[摘要] 有一个误区需要澄清，国家以允许农村土地入市的方式补偿农村与农民，却不等于补偿小产权房持有者，这是两个截然不同的概念。
有一个误区需要澄清，国家以允许农村土地入市的方式补偿农村与农民，却不等于补偿小产权房持有者，这是两个截然不同的概念。
“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”——作为一项旨在推进农村土地入市流转的改革内容，这句话被写于十八届三中全会的《决定》之中。
全会召开之前，由国研公布的“383”方案中提到，“对已经形成的‘小产权房’，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史问题。”非正式方案与正式文件相继亮相，被人们解读为小产权房即将转正的信号，同时催生了新一轮小产权房交易的热潮。随后，这也“惹来”国土资源部与住建部联合发文，坚决叫停。
《决定》作为纲领性文件，其中提及的改革内容还须立法，离终落地尚有距离，而与之相比，市场的表现则更为“敏感”。政策本身的暧昧不明以及民间小产权房的庞大体量，为人们制造了一种印象：“转正”是早晚的事。
与“建立城乡统一的建设用地市场”精神相呼应，深圳土地房产交易近日迎来首宗“农地”挂牌入市，作为深圳原农村集体工业用地入市流通的试验，有人认为此举预示着集体土地将获得更大程度的“解禁”。
政策：离“转正”仅一步之遥？
国土资源部与住建部叫停小产权房，也显得合情合理，毕竟没有明确支持小产权房的转正，站在部门的角度去考虑，显然更愿意延续目前的市场格局。
三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股。”深圳综合开发研究院城市化研究所执行所长曾真分析认为这实际离小产权房的转正仅一步之遥。
“建立城乡统一的建设用地市场，说明大方向是‘统一’。真要实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价，小产权房的转正必将是未来趋势。之所以目前还不具备放开的条件，是因为地方政府还难以摆脱土地财政的路径依赖，一旦放开恐引发震荡。国土资源部与住建部叫停小产权房，也显得合情合理，毕竟没有明确支持小产权房的转正，站在部门的角度去考虑，显然更愿意延续目前的市场格局。”
作为广东国晖律师事务所律师，李军曾在电视上解读过三中全会的公报全文，在他理解，只要政策能够真正落地，小产权房的转正就不是问题。关于权的几个权能，包括占有、使用、和处分，政策中都曾予以提及，表明集体土地与国有土地不再有区别。“在我看来，‘383’方案才体现了全会公报的真正意图。只是，国家看到公报引发的效应不如预期，又没有有效的方法去控制新增小产权房，这才紧急叫停。”
相比之下，深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁对小产权房转正的预期并不乐观。“‘383’方案是一群撰写的非正式方案。虽然三中全会也提到，‘选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让’，但未经立法程序，离终落地还很遥远。”
概念：“小产权房”与“违建”
今天所谓的“小产权房”只是一种约定俗成的说法，是指那些未被纳入国家房地产政策框架，未经法律程序的认可、未获得相应资质的房屋。
深圳中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，“小产权的意思是‘部分产权’，对应于商品房的完全产权，意味着你拥有使用权但没有处置权。所以小产权房只要不加建、不销售，就是合法的，一旦加建、出售，就是违法的。”
李军回溯小产权房的概念演变，早还是诞生于北京。当时村委为解决农民自住建了一批房子，建的房子多过村民的户数，多出来的于是拿到市场上卖，这就是今天小产权房的“前身”。“小产权房有两个涵义，一是在农村集体土地上建设的房屋，经过了报建的法律程序，是比较规范的小产权房，无非不能入市、不能出售，比如农村的统建楼；一是我们今天所说的小产权房，未经报建的法律程序，等同于违法建筑。”
宋丁认为，今天所谓的“小产权房”只是一种约定俗成的说法，在法律上没有明确称谓，是指那些未被纳入国家房地产政策框架，未经法律程序的认可、未获得相应资质的房屋。“深圳曾经说自己没有小产权房，理由是城市化之后土地都国有化了，没有了农村集体土地，深圳的‘小产权房’只是历史下来的违法建筑。然而我们从广义的角度去看，只要是未经正规程序认可的房屋，仍可视之为小产权房。”
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