[摘要] 截止至目前，我们统计的蛇口与前海的二手房均价相比我们在2月作出判断时的价格已经提升了48%及53%。那么，在加入自贸区后将近一年后，获得政策红利的蛇口楼市有怎样的变化？这样的转变在楼市整体成交转淡的整体氛围下又是怎么体现的？
6月后租金回落显著 租金比下滑严重
根据深圳中原地产对蛇口及前海二手住宅的租盘统计，从年初至今，蛇口二手房租金价格从近80元/㎡涨到了近93元/㎡的水平，而前海二手房租金则由57元/㎡的水平涨到了69元/㎡，涨幅约为15.3%及21%。由此可见，随着房屋价格的上升，租金价格也水涨船高，但是租金水平的上涨还远远不能达到房价上升的幅度。我们曾提到，2015年9月份蛇口二手房价自今年1月以来涨幅达到54%，前海的二手房价成交涨幅则为55%。
更令人吃惊的是，尽管房价仍然节节攀高，蛇口的租金价格已经由8月的94元/㎡下跌到了9月的93元/㎡，这也是2014年930新政以来出现的情况。这或许预示着，市场热度已经有所转变。
图2 蛇口与前海的租金和涨幅变动情况
此外，我们可以从租金比的情况来看，由于房价的上升快过于租金的上升，目前前海及蛇口的租金比已经从1月份时高点迅速下滑。在1月时，前海的租金比为2.41%，目前则仅为1.79%，下滑幅度为 22%。同期，蛇口的租金比也由1.99%下滑到1.55%，下滑幅度为26%。从租金比的情况来看，目前在前海及蛇口买房分别约需要50年及64.5年。同期，全市租金比也开始回落，从2.45%下降到1.99%，但仍然高于蛇口和前海的租金水平。
今年以来蛇口和前海的房价涨幅已经超过了5成，结合房价及租金滞涨以及租金比严重下滑的迹象来看。招商地产此次出售已经持有10-30年的资产的行为的市场逻辑或许简单。在价格处于历史高位的情况下，由于没有只涨不跌的市场以及自持物业的收入比严重下滑，客及开发商带头减持的倾向应该是在加强的。
从当前的宏观环境和市场氛围来看，即使股市略有反弹，也很难改变深圳楼价已经过度透支的市场预期。自6月股灾以来，深圳中原多次提示市场氛围已经不如上半年，已经难以出现，房价甚至在多月滞涨的情况下存在回调压力。
图2 蛇口与前海的租金和涨幅变动情况
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