楼市量价齐跌普遍上演 改善型住房需求已升温

西安晚报  2012-02-03 10:03

[摘要] 从2011年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果更逐步放大显现。在崭新的2012年调控政策延续实施，房产税的开征也被提上日程。种种迹象表明，2012年房地产行业其发展的复杂性、交叠性较2011年有过之而无不及。

从2011年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果更逐步放大显现。在崭新的2012年调控政策延续实施，房产税的开征也被提上日程。

种种迹象表明，2012年房地产行业其发展的复杂性、交叠性较2011年有过之而无不及。在此形势下，开发企业转变开发模式，适时推出合适房源或可跑赢2012年楼市。

政策或微调

由“堵”向 “疏”转变

2010年以来，针对部分城市房价过快上涨、投机购房过度活跃等问题，分别于2010年1月、4月、9月和2011年1月、7月，连续5次出台加强和改善房地产市场调控政策，是实行了限购、限贷、限价和问责等调控措施，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，涨幅逐步回落。

从目前的一系列信号可以看出，2012年调控政策，尤其是限购政策仍将延续实施。此外，房产税开征城市范围有进一步放大趋势，限购等调控将逐步向此让度，房产税的开征将成为影响房地产市场发展的另外一项不确定因素。

2012年行业政策整体方向难有变化，但存在微调可能，由“堵”向 “疏”转变。据西安某网站发布的《2012西安房地产市场预警报告》显示，目前西安市常住人口860万人，主城区人口378万人，以每户3.5人计，主城区居民共需108万套住房。

而过去10年间，西安商品房开发量达68万套，加之10年前的存量公房约100万套，整体主城区住房量已超过需求总量。

调控持续

改善型需求渐成主体

据西安某网站研究数据显示，2011年，70—90㎡、90—110㎡、110—130㎡户型是2011年的三大面积区间段，分别占20.1%、24.1%、17.6%。而与去年相比，2011年住宅面积结构呈现出的特征是，110平方米以下各面积段比例纷纷表现为下降趋势，110平方米以上各面积区间段比例均呈现上扬态势。

2011年住宅单套成交面积106平方米，较2009年及2010年已两年稳定于99平方米明显提升，置业“一步到位”趋势明显，同时对于未来房产税的长期影响预期，将进一步加重这一置业心理，2012年三室房源预计将进一步呈现升温表现。

2011年限价对于住宅物业尤其是别墅市场销售影响明显，2012年或将进一步加剧，市场结构重心将从性高档产品转为性价比更高的普通住宅。