[摘要] 从上轮全球金融危机以来，美国房地产市场经历了一轮深刻且痛苦的衰退潮。一个有力的证据是，由于无力支付按揭，越来越多的美国年轻人选择与家长住在一起，这在过去几乎难以想象。
从上轮全球金融危机以来，美国房地产市场经历了一轮深刻且痛苦的衰退潮。一个有力的证据是，由于无力支付按揭，越来越多的美国年轻人选择与家长住在一起，这在过去几乎难以想象。
随着低利率刺激、就业市场逐渐改善加上外国买家纷纷抄底，美国楼市在今年以来开始闪现出一些令人信服的增长迹象。美国“两房”近日发布的二季度财报显示，房利美二季度盈利51亿美元，房地美盈利30.2亿美元，双双实现了连续3个季度盈利。
低利率刺激就业好转
次贷危机前，房地美（FreddieMac）和房利美（FNM)一度占据了美国房屋抵押市场重要的两席位置，如今它们远离了主板，但其业绩仍被视为真实的行业风向标。
有数据显示，由于信用损失拨备大幅下降（单个家庭拖欠率小幅降至3.45%），二季度实现利润30.2亿美元，合每股盈利37美分，去年同期为亏损21.4亿美元（合每股亏损1.16美元）。同期，房利美二季度业绩从上年同期的净亏损52亿美元，转为净盈利22亿美元。房利美表示，业绩改善主要归功于美国房价走高，独户住宅库存下降，以及严重违约的抵押贷款减少。
两房双双盈利，强化了者对美国楼市的复苏预期。根据房地美财报，二季度美国待租房屋空置率已跌至8.6%，为10年来水平；待售房屋空置率降至2.1%，为6年来新低。另外，若以1994年~2003年房屋租售平均情况看，今年供给富余量已降至50万套左右，接近健康市场标准。
与此同时，据Bloomberg资料显示，今年5月，Case-Shiller20城市房价仅同比下降0.65%，创2010年10月以来记录。该项衡量全美大型城市房价的指标，曾在2010年5月同比上升至4.63%（危机后水平），几乎持平于2006年9月时水平。
新屋和成屋销售的快速回暖，推动了房价从底部回升。据统计，今年6月，美国新屋销售为35万户，虽环比下降8%，但仍接近于2010年4月时的后危机峰值 （42.2万户）。当月成品屋销售为437万户，较2010年低谷已回升29%。除此之外，6月新屋开工为76万户，创自2008年11月以来的新高。
然而，事实上这一切都得益于美国政府长期不懈的低利率政策，包括通过巨量购买抵押证券和国债以降低长期利率。上月底，据房地美披露，30年期固定按揭利率已由3.53%降至3.49%，15年期固定按揭利率则从2.83%降至2.8%。而通过银率网报价，上月24日，美国房屋30年期按揭固定平均利率报3.56%，创下了历史水平，进一步减缓了购房者的压力。
可是，单靠低利率还不能拯救房地产业。如今，美国就业市场的持续好转，使得购房队伍壮大成为可能。比如，7月失业率为8.3%，虽高于4月时的8.1%，但仍较2009年峰值低出了1.7个百分点；7月新增非农就业16.3万人，创出自今年2月份以来增幅。
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