操盘阅臻府,致力以高品质、高效率、高效益的履约能力铸就时代标杆作品。▲阅臻府效果图不妨先看几张效果图,来感受下产品力。整体以错落塔楼布局,带来稀缺南向滨海朝向,实现户户看景。▲鸟瞰效果图美学立面设计上,追求简单、干净。并通过超高窗地比设计,最大程度把自然收纳进来。▲外立面效果图在围合式的度假酒店式主题园林里,规划了景观会客厅、艺术水景、户外吧台、空中泳池等空间,旨在构筑有温度的社区生活场景,让理想生活一步到位。▲阅臻府效果图从社区大堂开始,打造八重归家礼序,层层递进,仪式感直接拉到满格。▲阅臻府效果图其实早在去年底,住建部就7次表态“好房子”,3月又对开发商喊话“谁能为群众建设好房子、提供好服务,谁就能有市场,谁就能有发展,谁就能有未来。”这次阅臻府,两大世界500强企业携手打造,无疑是在秉承央企的使命与责任,启幕湾区滨海生活新程。03.不仅是纯商品房社区户型使用率还超过92%两大世界500强企业背书,足以让阅臻府出圈。细看产品本身,仍拥有两重稀缺性:属性纯粹、使用率高。1、产品定位精准,纯商品房社区+纯三房四房户型。近几年深圳土拍、城市更新项目,基本会要求配建一定比例的保障房。尤其纯粹改善社区,在核心区域出现的频率本就较低。而阅臻府,不仅为纯商品房住宅小区,且是95㎡-138㎡的纯三房和四房。这样一来,保证了整个社区的纯粹性,客群接近居住圈层更稳定,今后市场价值也会凸显。▲阅臻府效果图?2、使用率超92%,在核心区改善盘里难得一见。落到户型尺寸方面,是阅臻府很能打的一面,初步估算实际使用率去到了92-99%。抛开规划建设批复较早的楼盘,一般来说深圳高层住宅的实际使用率在80%多、超高层在70%多,外围地段可能去到90%左右。但阅臻府,不含赠送情况下已经去到78-82%,加上赠送后初步估算能达到92-99%,在核心区域改善盘里十分难得。建面约95㎡三房经典竖厅设计,多数做到了三间卧室+客厅朝南向,采光面大大增加。算了下客厅面积,超过20㎡。若再衔接观景阳台,形成了更宽敞的活动空间。往里走,是面积14㎡多的主卧。一般来说,主卧面积是房子建面的10%,显然这个主卧属于超配了。关键细节上也花了不少心思。例如S墙的内嵌冰箱位,兼顾到了空间利用与美观度。在过道和次卧之间,还预留了特别实用的储物空间,大大扩充了家庭储物功能。▲建面约95㎡户型图建面约108㎡四房通过LDKB一体设计,不仅拉开了更大的空间尺度,还提升了家庭成员间的互动。客厅和次卧之间因为没有承重墙,相当于是一个灵活的“X空间”,可伴随着家庭的不同阶段扩展出不同功能。更惊喜的是长约6m、进深约1.7m的阳台,打通了客厅和次卧,照顾到卧室采光的同时,10㎡的大阳台能很好地划分出晾晒区和休闲区。且主卧带有双面大飘窗,无形之中又多了一处可用面积。▲建面约108㎡户型图不得不说,阅臻府在保证了纯商品房的基础上,还将户型使用率做到了92%以上,放眼深圳,稀缺性不言而喻。04.三重作用力持续推动区域发展最后来看看阅臻府另一大加分项——地段。从区位维度来看,阅臻府处在宝中+前海+企鹅岛黄金三角之上。放在更大的坐标系里,正是深圳当前的核心发展区,优势明显。这里既是前后海15-20万+高端圈层,集中了优质生活资源。这里也是未来高地,享受前海和企鹅岛规划建设的利好。最近,又有三大利好降临该片区。1、香港向西大信号!最近深港两城的政界代表和企业家进行了洽谈交流,会上重点介绍了宝安、前海发展优势和资源禀赋。据了解,洽谈现场就有21个优质项目签约落地前海和宝安,此后前海、宝安官微以“香港+前海+宝安大有可为”的标题进行了报道,背后意义重大。2、企鹅岛开启兑现年!建面约200万平、预计容纳7.5万名行业顶尖人才的企鹅岛,正处于火热建设中。据宝安日报的最新报道,预计今年底就能迎来首批交付,部分楼栋2025年春节前就能启用,整体预计2028年完工!也就是说,企鹅岛今年开始进入兑现年,大概再等4年,一座新科技中心将在这诞生。▲企鹅岛建设实景图,2月底拍摄除了作为腾讯的前海总部之外,企鹅岛还有不少市政配套,今后科技馆、文化馆、体育中心建成后将向公众开放。▲“企鹅岛”公共服务区效果图,图源宝安日报不可忽略的是,未来宝中和企鹅岛之间还会修一条1条跨“海”公路。根据法定图则,这条路正是从裕安路引出,就在阅臻府一侧。▲图源大铲湾北部片区控制性详细规划(草案)3、“湾区一环”15号线正式开建!作为深圳首条环形地铁,15号线像是画了个圈,一路串联起前海、南山、宝中、企鹅岛在内的科创高地,围合成起一个城市中心。毋庸置疑,15号线建成后将加快各板块间资源要素的流动,吸引更多优质人才、企业、资金聚集。▲15号线线路示意图,以实际建成为准?回到最后。种种迹象表明,深圳楼市筑底完成,现在是买深圳“好房子”的好时机。若从稀缺性角度考虑,实际上近年宝中新房供应比前海还稀缺,这次阅臻府的出现无疑补了片区空白。用业内的话讲,这是今年最受期待的纯新盘,已经出现在许多置业者的必打新盘清单里了。提醒!提醒!提醒!中铁·能建·阅臻府创意展示空间将于3月23日开放如果你正好有改善需求强烈建议亲自去看看*注:文中项目效果图所展示的场景仅供参考,最终呈现效果以实际为准,最终解释权在法律允许的范围内归开发商所有。【版权声明】本文版权归「深圳壹地产」所有,如需转载,请与我平台取得联系。【免责声明】本文部分信息和图片来源网络,如有相关内容侵权,请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍,具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示,非最终规划方案,不作为开发商承诺,最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考,不构成市场交易依据和投资建议,买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。联系人:壹地产(微信:ydc20210420)*进群交流请联系小助手-小壹(微信:ydc802766214)