2007年下半年虽然受宏观调控政策影响,二手成交量大幅下滑,但对新房成交量却没有太大的影响。事实上,福田的新房均价在2007年5月已经突破2.2万元/平方米,成交量在两万平方米左右,接下来的几个月,成交量虽有波动,但基本能维持1.6万-2.2万元/平方米,今年1月的新房成交量仍然有1.6万元/平方米的水平,这对于开盘量不多的福田区,销售不能说不旺盛了。
从成交价来看,福田的新房和二手房的价格差距,实际上是从2007年5月开始拉大的,之前新房均价只比二手房均价高约2000元/平方米,5月开始,价格差距基本都在6000-8000元/平方米之间。换句话说,从2007年5月后的福田新房,基本没有“投机”价值,而租金水平增幅轻微,但成交量却没有下去,直到均价上探到2.6万元/平方米,才明显有回调压力。
显然,福田区以其优越的地理位置和完善交通生活配套,吸引了不少住家入市,而且福田的住宅可以说买少见少。用家重视楼盘的质素,对价格的接受能力强但敏感,因此不难理解中城天邑的热销、高发城池的冷清。
对于二手楼市,虽然近期成交量大幅下跌,但成交均价影响也很少,2008年1月仍有15800元/平方米的挂牌均价,只比高峰时期下降了大约1000元/平方米。原因其实不难理解,当在均价上升到13000元/平方米的时候,短线的者的比例已经有所下降,2007年5月后,购房人群中大部分都是长线的者和住家,8月以后成交的则主要是“刚性需求”的自住用家。可以说,短线“炒家”已经在2007年年中之前基本离场。而且以福田平均47元/平方米的住宅月租价,长线者即使以1.8万元/平方米的高价购入房产,根本不需要低价抛售;原本自住的出售房产,就更加难了,毕竟与新房尚有近7500元/平方米的差价。
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