[摘要] 近日张江高科(600895.SH)一则关于会计估计变更的公告让房企颇为敏感的土地税话题再度浮出水面。
各地加强清算
不过，自2013年底以来，国家层面及各地方都在加强对土地税的清算工作。
2013年12月，国家税务总局发布《关于深入开展土地税清算工作的通知》，表示要“深入开展好土地税清算工作，全面提高土地税征管质量”，并对此提出一系列要求。
例如，要求各主管税务机关准确掌握各项目开发、销售情况，对项目是否达到清算条件要做到及时掌握、有效控管;对于达到可要求清算条件的项目，要依照《土地税清算管理规程》的要求及时进行评估，在确认具备清算、审核条件后，通知纳税人进行清算申报。
随后，包括广东、海南、河北、湖南、吉林、新疆、大连、青岛、江西等地纷纷公布了2014年度土地税清算计划、调整土地税征收政策、制定完善规范的土地税征管政策文件。
整体来看，各地方土地税征收政策的变化主要表现在两个方面。
一是预征率的提高，比如新疆自2014年4月1日起，将住宅土地税预征率由1%以内调整为3%以内，各个地方有一些细微的差异，但大多数地方的预征率集中在2%~5%之间。
二是对清算主体的强调，例如广东在2014年7月发文，明确了房企、中介机构和税务机关在土地税清算中各自应该承担的责任，强调了土地税清算主体是土地税的纳税人，纳税人应对清算申报资料的真实性、准确性和完整性负责。
在具体操作层面，去年以来，各地方税务机关基本上是先开展排查工作，摸底当地的房地产开发项目，然后确定应清算和可清算项目。同时，进一步规范、完善清算政策、流程，统一执行清算口径，集中力量进行土地税清算审核。
这也意味着，房企将迎来一轮土地税清算高潮。一位房企内部人士对本报记者表示，其公司财务部总监正带队研究此事。
从上市房企的公开数据中也可以发现，土地税是房企较大的一项成本，也是影响其利润的较大因素。
以毛利率处于中端水平的万科为例，其在2010年~2013年缴纳的土地税分别为26.7亿元、37.1亿元、46.6亿元、35.8亿元，分别占营业成本的8.9%、8.6%、7.1%、3.9%。而毛利率处于水平的招商地产，其在2010年~2013年缴纳的土地税分别占营业成本的11.7%、29.3%、21.8%、14.3%。
至于那些操作规范的大型房企，这或许不会有太大影响，因为有规模相当的计提税金时刻准备着。但对于缺乏资金、计提不规范的企业来说，这可能就成了一把达摩克利斯之剑。
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