[摘要] 为帮助纳税人了解相关税收政策，本报特邀深圳市地税局税务咨询工作人员（咨询电话12366-2详细解答市民咨询的热点与难点问题。
为帮助纳税人了解相关税收政策，本报特邀深圳市地税局税务咨询工作人员（咨询电话12366-2详细解答市民咨询的热点与难点问题。
1、房企将自建商品房转为自用应如何进行税务处理？
宝安区曾小姐来电咨询：我公司是一家房地产开发企业，现将自建的商品房转为自用，请问应如何进行税务处理？
地税局黄小姐回答：房地产开发企业将自建的商品房转为自用，可按以下规定进行税务处理。
（一）企业所得税
根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。1.将资产用于生产、制造、加工另一产品；2.改变资产形状、结构或性能； 3.改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；4.将资产在总机构及其分支机构之间转移；5.上述两种或两种以上情形的混合；6.其他不改变资产权属的用途。
另根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
（二）营业税
根据《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产权的行为。因此房地产企业将开发产品转为自用，没有发生权的转移，也没有取得经济利益收入，即没有发生销售不动产的行为，不征收营业税。
（三）土地税
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（四）房产税
根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
（五）契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。因此房地产企业将开发的商品房转为自用，没有发生房产权属的转移，承受方无需缴纳契税。
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