[摘要] 日前举行的龙华新区环境推介会上，万科、金地、保利等8大地产巨头集中签约进驻龙华。这是继去年8个城市更新项目集中开工后，龙华新区在城市更新领域又一大动作。新区近期相关会议明确提出，将进一步加大土地整备及拆迁力度，全年计划完成土地整备160公顷。
日前举行的龙华新区环境推介会上，万科、金地、保利等8大地产巨头集中签约进驻龙华。这是继去年8个城市更新项目集中开工后，龙华新区在城市更新领域又一大动作。新区近期相关会议明确提出，将进一步加大土地整备及拆迁力度，全年计划完成土地整备160公顷。
龙华新区成立之时，可建设用地不足3平方公里，发展面临“地从哪里来”？同时，新区绝大部分建成区建设档次较低，如何实现建设“现代化国际化中轴新城”的目标？
“龙华新区要迅速掀起高水平建设两区一城的热潮，用旧思维、老套路是没办法完成的。必须在改革上下功夫，通过改革破除体制机制障碍，激发市场活力。”在龙华新区改革工作会议上，新区党工委书记姜建军强调。
龙华新区除了用足“1+6”文件进行土地改革外，还通过进行具有龙华新区特色的三项改革盘活了存量土地，为城市二次开发提供了新空间。
改革亮点一：
“双90%”模式破解城市更新难题
盘活存量土地，城市更新是重要手段之一。龙华新区成立不久即编制了《龙华新区城市更新专项规划》，划定需更新的共35平方公里。
为了保证城市更新高标准、高效率地推进，龙华新区创造性地提出由“政府引导”转为“政府主导”的城市更新思路，即城市更新坚持政府主导、企业运作。政府主导规划、划定、改造类型、产业主题、公共利益等，以突出高标准和导向性。此外，龙华新区还提出重点统筹的概念，划定了包括龙华商业区等13个共20.2平方公里的重点统筹，统筹产业、居住、公共配套功能，使布局更趋合理。
“政府主导”和“重点统筹”体现了政府支持城市更新的决心和导向。但对于众多开发商来讲，城市更新面临谈判难、拆迁难，一些项目往往因为几个“钉子户”一拖数年。为鼓励开发商积极介入，新区创造性地推出了“双90%”制度，即满足“拆除用地面积占总用地面积90%以上，拆除建筑面积占总面积90%以上”条件的，可以由政府按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定开展征收补偿工作。同时，其征收补偿费用由城市更新项目实施主体承担。
“双90%”意味着新区接下了城市更新困难的担子，给开发商解除了现实包袱。去年12月5日，龙华新区集中开工的8大城市更新项目之一观澜商业（一期），就是新区按照“双90%”规定进行实施主体确认的项目。
改革亮点二：
“双优先”破解土地确权难题
双“90%”方式解决了城市更新过程中企业操作的难题和后顾之忧，但龙华新区是建成区，城市更新合法用地比例偏低，可改造的地太少，成为制约龙华新区城市更新的“紧箍咒”。龙华新区以“非农指标调入和新两规试点”“双优先”破解土地确权难题。
按照《龙华新区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》，在办事处辖区范围内，优先调入非农建设用地指标涉及到城市更新重点统筹需调入非农建设用地指标的，可在办事处辖区范围内调整。而以往非农建设用地指标一般只在股份公司内部调整，调整范围的扩大，在保证各方利益的情况下，“新增”了更多的合法用地。
新区将新“两规”政策放在茜坑、清湖等城市更新统筹试点。在茜坑整村改造项目中试点市政配套设施完善与项目更新捆绑开发模式；在龙华商业试点“新两规”确权，以点带面破解新区城市更新难题。同时，在茜坑整村改造项目进行城市更新项目非农建设用地调入、农村城市化历史违法建筑处理试点，并积极探索城市更新项目捆绑市政基础设施建设、加大贡献等方式，力求破解公共配套设施落地难、实施滞后等城市更新土地确权难题。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
