[摘要] 一成首付、买别墅送移民服务、特价房、扎堆上市、大户型改小户型……房价连涨20个月的南京楼市，眼下接连出现微妙变化。记者了解发现，这些现象均传递了开发商渴求资金、急于套现的现实语境。
只需1成首付、买别墅还送移民服务、特价房、扎堆上市、大户型改小户型……
房价连续涨了20个月的南京楼市，眼下接连出现一些微妙变化。
据记者了解发现，这些现象均传递了“开发商渴求资金、急于套现”的现实语境。
近日，央企保利旗下两家楼盘的部分房源实行“一成首付”，首套房购房人只需一成首付，其余两成首付由开发商先垫付，购房人在半年内付清即可。“一成首付”是楼市低迷时出现的揽客招数，在楼市行情尚且不错时出现的确鲜见。
据了解得知，原来开发商此举是“一箭双雕”，既吸引资金实力有限的刚需客购买，快速出货；又能在垫付两成首付后，从银行获取另外70%的贷款，可谓双管齐下为开发商资金“输血”。
然而，昨日南京一家别墅开发商则宣布，只要购买他们总价800万元以上的别墅，就赠送全套澳洲移民服务。项目营销负责人称，这是为了“笼络”住客户。
城北一家楼盘则推出了11500元/平方米的特价房，该项目上一批房源的销售均价在2万元左右，提升性价比，也是为了能尽快卖房子。
李嘉诚旗下的河西楼盘涟城，地块是3年多前斥资31.8亿巨资夺得的“”，楼面地价8584元/平方米，该项目长时间“隐”而不发，开发龟速，外界颇有质疑。不过上，这家楼盘的售楼处终于亮相了，开发商同时宣布项目将于本月上市。业内评价：李大佬赶在房价尚在高点未拐时，出手套现了！
相比涟城，同处河西中部的新百新城楼盘更是长时间不开发的“奇葩”，该地块2001年11月被南京新百房地产开发有限公司出资1.77亿元购得，此后由于拆迁等因素，地块沉睡了十来年。
不过，消息是，该项目快有望本月上市，计划推出800套105－150平方米的户型。房源欲抓紧大批量涌市，也暴露出开发商趁房价高位急于落袋为安的心态。
据统计，目前南京11个项目正紧锣密鼓上市，这与前几年“能捂就捂”的心态形成反差。
另外，据了解，南京江北一家售价超过2万元、户型均在200平方米以上的盘，也准备“改大为小”，以缩减总价适应市场。在此之前，这家楼盘销售业绩平平，网上房地产显示，销售近半年后，入网销售的342套房源仅成交40套、认购63套，颇有“高处不胜寒”的意味。
南京开发商种种举动的背后，是多地出现楼盘“跳水”的市场大背景。南京市场虽暂时表现稳定、未现明确信号，但在大市场环境的驱动下，开发商心理预期已有所不同。而根本的是，马年春节后，房地产开发贷进一步收紧了。
房地产行业与金融的紧密度不言而喻。近日有媒体就报道，在开发企业贷款“遇阻”的情况下，有房企甚至主动要求年息16%寻求资金。与此同时，春节后购买方的贷款资金亦有所收紧，首套房贷款利率优惠的逐步取消以及贷款周期的拉长，使得刚需购房者的需求也受到一定抑制，客观上加剧了开发商回笼资金的难度。
同策咨询副总经理杨锐表示，当前开发贷收紧了不少，一旦持续下去，毫无疑问会影响楼盘的工程进度。而进度被破坏，势必影响到供应。这与买房人贷款难一起，形成了“双向”作用，“少了哪一头都不行，房价也可能因此变动。”
但是，由于去年市场太好，南京不少开发企业都上调了今年的年度任务指标，眼看年初销售并不顺利，悬在头上的30亿乃至40亿的指标却是硬杠杠，一些企业也只能使出跑量之招。
中国铁建策划负责人周苏雅透露，当前开发成本高，现金流至关重要，即便是品牌房企也“捂”不起。
另据透露，今年南京开发商还面临一个特殊情况，即为了迎接青奥会，6－8月被要求停止项目施工，这意味着一些楼盘可能出现“无米之炊”的尴尬，在无销售的情况下每天要支付昂贵的贷款利息及其他财务成本，这对开发商也是重伤。所以，不少楼盘紧赶工期要在此时间段前上市，河西一家楼盘甚至全天候赶挖地基，以求出地面后领取销售许可。
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