[摘要] 房贷新政给商业带来了机遇，过去住宅市场有低首付的，所以吸引不少炒家，可如今首付门槛提高，客开始看中风险较小、有较高的商业物业。宝安区商业物业主要以裙楼为主，但高企的空置率和低微的租金往往让者望而却步，也让开发商陷入困境。
房贷新政给商业带来了机遇，过去住宅市场有低首付的，所以吸引不少炒家，可如今首付门槛提高，客开始看中风险较小、有较高的商业物业。宝安区商业物业主要以裙楼为主，但高企的空置率和低微的租金往往让者望而却步，也让开发商陷入困境。4月20日下午，在届东西部（春季）房地产交易会现场，本报特邀请了深圳宝利来集团总裁助理文伟坚、深圳星联地产总经理官上为、深圳星联地产商业部总经理段志龙和尖莎咀百货有限公司总经理曹川一起探讨裙楼商业难题的解决之策。
段志龙分析，造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等。
目前商业裙楼的低迷更主要的原因还在于定位上的偏差。现在的商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后。但是根据成功商业裙楼的经验，商业裙楼的定位应该是“补缺型”的，即优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。
裙楼商业困境解决之策
官上为说，针对宝安裙楼商业目前高空置的困境，要从定位上找到刚需，在销售上找到合理的方式，有统一的经营管理更重要。
定位：找准刚需心理
官上为说，目前裙楼商业一般是手头上有钱，从住宅市场退出的刚需，在裙楼商业定位之前，要找到这部分刚需，了解他们买商铺是用来做什么？买来谁打理？有多少？官上为认为：“在如何锁定刚需的需求上，要从以下几个方面着手：是识别身份，即刚需的可能取向及其占的比例；第二是区域识别，目前刚需存在的区域以及该区域的消费习惯和商业规模、气氛；第三是购买力识别，即刚需可机动支配款项的来源、时间、地点及其比例数额。一点在于对购买目的的识别，开发商必须弄清楚消费者购买的目的是什么，、自经营、炒卖，还是转租，目的不同，要求也不同。”
官上为说，在定位上，城区，裙楼可作综合商业，而在偏远的地方，裙楼可走专业市场路线。从一些成功项目的操作中，定位先行显示了它的。例如深圳华强北的赛格广场裙楼，赛格一个6平方米的档口在2008年时租金6~7千元，2012年已达到2万元左右，转让费也由20~30万元涨到了70~80万元；南山商业文化区的西海湾花园裙楼、前海的新德家园裙楼（30000多平方米）和港湾丽都裙楼（约20000平方米），都已能分割的早已出售或者引入了主力店，而且售价和租金相比前些年有很大提高。据悉，目前西海湾家园的沿街商铺和新德家园沿街商铺售价高达12万元/平方米；港湾丽都沿街商铺单价更是高达15万元/平方米；位置稍偏的振业星海商务裙楼6层共36000余平方米，由于定位精准，成功引入了天虹和太平洋影院等主力店的进驻，同时还有金融类等实力雄厚的机构准备进驻，该裙楼沿街商铺的价格由前两年的2-3万元飙涨到了超过12万元。
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