[摘要] 深圳，北部坂雪岗大道与中兴路交界处，有一块2万平方米的空地。隔壁小卖部的老板说，这里曾是木材储运场，常有大车进出，现出入口已被封死。这是深圳市茂兴置业有限公司（下称茂兴置业）“坂雪岗安居房项目”地块之一。
深圳，北部坂雪岗大道与中兴路交界处，有一块2万平方米的空地。隔壁小卖部的老板说，这里曾是木材储运场，常有大车进出，现出入口已被封死。这是深圳市茂兴置业有限公司（下称茂兴置业）“坂雪岗安居房项目”地块之一。
为该项目提供融资的，是中科创金融控股集团（下称中科创）所控制的“深圳市中科国富华泰管理合伙企业”（下称国富华泰）。该有限合伙基金于今年6月开始对外募资，预计规模2.8亿元，按存续期、出资额的不同，为12%至14.5%不等。
从推介材料看，这是一个普通的地产私募基金，通过控制项目公司茂兴置业的股权来控制风险。工商资料却显示，该基金并未拿到茂兴置业的股权。
事情远不止此。据21世纪经济报道记者掌握的一份《股权及项目转让协议》，去年6月，茂兴置业连同“坂雪岗项目”已被转让给中科创的关联公司。这意味着，早在基金募资前或者说对外募资的同时，该项目可能已是中科创的囊中物。
这是一单风控瑕疵的业务，还是一次高风险的“自融”？此前中科创的P2P、地产私募基金均被媒体质疑项目真实性，此宗有限合伙又有何内情？
有限合伙产品硬伤
官网资料显示，中科创金融控股集团成立于2004年，总部位于深圳，注册资金2.11亿，净资产10.3亿。创始人张伟军人出身，行事低调；但去年中科创5次举牌新黄浦（600638），并成为新黄浦、天目药业（600671）大股东，在资本市场广受关注。
目前，中科创旗下有财富管理、私募基金、网络融资、小贷和担保等业务板块。其中私募基金主要由子公司“深圳市威廉金融控股有限公司”（下称威廉金融）统筹。国富华泰基金正是威廉金融操盘的产品。
该有限合伙基金由威廉金融担任GP（一般合伙人），者持有LP（有限合伙人）份额；基金与威廉金融分别持有深圳市利迅泰置业有限公司（下称利迅泰）50%的股权，后者全资控股茂兴置业，间接拥有坂雪岗项目权。有限合伙到期时，由威廉金融回购LP份额，实现者退出。
该基金还作了内部分级，优先级给者，劣后级由“深圳市利迅达建筑工程有限公司”买入。该公司法人代表邱德胜，与利迅泰的法人代表同名。
有资管人士认为，这一交易结构不寻常：“资金进去一般是完全控股项目公司，但这里是持股项目公司的母公司，隔了一层，而且是跟威廉金融各占股50%；其次，回购一般由融资方或其关联公司完成，但这里是由威廉金融完成。”
如果威廉金融仅充当资管机构角色，撮合资金与项目，怎会如此深度地介入交易？
更离奇的是，推介材料所谓“利迅泰全资控股茂兴置业”与工商资料不符：后者显示，茂兴置业的股东为“深圳市茂兴有限公司”（下称茂兴），股权终掌握在李俊、宏伟两个自然人手里。
“明股实债一定要做股权过户，否则没有控制力。”前述资管人士说，如果钱给了融资方，控制权却没拿到，利迅泰与茂兴置业之间会出现危险的空白环节。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
