[摘要] 来自房天下城市经典业主论坛的Jordan，近也加入到了改善的换房大军中，通过房天下二手房中介的帮助，置换到了隔壁小区。因为平时恰好是BLF阔叶林金融俱乐部的一名会员，所以从金融和房产结合的角度，写出了他买房中的各种经历，希望能给购房者们一些宝贵参考。
来自房天下城市经典业主论坛的Jordan，近也加入到了改善的换房大军中，通过房天下二手房中介的帮助，置换到了隔壁小区。
由于平时恰好是BLF阔叶林金融俱乐部的一名会员，所以从金融和房产结合的角度，写出了他买房中的各种经历，希望能给购房者们一些宝贵参考。
在中国，房子似乎是一个永恒不变的话题。不知道是不是大家事先约好的，笔者居住的这栋居民楼共有30户人家，在今年至少有6户人家进行了房产置换，或者购买第二套房产，基本目的都是改善型。
为什么都在置换或者购买都发生在今年呢？
笔者分析下来，一方面和国家的政策不无关系，国家在一季度出台了一系列刺激房地产交易的政策，比如3月27日财政部、国家税务总局发布通知，提出个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，免征期限由5年下调为2年，进一步加快二手房流通速度，活跃市场。3月30日，二套房首付比例放宽，进一步刺激住房需求。再者，公积金调整地方政策导向，住建部出台政策，降低公积金贷款门槛，在一定程度上能够减轻购房者压力。另一方面，这和消费者的改善需求也密切相关。笔者所在楼层有两房换三房的，三房换别墅的。
政策
俗话说，上有政策，下有对策。在严格的银行体系也不例外。
笔者本身有一套房，是本地户口，按照政策，可以购买第二套住宅，不过首付要至少4成，同时贷款利率要上浮10%。为了做到首付3成，同时贷款利率下浮10%，还是有途径的。
种途径，就是夫妻双方办理离婚，首套住宅上只保留夫妻双方一位的名字。另外一位办理第二套住宅的贷款。办理完贷款后夫妻双方再复婚。笔者和同学聊天，同学提到他就是这样办理的，而且民政局对此心知肚明，默认这种现象。在歌唱和谐社会的旋律下，这是不是一种莫大的讽刺呢？
第二种途径，社会上有专门运作贷款的中介，他们在某些银行有渠道。只要消费者支付一定的酬金，中介就可以将二套贷款办理成首套，同时贷款利率下浮。当然，酬金肯定被银行里的审批者，中介瓜分，而且前者应该是拿大头。监守自盗，政策的制定不过是难为了消费者，同时给审批和者创造了另外一份利润来源。
办理贷款之前，需要买方支付卖方至少40%的首付款，实际上这一点，中介也可以搞定，买方不用支付首付款，中介可以做首付款流水记录，以满足银行贷款的审批手续。
其实，这一点上，似乎深圳审批要严格，买方的首付款需要打到第三方机构，银行审批到这笔资金的存在才会批准贷款。看起来各地有各地的特色。
银行信贷
当前经济不景气，增速下滑，出口下滑，提升消费是解决问题的途径之一。对于合理的消费需求，银行理应提供便捷的消费信贷。不过，从笔者的经历来看，银行对于消费信贷的审批还是严格。
笔者购买第二套住宅需要支付首付款，在向银行申请贷款时遇到了诸多困难：
1、 笔者老家的房产是父母的名字，银行不接受这样的抵押，银行认为老年人没有偿还贷款的能力
2、 银行消费款的额度只有30万元，而且对于贷款者的资质审批严格，比如需要贷款者服务的公司是五百强。对于贷款者个人创办企业的，好像更麻烦。
3、 笔者通过关系申请装修用途的款（该贷款金额可以超过30万），银行不仅需要申请者的相关资质证明，也需要担保人及担保人配偶的相关资质证明。在当今社会，请担保人提供这样的资质证明，实在需要贷款人与担保人及其配偶建立寻常的信任关系。同时，银行要求贷款人必须有一份装修合同，这笔款需要打到装修公司的账户。言下之意，贷款人还需要找一个信得过的装修公司，以确保可以提取到资金。
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