[摘要] 然而楼市是否还能乘政策利好之东风仍旧是一个问号，房产劲头是强是弱还需分析解答。
“利率”、“存款准备金率”、“经济周期”、“政策决定”这些与房价紧密相关的词汇时刻是房产者目光的焦点，它们中任何一个微小波动都会引发房地产的“蝴蝶效应”。2014年，国家时隔28个月打开降息大门，为冰冷楼市吹来暖流，房地产现回暖迹象。然而楼市是否还能乘政策利好之东风仍旧是一个问号，房产劲头是强是弱还需分析解答。
12月5日，房地产分析、合富辉煌（中国）市场分析师黎文江，越秀地产广州公司副总经理、被称为房市“神算子”的伍岳峰做客由羊城晚报主办、越秀集团冠名、中山大学管理学院担任战略合作伙伴的财富大讲坛，讨论预测2015年房地产走势与机会。交流过程中，两位嘉宾不谋而合，都认为在经济发展新常态下，我国房地产期仍将延续。
黎文江观点
众人皆知，经济走向是房地产的晴雨表，然而谈及具体的相关程度，却很少有人能够准确回答。是房价真的“深不可测”，还是政策确实“难以把握”？财富大讲堂一开始，首先发言的黎文江就说：“我今天主要和大家探讨两个问题，一个是房地产周期，另一个是房地产走势”。
房地产周期与宏观经济周期相关性达85%以上
黎文江认为，影响房地产周期的因素除了咨询不畅通、建造时滞、生产者和消费者心理预期等内生因素外，宏观经济的发展、政策法规、人口增长、国民收入等外生因素也有很大影响。黎文江说，宏观经济周期是影响房地产周期循环的重要因素之一，相关性达到85%以上。宏观经济的周期性波动使房地产的发展也呈现出周期性波动，政策不能消除周期的产生，但是可以延长或缩短周期。
喜欢用数据说话的黎文江随后用图表和数据来证明他的结论：楼市的成交高潮与经济低迷高度相关。据统计，近6年来，国家GDP增速趋于7.5%以下的三个时点（2008年Q4-2009年Q1、2012年Q3和2014年Q1-Q3），房地产市场都出现了调整期，呈现约两年一次的周期性变化规律，如果粗略以GDP7%的增幅作为房价上行或下行的拐点，可以发现，当GDP连续两个季度增幅在7%以下时，房价将下行，反之则上行。
历次楼市的起落都与GDP及宏观调控政策相关，而政策的出台则与当时的经济景气度相关。具体来说，房价与GDP是正相关，与CPI是负相关。根据研究成果判断，利率要达到40%左右的升降幅度，才可能使房价向下拐或向上升。这也可以解释为何房地产是中国经济保驾护航有力的行业，每到中国经济软着陆的时候，房地产就是一个安全垫子。
随后，黎文江借用美国、日本、中国香港房地产周期的例子再一次说明，房地产在经济持续发展的情况下呈长期增长趋势，但当房地产泡沫破灭时，房市将大幅下挫，并对宏观经济造成巨大冲击。换言之，房地产周期是客观存在的，并且与宏观经济发展、调控政策之间存在密切的相关性。
在经济发展新常态下，我国房地产期仍将延续
黎文江预测，在经济发展新常态下，10年之内房地产还是期。
他认为，房地产时代持续的原因首先是十八大经济目标的设定，即2020年中国GDP将达80万亿元，平均每年增长7%，房价将上行。
其次是农村工作会议在2013年提出，到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口城镇、约1亿人口的城镇棚区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。他认为中国的工业化与城镇化支撑房地产走势长期向上，只有等中国工业化和城镇化基本完成，房地产才会进入收缩期，而这个阶段可能要20年之后才会出来。
第三个政策原因是十八大提出文化产业将成为国民经济支柱性产业，近些年，国内居民已进入小康水平，有能力投入到休闲文化旅游消费，因此，国家政策对文化产业的重视，为房地产市场发展又开辟出“新天地”。
轻松赚钱时代已经过去，房企寻求新的发展空间
伍岳峰观点
一开讲，伍岳峰就坦言对地产的判断其实是很难的，必须使用科学的方法，必须用具体的数字。接着，他从实操角度分析房地产机会，认为新常态模式下的房地产，将从超速到常态发展。
伍岳峰说，影响房市常态模式的相关因子主要有三个，一是经济，也就是GDP；二是人口，包括适婚/育龄/生育率等；三是社会化进程，如老龄化/城镇化。而其中人口和城镇化、老龄化是未来房市发展的空间。
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