[摘要] 据悉，中国房价备受关注，各方观点分歧很大。理性地从房地产供需分析，可以确认，过去几年房价上涨的根源是政府对土地供应的垄断。这样的土地市场制度造成了房地产供给与需求之间的不匹配，给房价带来持续上涨动力。
据悉，中国房价备受关注，各方观点分歧很大。理性地从房地产供需分析，可以确认，过去几年房价上涨的根源是政府对土地供应的垄断。这样的土地市场制度造成了房地产供给与需求之间的不匹配，给房价带来持续上涨动力。
地产需求远未饱和
谈到地产需求，人们常常从人均居住面积这一数据开始比较。到2012年，中国大陆城市人均居住面积已经达到了33平方米，看起来确实不少。
但相比中国台湾地区以及日本超过人均40平方米的居住面积还有明显差距。因此，仅从人均居住面积这个数据得不出城里的房子已经修够的结论。
我国目前正处于城市化的中途，每年还有约两千万农村居民要向城市转移。以城市目前的平均居住水平推算，这些城市新进入者每年带来的新增房屋需求大概在6亿平方米。而我国一年在城市中完工的住宅总面积多也不超过8亿平方米。
除了农村移民带来的需求之外，城市现有居民的住房改善性需求也不容忽视。我国目前城市房屋总面积估算起来已经超过了200亿平方米。但其中建于近十年的不足总量的三成。
每个人应该都有亲身体会，十年之前的房屋在各个方面都与近年建成的房屋有很大差距。随着居民收入的提升，更多高质量的房屋也还需要建设起来，以满足居民提高居住品质的合理需求。
还必须把华人偏好买房置业的民族性格也考虑进来。2012年西南财经大学曾经发布一份报告称，中国的住房自有率已接近90%，远超60%的平均水平，有人将其视为中国购房需求已经过度的一个例证。
不过，中国台湾地区的住房自有率也接近90%。这说明，我国偏高的住房自有率很可能源于华人喜欢置业的民族文化，不能证明住房自有率已经过高。
有人说，中国的地产需求中包含大量和投机性因素。如果通过收紧银根来挤出该部分需求，地产需求可望在短期内明显收缩。
不过，如果用房屋销售和房屋按揭贷款发放额数据来估算购房率，可以发现，从2004年之后全社会购房率其实低于之前——房屋按揭贷款发放占同期地产销售额的比重从2004年前的80%，下降到之后的不足50%。考虑到投机性需求理应具有较高率，率下降的事实表明购房者中投机者的比例其实不大。
率下降，表明更多人在2004年之后在用现金买房。这些人应该算成性需求。如果用首付比例的变化粗略估计，可知性需求占地产总需求的比重大致在三分之一。
这些性需求之所以会产生，或因我国居民渠道有限，或因华人买房置业的偏好，其诉求是买房保值。因此，就算紧缩银根，提高利率，多抑制新的需求，很难让客把手里已买的房屋卖掉。
综合来看，我国城市居民对房地产的需求仍未饱和，还会在相当长时间内保持稳定，短期不太可能出现需求面崩盘带动的房价下跌。土地垄断限制地产供给
事实上，房价持续上涨的根本原因不在需求面，而在供给面。政府对城市土地供应的垄断，是房价上涨的根本原因。
2004年3月，国土资源部和监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（“71号令”），要求从2004年8月31日起，经营性的土地一律都要用公开竞价（“招拍挂”）的方式出让。这事实上让政府垄断了土地的一级市场供应。
而我国《刑法》第228条又明文规定转让、倒卖土地使用权是犯罪行为。因此，我国也不存在土地转让的二级市场。这样一来，政府成为了城市土地的垄断（）供应者。
经济学告诉我们，垄断供应者一定会减少供给、推高价格、获取垄断利润，事实也确实如此。在被称为“八三一大限”的2004年8月31日前后，我国土地供应增速明显不同。从1998年到2004年，我国城市土地购置面积年均增长34%。而从2005年至今，年均增速变成了-3%。
相应的，城市房屋完工面积平均增速从“八三一大限”之前的19%，也下滑到了之后的8%。我国房价快速上涨的势头就始于2004年。平均房价的年平均涨幅从2004年前的5%上升到了之后的10%。
在北上广一线城市，不仅仅房屋供应增速出现下滑，供应量也明显收缩。以北京（楼盘）为例，从2000年开始，北京房屋完工面积逐年走高，并在2005年创出了一年完工3000万平方米的峰值。
但从那之后，房屋完工面积就明显下降，近些年来都在2000万平方米之下，低的时候甚至不足1500万平方米。短短几年，房屋完工量就已减半，房价焉能不大涨。
在土地供应被政府垄断的背景下，即便政府有意加大土地供应，也无法有效推升房地产终端供应。因为只要垄断不破，地价持续上涨的预期就不会消除。
在此预期下，开发商延续囤地。虽然政府已出台土地长期闲置就收回的政策，但上有政策、下有对策。开发商象征性地开挖基坑，就可以规避政策约束。至于房屋什么时候能够建成，政府难以。因此，要真正扩大地产供给，需要改变的还是土地制度。
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