[摘要] 利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖，但作为数量更多的三四城市，日子却不怎么好过，就像株洲。
利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖，但作为数量更多的三四城市，日子却不怎么好过，就像株洲。
作为新中国成立后首批重点建设的八个工业城市之一，株洲聚集了大批国有大中型企业，形成了轨道交通、航空航天、冶炼化工、服饰等重要产业集群，在中部六省非省会城市中综合实力。它还是南方的铁路枢纽，京广、沪昆、湘黔等铁路在这里交汇。近年来，这个典型的老工业城市中，新楼盘如雨后春笋般拔地而起，一个崭新的城市就在眼前。
5月下旬的一个寻常日子，记者在湖南省株洲市采访发现，由于供应过剩，开发商只能靠“”、“一口价”、“车”等各种促销“贴身肉搏”，甚至有开发商委托中介到竞争楼盘处“抢客”。一些外来的品牌开发商如佳兆业、美的地产在四五年前进入株洲后，均面临去化缓慢的问题，有些2011年开工的楼盘到目前还没卖完。
株洲市房管局的官方数据显示，截至4月底，株洲城区的新建商品住宅可售量为319万平方米，去化周期约14个月。但株洲资深房地产人士刘明（化名）对本报记者表示，加上未拿到预售证的在建楼盘，株洲城区的库存去化周期保守估计也会有18个月。
过量供应之外，株洲的楼市需求还被定向开发式的“团购房”分流。所谓“团购房”，是指政府部门、企事业单位指定开发商进行定向开发，价格往往比市场价低两三成，成为拉低株洲房价的主要“罪魁祸首”。
库存压顶引发促销潮
沿着株洲大道一路向西，密密麻麻的新楼盘在道路两旁扑面而来。
株洲大道所在的天元区是株洲楼市供应过剩的重灾区。株洲城区分为5个区，仅天元区的供应量就占了整个株洲城区供应量的一半以上。
供应庞大、同质化竞争严重，天元区的楼盘促销自然也是为激烈的。
记者调查发现，天元区不少公交站台广告都来自楼盘，还有各类户外LED、楼宇广告，开发商们甚至将广告打到了饭店的餐桌上。
这些楼盘广告的相同之处在于：将代表价格的那串数字放到显眼的位置，似乎很想告诉购房者“我”。比如封顶价3850元/平方米，秒杀价3380元/平方米，首付1万、3536元/平方米起等。
“大盘都集中在天元区，压力比较大。不管是佳兆业金域天下、美的城，还是奥园广场，都有比较大的促销手段，价格会出现阶段性的15%降幅。例如有些楼盘可能原来卖4300元/平方米，拿出一部分房源促销，价格会降到3700元/平方米。”中原地产株洲分公司总经理刘锋华对记者表示。
在去年，天元区甚至整个株洲城区，情况更为糟糕。
株洲市官方数据显示，2014年，株洲市商品房成交面积为278.6万平方米，同比下降12.3%，成交套数为2.5万套，同比下降10.7%。其中，商品住房成交252.5万平方米、2.3万套，同比分别下降17.3%、15.5%。
一面是成交的下滑，一面则是供应的井喷，导致库存高涨。刘锋华说，去年一年是株洲存货多的一年，拿到预售证的新建商品房约400万平方米，在建楼盘约300万平方米，库存高达700万平方米。
若按照2014年的去化情况，700万平方米的存货足够株洲消化30个月。
去化的艰难也直接表现在价格上。一位株洲市民告诉本报记者，他在2013年8月以5200元/平方米的价格买了位于天元区某楼盘新房，此后价格一路下跌，目前尾盘一口价只要4650元/平方米。
“2014年是株洲楼市为艰难的一年。”在株洲房地产市场有着十多年经验的刘明告诉本报记者，很多开发商被迫搞“全民营销”，委托代理商到市场上进行拓客，甚至进县城“抢客”。
抢客的情况在今年依然可见。前不久，本报记者以购房者身份进入株洲当地某开发商的楼盘时，就被一位代理商中途拦截、邀请去另一楼盘看房。
佳兆业、美的地产等外来品牌开发商也在株洲遭遇去化难题，近两年都未再拿新地块。
位于天元区的佳兆业金域天下占地55万平方米，于2011年开工建设，2012年首期开盘，到现在还剩一些房源没有卖出。该楼盘在2012年开盘时均价4400元/平方米，3年过去了，价格未涨反跌，在2014年底2015年初时，均价跌至3500元/平方米。
距离佳兆业金域天下处的美的城建筑面积70万平方米，也是2011年开工建设，同样没有卖完。
销售疲弱则直接影响开发商的资金链。在株洲做代理的辉（化名）告诉本报记者，他在株洲代理的几个项目已经拖欠了两年多的。
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