[摘要] 这是近期深圳二手房产交易纠纷中的一个典型案例。“3·30新政”之后深圳房价，二手房卖家违约比比皆是。形容现在的深圳楼市，网上有一个帖子比较贴切，《现在还有比股市涨得更的？有！深圳楼市！》。
由于土地紧缺，作为年轻的城市，却在早走上了城市更新的道路。2015年，深圳进入销售阶段的102个新房中，55个为更新项目，占比58%。但是，城市更新周期长、不确定性大、成本高，房价看涨让更新成本越来越大、周期越来越长。同时，更新减少了价格低廉住房的供应，推升了租赁价格上涨（租金连续32个月上涨），倒逼房价上涨。
此外，2015年的佳兆业事件，尽管对短期供应影响较小，但给市场传达的信号就是，深圳城市更新供应新房或将受阻、或将拉长周期。此轮楼市景气上升以来，经过2014年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小阳春”，深圳新房市场很快就面临“没房卖”的境地，待售库存紧张时仅够8个月销售，远低于北上广14个月左右的消化周期，当前及未来供求紧张的预期，驱动恐慌性购房和房价飙升。
新增住房供应无法满足，只好依赖存量住房。北上广存量住房的主体是“房改房”，也就是1998年房改时，、国有企事业、单位集资建设的福利房，经过廉价赎买后转变成的商品房。
但是，深圳建市时间短、国有企事业单位也少，房改房体量很小。而长期外向型经济为主，让深圳成为外来打工者的天下，常住非户籍人口在1989年就开始超过户籍人口，造就了深圳存量房的主体是占据存量住房51%的“小产权房”。但是，商品房市场体量却太小，仅占存量住房20%。按常住人口计算，深圳商品住宅户均仅为0.4套，远低于户均1.1套的水平。
不像北上广的房改房，小产权房无法发挥缓冲需求的“蓄水池”和“稳定器”作用。当外向型经济为主时，占总人口70%以上的多为外来打工者，他们不需要商品住房，那时楼市还算稳定。一旦摆脱外向型，由代工和贸易转向制造业和现代服务业了，常住人口将由“候鸟”变为“家燕”，住房需求也将大规模释放，商品住房体量太小而无法承载，这便是目前正在发生的事情。
人口年轻化是深圳另一大特点。深圳适龄购房人群（25-44岁）占比达到50.8%，远远比北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%要高。试想，人口如此年轻、支付能力又高、现代服务业占主导且充满活力，商品住房供应又少，房价不涨才怪。这就是为什么，美国房价的是汽车城市底特律、房价的是“硅谷”——加利福尼亚州圣何塞。
另外，尽管深圳仍然执行限购政策，但事实上在深圳要比北京、上海难度小很多。在深圳，一般本科毕业生就可以通过单位申请，也就可以购买两套房子。而且，在深圳满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限都是比较短的，而广州需要3年、北京需要5年、上海需要2年并“已婚”。
大众创业下的资金推动
事实上，上述几个因素的分析，还不足以解释今年上半年的房价暴。我们需要驱动房价上涨的“深圳特质”。
特质之一就是大众创业、万众创新政策激励下的资金推动。立城于外贸和“代工制造”的外向型模式，让深圳成为国内市场化程度的城市。千千万万个企业在从事着模具、配件、元器件的生产。“山寨之都”不是贬义词，而是日本式的“拆开-学习-创新”的过程。更重要的是，多层次资本市场（创业板、中小板、私募和创投等）和草根金融在深圳发展迅速，加速推进了市场推广、技术研发和产业升级。
2008年以后，借助积淀的产业基础和互联网迅速发展的契机，深圳从山寨之都转向创业之都。狭小的空间内集聚了2000万的人口、1000多个产业园区、185.8万户商事主体（每10个人中就有一个老板）。在大众创业、万众创新的激励下，加上多层次资本市场的支持，深圳迅速成为互联网之都、创业之都（集中了2/3的私募）和中国的“硅谷”。2014年，深圳市新增中小企业19.6万家，上市备案企业达940家，中小板和创业板上市企业总量连续8年位居国内大中城市首位，并迅速出现了一批富裕群体，他们是深圳近期购房的主力。
互联网发展和大众创业，具有创造和延长产业链、增加附加价值、扩大就业的“星火燎原”效应，让深圳居民收入水平迅速增长。目前，深圳创造了多个“”，人均GDP、人均可支配收入、人均存款等均在国内排，GDP增速在一线城市中，这是推动旺盛需求实现的主要原因。
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