[摘要] “金九银十”的季节又到了，也该到了“收后算账”的时刻了。近五个月的调控，效果如何，很快将得到印证。政府与市场的对决不亚于一场战争。与2007年的调控相比之下，更严厉的政策却收了相反的效果，可以肯定的是就是，政策的力度还不够。要知道，现在的难度至少是“金融危机”前的两至三倍，这正是刺激的代价。
每周地产评论
更严厉的房地产调控将随时到来！
■方
“金九银十”的季节又到了，也该到了“秋后算账”的时刻了。近五个月的调控，效果如何，很快将得到印证。政府与市场的对决不亚于一场战争。
近日是，市场又开始弥漫着房价反弹的信息，在经历了一段量跌价不跌的观望阶段后，当下成成交正在强劲反弹，价格也有反弹的迹象，市场出现分化。
据中指研究院公布数据显示,上周(8月23日-8月29日)多数城市成交面积环比出现上涨,价格波动幅度增大。同期,土地推出量及成交量均有所回升。中指院数据信息监测显示,在监测的35个城市中,半数以上城市成交面积上周环比出现上涨,其中宁波上涨为明显,涨幅达125.14%,福州次之;小部分城市成交面积环比下降,其中包头跌幅,达71.06%。其中,十个重点城市中,武汉、天津、重庆和深圳环比下跌,其他城市成交面积均环比上涨,其中北京涨幅达46.36%,居首位,成都、上海次之,涨幅均在20%以上。报告称,在能监测到价格的重点城市中,上周武汉成交均价涨幅,环比上涨46.5%；杭州、宁波下跌明显,皆环比下跌逾25%,其余城市成交价格变化幅度较小。而国家统计局此前公布数据显示,中国7月70个大中城市房价同上涨10.3%,为连续第三个月增速放缓,但环比则持平,未能延续6月房价首现16个月来环比下滑的脚步。
另据中指研究院土地数据报告显示，上周(23日-29日)监测的20个主要城市住宅用地成交均价继续下跌，为1489元/平方米，环比减少26%。上周监测的20个主要城市整体成交楼面均价为1149元/平方米，仅为前周的一半。同时，上周住宅用地入市量大幅增加，共推出37宗，较上周增加12宗；推出土地面积达246万平方米，较上周增加一倍；住宅用地成交量持续下滑，共成交14 宗，环比下降33.3%；成交土地面积113万平方米，较上周减少4万平方米。对此，中指院解读为，在几周前中房协“上书”要求放宽调控之后，本周多次重申“继续严打”的调控政策，银行传出收紧房产开发信贷的消息，使房地产企业本已紧绷的资金链受到进一步考验。新政后土地溢价率持续走低，但政府通过提高保证金等措施，提高了交易门槛，增加了企业拿地的资金压力。
从二手房成交看也颇具代表性，据搜房网统计，2010年8月23-29日，深圳二手房市场继续呈现“量价均涨”趋势。全市二手房成交量及二手房挂牌均价，再次延续上周的上涨趋势，共成交3409套，环比上涨27.9%，共成交面积306579平方米，环比上涨11.1%。本周，全市二手房挂牌均价持续小幅增长，环比上涨0.52%，城六区中仅罗湖区出现微降外，其他五个区域均有小幅上涨。
或许上述不够民众的感受直接：由于通胀期来临，仍有许多资金，包括各种游资及热钱正在进入楼市，即使是全款买楼也不在少数，其中不乏豪宅、别墅。以南京为典型，以北京、宁波、深圳等为代表的城市在近期开始出现了“抢房潮”，让人们似乎有了楼市“回暖”的感觉，尽管也有类似2009年“小阳春”的忐忑不安。
事实上，房价上涨确实是个“大概率”事件，只要放松信贷，或是政策就行停滞，反弹是不容置疑的。且很容易在短期形成无风险的超级投机市场，对政府而言，终是个“烫手山芋”。现在的楼市的反弹现象，多是因季节因素（需求剧增）和地方政策因素（如深圳从9月1起打击阴阳合同）调叠加而来，但不可否，的因素是“金九银十”，这才是真正在考验。
中房协虚晃一枪与任志强的“劝房企”，都在说明既得利益者在担心调控不断深入的后果，并从骨子对政府的政策充满着不信任，大有看到“底牌”，并有“出世”的傲慢！这也是为什么石一再奉劝，开发商不要“赌政策”的原因。
不仅仅是他们，就连购房者，心态也发生了逆转，由“金融危机”前感觉房价过高，到现在房价上涨合理的微妙转变。尤其是劳动收入率不断下降的状况下，人们对资本的认识越来越清晰，早买早上车的心理正成为一股可怕的力量。
