[摘要] 资质良好的开发商、楼盘项目再一次成为各家商业银行眼中的“香饽饽”，眼下，部分银行甚至对资质一般的房企申请开发贷“大开绿灯”。数据显示，今年一季度房产开发贷款余额达3.2万亿元，比上年末余额总量增加了0.2万亿元，一季度房产开发贷款呈现“井喷”态势。
资质良好的开发商、楼盘项目再一次成为各家商业银行眼中的“香饽饽”，眼下，部分银行甚至对资质一般的房企申请开发贷“大开绿灯”。数据显示，今年一季度房产开发贷款余额达3.2万亿元，比上年末余额总量增加了0.2万亿元，一季度房产开发贷款呈现“井喷”态势。
业内人士表示，房企对楼市预期仍相对乐观，今年房地产开发增速总体将维持升势。而商业银行出于利润的考虑，未来或许会有更多信贷资源投放到房地产领域，部门的“名单制”管理有被进一步突破的可能。今年开发贷余额大幅上升或是大概率事件。
值得注意的是，去年以来房企销售资金回笼提速，海外发债、股权质押等多元化融资渠道畅通，从开发贷视角观察，银行和大型房企之间的关系发生了微妙变化。
“名单”管理出现裂痕
“我们地方分行现在也很迷茫，房地产开发贷款到底是该松还是该紧？这个名单制管理我们还要不要坚持？”就职于一家股份制商业银行某省级分行信贷部张力（化名）告诉中国证券报记者，今年以来他们已陆续发放了几笔数额较大的开发贷款，其中个别是“名单制”管理之外的房企，大多数都是实力雄厚、较为的房企或项目。
就在前不久，他们刚刚向一家地方房企批了一笔三千万的贷款，并且准备将这家房企纳入他们的“名单”当中。“2010年房地产调控以来，我们的房地产开发贷款都必须上报总行，然后由总行来审批。因此，支行当时把这家房企的贷款申请上报总行时，我们都觉得批贷没戏，但没想到总行竟然批贷了，而且准备把他们纳入名单中。”
张力介绍，这家房企不仅不在该行房地产开发贷“名单制”管理的名单上，而且规模在当地也只能算中等。让张力不能理解的是，这家房企此前在其他银行的贷款有过不良记录。按照该行的规定，这家房企是不可能被纳入“名单”的。“前几年我们的名单制管理都是严格的。难道是名单制管理松动了？”百思不得其解的张力只能这么猜测。
另一位国有大型商业银行人士也表示，目前他们也在积累的开发贷资源，预计该行今年的房地产开发贷余额将会同比上升。“我们这家分行所在的省份经济发达，楼市成交也比较火爆。在房地产宏观调控严格的时候，对本地的房企或项目审批也是比较严格的。可现在分行领导已经松口，让我们广撒网去周边地区寻找比较的开发贷资源。”既然是“广撒网”，那就难保都是“名单”外的房企乘隙而入了。
多位银行业内人士向中国证券报记者证实，今年以来，商业银行在房地产开发贷款审批方面确实出现了一定松动。而事实上，房地产开发贷款在去年四季度就有加速上升的苗头。今年以来各地楼市的持续回暖也坚定了商业银行将更多信贷资源投向房地产市场的决心。“各家商业银行放松的力度和节奏有所不同，现在我们明显感觉到某些中小银行做的比较冒进，也比较敢突破。”
城镇化成“松绑”良机
业内人士认为，房地产开发贷款能够给商业银行带来可观、可预期的利润，这是目前部分银行敢于突破“名单制”管理的动力。在实体经济复苏乏力的大背景下，房地产开发贷款或许是眼下“性价比”、盈利为稳定的一块业务。
有银行信贷人士表示：“我们也一直在尝试寻找其他行业的有效信贷需求，比如制造业，可是现在很多制造业企业的订单量都在下降，给他们放贷，他们不需要也不敢要。”
一家总部位于南方地区的中小银行信贷部人士表示：“考虑到房地产宏观调控政策，我们明面上是没有房地产开发贷的，但会通过一些其他的操作方式给房企放款。坦率地说，在目前的情况下，房企的价格承受能力要比其他行业高得多，我们可以把贷款利率上浮至基准利率的100%甚至更多。”据他介绍，目前各行的房地产开发贷利率水平普遍在10%-15%，而即使是如此高的贷款利率，不少中小房企仍趋之若鹜，毕竟开发贷利率远低于民间融资的成本。
另一方面，在光伏、制造业等行业不良贷款率、不良贷款余额均出现上升的情况下，房地产领域的风险却在下降，这也使得“看上去很美”的房地产开发贷愈发受到商业银行追捧。根据银监会发布的2012年商业银行不良贷款分行业情况数据，房地产业的不良贷款余额为279.1亿元，不良贷款率为0.71%，远低于制造业、批发和零售业、交通运输等行业。
中国证券报记者统计发现，根据目前已披露的上市银行2012年年报，除了极个别银行去年房地产贷款不良贷款率上升外，大多数上市银行房地产行业不良贷款率出现下降。
多位银行业内人士对中国证券报记者表示：“无论是部门还是地方政府，都表态希望银行信贷支持城镇化建设，可到底该怎么支持、支持哪些领域，至今也没有一个明确的说法。作为商业银行，我们认为，地方的房地产住宅建设，也应该是城镇化建设的重要环节。”
或许正是因为银行暂时的“无章可循”，才给了房企、房地产开发贷“可乘之机”。一位大行人士称，在城镇化加快推进的背景下，房地产开发贷的需求越来越旺盛。“但出于风险控制考虑，我们目前还是投给资质优良的房企和项目。”不少银行业内人士证实，房企申请贷款时，如果其项目能和“城镇化”概念搭上一些关系，则贷款审批会顺利得多。
资金层面的宽裕，让早已按捺不住的房企们“准备大干一场”。进入4月，包括央企在内的房企“抢地热潮”汹涌澎湃。中国房地产开发集团理事长、汇力基金管理有限公司董事长孟晓苏（微博）断言，城镇化具体方案出台之后，还会有一轮更猛烈的“抢地潮”。
交通银行金融研究宏观分析师唐建伟表示，目前刚性需求支撑市场回暖，开发商对未来预期乐观，预计房地产开发增速将维持升势。“受调控政策的影响，市场改善性需求可能受到一定程度抑制，但刚性需求的持续释放将让房地产市场回暖趋势延续。”
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