[摘要] 随着中国老龄化社会的迫近和养老方式的变化，近日“以房养老”的话题引起了社会各界的关注，包括银行“倒按揭”等方式的创新思路也被屡屡提及，伟业我爱我家集团副总裁分析认为，实际要真正走出“以房养老”的困境，还需要考虑到中国的实际国情，进行一系列的制度改革。
据了解，随着中国老龄化社会的迫近和养老方式的变化，近日“以房养老”的话题引起了社会各界的关注，包括银行“倒按揭”等方式的创新思路也被屡屡提及，伟业我爱我家集团副总裁分析认为，实际要真正走出“以房养老”的困境，还需要考虑到中国的实际国情，进行一系列的制度改革。
目前的“以房养老”实际发生在家庭内部
伟业我爱我家集团副总裁分析认为，目前实际的“以房养老”大都发生在家庭内部，大致分为以下几种形式：1、父母接受子女的养老资金支持和日常照料，作为对价，身后以遗嘱继承的方式将房产给予提供资金和照料的子女继承；
2、子女出资为父母购买郊区的养老或缴纳养老院费用，父母将城区的房屋赠予子女居住；
3、无子女的老人接受旁系晚辈的养老金馈赠和日常照料，身后以遗嘱继承的方式将房产给予提供资金和照料的旁系晚辈继承。
这些发生在家庭内部的“以房养老”似乎更符合中国人的情感伦理和家庭观念。
房龄和土地使用年限挑战房地产根本制度
胡景晖强调，目前银行之所以开展的“以房养老”“倒按揭”业务及其有限，主要是因为这些用来做“倒按揭”的抵押房产房龄较老，70年土地使用权所剩时间不多，房屋价值难以认定所致。
多次试点失败，老龄化社会需要思维创新和制度创新
业内分析指出，从2007年北京石景山区“养老房屋银行”、上海公积金管理的“以房养老”，到2011年中信银行(601998,股吧)也推出了基于老年借记卡的“倒按揭”业务，或因养老观念的不合，或因申请门槛过高，终均以失败告终。
业内认为：“以房养老”的核心在于如何真正盘活闲置的住房，为保证房屋高效、可持续利用，养老机构民营化、运营模式金融化、中介机构嵌入化将成为未来“以房养老”模式的三大必然趋势。
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