幸而在关键时刻，国务院副总理在八天内连提两次房地产调控、抑制，对调控的置疑再次给予了反击：8月13日,国务院副总理在北京强调,要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施,坚决抑制投机炒作等不合理需求。8月21日,国务院副总理在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会上表示,地方政府应切实增加住房有效供应,加快保障性住房的建设。
“逆水行舟，不进则退”，关于调控持续的问题，正如温家宝总理在深圳讲话所说：“停滞和倒退，终只会是死路一条。”所以，对房地产调控的问题，我认为没有严，只有更严。现在梳理来看，政策正在不断深入的：国土资源部正在清理闲置土地；正在重点强调要加大保障性住房的建设；银监会出台了“三个办法一个指引”，并加强房地产信托，进入银行、信托压力测试；住建部出台预售的办法。以及发改委透露将实施一系列税收体制改革,其中就包括推进房产税改革……
当然，我认为，调控不仅要在进入设置条件,如、二次、三次置业，也要在退出设置条件，比如征资本所得税，让房地产的高真正调节到保障房环节中来，才是正道。
面对将随时到来的更为严厉的房地产调控，其背后逻辑肯定不是单纯的打压房价，应该是产业结构调控。两组数据可说明些问题：据媒体报道，被视为反映中国民营经济发展现状的“中国民营企业500强”榜单数据显示，中国民企500强的盈利能力虽大幅提高，但与央企仍无法同日而语，尽管500强企业的盈利能力大幅提高，去年税后净利润与2008年相比增长32.84%至2179.52亿元，但是这个数字跟央企的吸金能力相比如同“小巫见大巫”。能赚钱的两家央企——中国移动和中国石油，去年的净利分别为1458亿元和1033亿元，其利润之和超过了500强民企的利润总和。这充分说明，“国进民退”的现状仍没有得到改观，反而加强了，尽管民企解决了大多数人的就业。这也是为何要鼓励民间原因，尽管任重而道远。
另，据统计，A股16家上市银行的2010年中期报告显示，上半年，16家上市银行共赚得3434亿元。而已经披露中报的1829家上市公司净利润共计7440亿元，以此计算，银行净利润占整个上市公司利润比例约为46%。这一组数据也充分说明，“国有”力量的强大，但也说明中国经济复苏的活跃度正在增强，信贷的质量正在提高。
但不可否认的是，上述情况若继续走向恶化，贫富分化将进一步加剧，民营企业的经营环境得不到改善，将直接影响到就业，甚至他们会把资转移至楼市，进一步推高房价。而银行信贷若不能很好地流入实体经济、民营企业，楼市也仍是资金去处，今年7万亿的信贷额仍是不小的数目。与楼市相比，上半年基金上半年巨亏4千亿，说明股市并非好去处。
与此同时，外围环境发生了变化。8月27日，美联储主席伯南克称，美联储"将尽一切可能"确保美国经济持续复苏，如果经济前景显著恶化，美联储将不惜通过"规"的货币宽松政策向经济提供进一步支持。随限美股强劲反弹，国际油价亦大涨2.47%。前期，美国公布的一系列数据表明美国经济有步入通缩的可能，尤其是美国房地产市场的下滑态势大幅超出市场预期，数据显示，7月份，美国二手房销售量比前一个月27.2%，按年率计算总量降至383万套，为近15年以来的水平，这使得美国政府对“经济二次探底”前景极为担忧。同时，美联储的举动也将对其他国家产生示范效应。据媒体报道，日本央行今日召开紧急会议，将隔夜拆借利率维持在0.1%不变，同时拟进一步放宽货币政策，扩大贷款规模由20万亿至30万亿日元，约增加2万亿人民币。我们注意到：日元对美元不断，美元不断对人民币，导致中国GDP刚刚超过日本成为“老二”时，人民币就对日、美就出现贬值局面。这并不意味着中国的出口的利好,而是要担心热钱的撤出、资产价格的下跌。
面对不确定，中国做的就是把房地产市场做好，不重蹈美国及日本覆辙！
与2007年的调控相比之下，更严厉的政策却收了相反的效果，可以肯定的是就是，政策的力度还不够。要知道，现在的难度至少是“金融危机”前的两至三倍，这正是刺激的代价。
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