[摘要] 福永街道凤凰社区在综合市场旁有块1.4万平方米的集体土地，社区于2013年6月与方格公司签订了合作框架协议，并将原居住用地的法定图则及规划调整为新型产业用地。2013年12月20日，通过深圳市土地交易成功拍卖，方格公司以底价1.16亿元投得这块1.4万平方米的用地。
福永街道凤凰社区在综合市场旁有块1.4万平方米的集体土地，社区于2013年6月与方格公司签订了合作框架协议，并将原居住用地的法定图则及规划调整为新型产业用地。2013年12月20日，通过深圳市土地交易成功拍卖，方格公司以底价1.16亿元投得这块1.4万平方米的用地。
从以租赁经济为主的单一经营模式，到实现资源资产化和资源资本化，不少认为，凤凰社区“农地入市”的“这一槌”唤醒了的集体资本，是股份合作公司经济走新路的体现，有着可值得推广的重要经验。
背景
十八届三中全会为“农地入市”提供契机
改革开放以来，家庭联产承包责任制作为一种新的农地制度实施开来，农村土地使用制度发生了根本性转变。人民公社“三级，队为基础”的经营制度全面解体，新的以“包产到户、包干到户”为标志的家庭经营体制基本确立。后经过了家庭联产承包责任制逐步完善、巩固发展、土地经营权流转探索及坚持家庭承包经营制不动摇和规范土地使用权流转阶段。
近年来，房地产市场飞速发展，商品房用地价格不断攀升，而农民的征地补偿款提升速度远远没有获得相应的增长，从而导致了一系列的拆迁矛盾。而十八届三中全会通过了《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》，《决定》中指出对于农村集体经营性建设用地，明确“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。三中全会提出“赋予农民更多财产权利”和“建立城乡统一的建设用地市场”，通过“城乡要素平等交换”来实现农民“平等参与现代化进程、共同分享现代化成果“的目标。这样的做法，为宝安探索农地入市提供了政策契机。
进程
凤凰社区股份公司成“个吃螃蟹的人”
宝安区的社区转型，尝试由原旧村转为股份合作公司，并深入开展试点改革。到目前为止，6个街道一共有248家股份合作公司，股东7.4万人。政府制定了一系列扶持政策，引导股份合作公司转型发展。2009年以来，先后出台了《宝安区扶持股份公司转型发展指导意见》、《宝安区扶持股份合作公司发展专项资金使用管理暂行办法》等文件，引导和鼓励股份合作公司加快转变经济发展方式，提升发展质量。2013年，又对原《宝安区扶持股份合作公司发展专项资金使用管理暂行办法》进行了修订，进一步调整优化有关的扶持措施。
开展试点改革，是宝安社区股份合作公司转型过程中的一大亮点。2013年11月，宝安出台了《宝安区股份合作公司试点改革实施方案》，选取了8家条件较为成熟的社区股份合作公司作为试点改革单位，“一企一策”指导开展试点改革。在这项试点改革工作中，就涌现出了凤凰、怀德这些较有特点的股份合作公司。
位于福永街道东北部的凤凰社区就是“个尝鲜的人”，该股份合作公司成为宝安区首批8家社区股份公司改革试点单位之一，并积极探索股份公司改革方向和社区经济新型发展之路。该社区在综合市场旁有块1.4万平方米的集体土地，原定为用地，后因诸多原因未开发。“我们了解到方格公司是国家授权、掌握4G通信技术的国内十家企业之一，符合市里的产业导向，并且它打算在2014年内于深圳证券交易所申报IPO上市，急需拓展产业空间，兴建研发大厦。”凤凰社区党支部副书记文永昌告诉记者，当时恰逢“1+6”文件出台，其中提出原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场，社区便按照相关规定，通过挂牌方式，出让该集体土地使用权给方格公司，合作兴建研发大厦。其中，社区收取了30%的土地出让，持有项目总建筑面积20%的物业，并且以风投方式购入7.5%的合作项目原始股份。
该社区于2013年6月与方格公司签订了合作框架协议，并将原居住用地的法定图则及规划调整为新型产业用地。2013年12月20日，历史性时刻到来。通过深圳市土地交易成功拍卖，方格公司以底价1.16亿元投得这块1.4万平方米的用地。目前，总约4.8亿元、建筑面积约7万平方米的方格凤凰科研大楼已于2014年9月5日正式开工建设。此外，凤凰股份公司还于2014年8月下旬与方格公司签订了增资扩股协议。
成效
资本化运作方式让社区居民受益
凤凰社区1.4万平方米的农地拍出后，方格公司专门成立了项目部，而社区则积极该公司的工作。文永昌告诉记者，目前该项目的总体规划已经通过审核，预计11月底前施工许可证就可完成审批。
文永昌向记者透露，该项目起初也遇到了诸多阻力，其中棘手的就是社区居民的不理解。“我们刚开始一听说社区要卖地，就以为是‘杀鸡取卵’的做法，一次性卖出去后就什么都没有了。”社区居民彭海琴告诉记者，好在该项目从开始筹划到拍板的整个过程都是公开透明的，前期还召集了部分居民代表参与会议讨论。经过社区领导干部的耐心讲解，居民们逐渐明白了从“农地入市”中得到的是可持续性的，也就接受了这样的做法。文永昌说，为了让社区股份公司及社区居民有可持续的发展，后续将以城市更新的方式对社区中一部分已闲置的老工业厂房进行更新改造，争取引进更多高新技术企业。同时，也会积极把握机会，尝试探索“农地入市”新的合作方式。
正如凤凰社区党委副书记文永昌所言，不同社区在尝试“农地入市”改革时，应结合自身具体发展情况，不能一味照搬。目前西乡街道就在结合自身特色，在效仿此种模式的基础上积极创新。
西乡有着得天独厚的区位，完善的产业基础，以及“亲商、重商、惠商”的服务理念，一直都是高新技术企业起步发展的理想之地，其中，西乡新兴产业总部园区注重与骨干企业发展的互动融合。借鉴福永凤凰社区“农地入市”的合作模式，该产业园区内的新安实业公司与华讯公司达成合作协议，中国天谷暨华讯总部决定入驻西乡新兴产业总部园区，以“股权换产权”的模式进行合作开发。而对于西乡而言，此种以“股权换产权”的模式同样也实现了土地资源、资产的资本化，是农村集体土地入市的另一种新尝试。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
