[摘要] 产权期限缩短、出让方式灵活、政府以土地入股方式分享红利……这是未来中国土地市场即将面临的多项选择之一。它的好处是令土地利用更加高效,风险是当政府以运动员的身份更深度地参与土地运营,将可能孕育新的寻租空间。但无论如何,土地蛋糕正在进一步做大,并仍有可能再次中国未来几十年的致富之路。
产权期限缩短、出让方式灵活、政府以土地入股方式分享红利……这是未来中国土地市场即将面临的多项选择之一。它的好处是令土地利用更加高效,风险是当政府以运动员的身份更深度地参与土地运营,将可能孕育新的寻租空间。但无论如何,土地蛋糕正在进一步做大,并仍有可能再次中国未来几十年的致富之路。
深圳土地改革长达数十页的总体方案和解读,可以厘清的改革步骤如下:
步,确权。将原集体组织及国有土地的违规用地彻底梳理,明确权属。为下一步重新整理、储备土地资源打下基础。
第二步,整备。通过多种灵活的补偿方式收回大量成片土地,统一整理为政府可控的储备用地。
第三步,开发。对土地进行二次开发。其中涉及土地招拍挂制度、土地分配等一系列变革。现有土地招拍挂出让制度将出现局部变化,公告出让等更多灵活方式将大量出现,一些企业参与土地开发的机遇增多,审批周期缩短。土地将考虑新的分配方式,政府、集体组织等主体或以人身份分享土地;土地使用权年限也可能出现变化,更短时间的土地使用周期将提高土地使用效率。
第四步,金融。将土地运营与土地金融结合,土地基金、土地信托,土地资产证券化等产品将陆续出现。
根据上述步骤,深圳土地改革的思路已经厘清,目前业内外关心的问题是:究竟哪些企业将在这次改革中受益。在5月25日,深圳公布的《总体方案》中,深圳土地改革进程被划分为近期实施方案(2012至2015年)和2012年工作重点两部分。排在时间表前列的项目,将是深圳此轮改革的受益者。
央企云集深圳
三大地方融资平台率先受益
“现在各大央企负责人对参与深圳土地改革的积极性很高,正与当地政府商讨合作可能。”一家深圳本地上市房企董秘告诉记者。这些企业主要是总部不在深圳的央企,比如中铁、华润等。而一些总部已经在深圳或和深圳有着历史渊源的企业,比如中国平安(601318,股吧)、招商局、中信集团、中粮集团等则早已是深圳此轮改革的积极参与者。
至于企业可以参与的领域,虽然目前尚无细则可以遵循,但初步明确了三种方式。一是成的城市更新开发,在确权的基础上,由企业参与深圳城市更新计划。和以往“土地用途”一经确定很难更改的做法不同,未来深圳土地改革试验区的土地使用类型可以灵活调整,这就为开发企业提供了很多可能。二是与政府部门合作对用地进行开发。而政府部门以土地入股的方式分享此类物业的运营和土地。三是与三大地方政府融资平台合作,在整备好的土地资源上,进行土地二次开发。
根据记者调查,这三种方式中,已经比较明晰的其实是一个:地方融资平台储备物业开发。
知情人士透露,就在深圳土地改革《总体方案》公布前几日,深圳市政府相关工作会议决定,以深圳集团为主,加快深圳建设及相关物业开发,并尝试一系列土地制度创新。这项决定终也在《总体方案》中得到了体现。《总体方案》2012年工作重点中第三条提出:完善土地作价出资方式试点。以三期开发用地为试点,探索国有土地作价出资方式。
据业内人士介绍,以往深圳全部由深圳集团这个资企业建设,随着地方财政压力加大,深圳开始考虑引入合作者各类基本建设,包括、机场、港口等。而是目前已经明确的试点范围。就项目而言,深圳可能采取的创新举措为,合作开发的项目及其他商用物业都可以不再进行公开招拍挂,只是在国资委监督下进行内部招拍挂。地方融资平台代表政府,以土地作价入股的方式参与开发,并分享物业红利。
“集团是深圳三大地方融资平台之一。在深圳要想找到产权清晰的成片土地很难,但深圳集团有大量成片未开发的土地。很多企业想分一杯羹,但这种机会以前是从来没有的。”深圳国资系统人士介绍。
至于哪些企业可能拿到合作的项目,消息人士称,央企和地方国资或将率先受益。其企在和政府谈判时,有比较强的溢价谈判能力。
除了深圳集团,深圳另外两个地方融资平台的储备物业也将被“捎带着”开始享受土地改革红利。这两个平台分别是深圳控股有限公司(简称“深圳投控”)和深圳市特区建设发展集团(简称“特建发”)。
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