[摘要] 拿地时出高价，开盘时楼价大涨开发商才能获利。今年就有不少项目揭开神秘面纱准备入市,们要卖多少钱才能赚钱?
地价普遍占房价50%以上 市场波动或致高风险
拿地时出高价，开盘时楼价大涨开发商才能获利。今年就有不少项目揭开神秘面纱准备入市,们要卖多少钱才能赚钱?
根据合富房地产经济研究院的一项研究获悉,绝大多数的新入市项目楼价将远超周边楼价,其中南洲路若以地价占房价60%的临界点计算,建成后均价须达到57500元/平方米,才可能有一定的利润空间。
2014年上半年地价为2012年地价的3.4倍
地价占据了房价的大头,,近几年来,广州楼市多次出现“面粉”贵过面包的现象,伴随着楼市进入低谷,这些高价正面临开发难题。
合富辉煌近日发布的一份报告表示,近年房地产市场波动有所加大,但广州土地市场不断出现。根据合富辉煌的统计发现,从年度的住宅土地出让的平均楼面地价看,近三年广州的地价上升幅度较大,如2012年的住宅土地平均楼面价为2805元/平方米,到2014年上半年平均楼面价为9567元/平方米,是2012年的3.4倍。
从同一区域的不同时期出现的看,2014年土地拍卖价格比2012年大幅度上涨,如荔湾、白云、黄埔、番禺等区的两年左右时间上涨80%以上,花都、南沙两区的价格涨幅约50%,海珠区南洲路2013年5月的楼面地价高达34500元/平方米。
有业内人士表示,广州近年来的许多按照当时周边的楼价来看不赚钱甚至亏钱的可能性大,开发商敢于拿地就是冲着楼价未来会有较大幅度的增长。
项目面临不确定性和风险
合富房地产经济研究院蒙彦宏表示,广州的不论是老城区还是新区,地价屡创新高,说明这两年地价普遍上涨。政府土地出让的底价也屡创新高,加剧地价上涨势头。
不过,2014年下半年以来,房屋市场调整的影响蔓延至土地市场,开发企业预期不如过去那么乐观,拿地举牌趋于谨慎,地价上升势头得到遏制。同时,今年以来,房价出现松动,很多楼盘的价格不同程度调整,成交明显下降。
蒙彦宏表示,2013年、2014年季度各区拍卖价格在2012年的基础上大幅度上升,涨幅大约在50%-80%之间,土地成本上升过快,而2014年基本上房屋市场处于缩量调整,价格有所下行,土地房屋两个市场的运行方向相反,造成新阶段性的成本压力。
在蒙彦宏看来,总体而言,广州作为一线城市,目前房价、地价较其他一线城市都明显偏低,城市经济、基础设施、人口、财富等价值指标居优,吸引了本地和外来的标杆房地产企业积极投地布局,城区地块竞投激烈。
从大趋势看,或许近两年的高昂成本并不能阻碍大房企继续抢占土地市场的步伐,不过,市场短期波动提醒企业,地价过高带来的成本、市场压力给项目前景带来不确定性和风险,需要理性评估。
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