[摘要] 截止至目前，我们统计的蛇口与前海的二手房均价相比我们在2月作出判断时的价格已经提升了48%及53%。那么，在加入自贸区后将近一年后，获得政策红利的蛇口楼市有怎样的变化？这样的转变在楼市整体成交转淡的整体氛围下又是怎么体现的？
自贸区概念，稀缺的土地资源，加上930之后不断松绑的政策，以及信贷扩张政策，是导致蛇口及前海的楼盘在上半年的亮眼走势的主要原因。在2月时，我们曾根据自贸区对经济的促进作用以及蛇口的具体情况，以及将蛇口自贸区与前海及上海自贸区进行比较分析，以对蛇口楼市在自贸区设立后的价格走势做出判断。当时的结论是，蛇口自贸区的房价在2015年拥有一定的想象空间。
截止至目前，我们统计的蛇口与前海的二手房均价相比我们在2月作出判断时的价格已经提升了48%及53%。那么，在加入自贸区后将近一年后，获得政策红利的蛇口楼市有怎样的变化？这样的转变在楼市整体成交转淡的整体氛围下又是怎么体现的？
近期也传出招商地产从9月至今数次通过挂牌、拍卖转让旗下深圳蛇口物业，总共涉及到的资产价值数十亿。此前，招商一直持有出租这些物业10-30年不等。那么，招商地产减持的市场逻辑又在哪里？我们将对蛇口及前海目前的房价和租金进行研探讨，并且用14年至今的租金比走势来分析市场未来的走势。
价格仍旧上涨，涨幅日益缩小
进入2015上半年，央行除了降准降息释放流动性外，330新政的出台更是加强了购房者信心，上半年的深圳楼市可谓火爆。不过，自从政府开始打击配资，6月股灾初现并持续发酵。尽管当局多次托市，但是直到三季度市场仍无起色。国内股市泡沫被打破，实体经济更是雪上加霜，资本外流日趋严重，三季度流失外汇储备达1800亿美元，属于历史高点。资本外流加剧及实体经济下行下，信贷信心也宣告收紧，下半年的信贷环境已经不如上半年般宽松。深圳楼市的成交量已经政体下行，一手房价也已经有通过各种优惠变相的迹象，二手房价也随着市场信心和成交量的下滑而出现了房价涨幅连续3月大幅放缓的迹象。9月份公布的社会总融资虽然超过预期，但是其环比增速仍然平缓，难以支撑价格已经处于高位的深圳市场。
在深圳中原领先指数对二手房价的分区统计中，2015年9月份蛇口的二手住宅成交均价为62412元/㎡，自今年1月以来涨幅达到54%。前海的二手住宅均价成交均价则为53390元/㎡，自年初以来上涨近55%。这反映出蛇口及前海区域房价上涨迅速，高于南山41%的年内涨幅，也高于全市近40%的年内涨幅。
不过，从9月份的二手房价指数来看，宝安及龙华已经开始走入负区间，其中宝安降幅为-0.3%，而龙华降幅为1%，两者均为去年9月以来告负。而相比之下，南山的环比涨幅也缩小到了仅为1.11%，低于全市1.17%的平均增速。再往细分看的话，可以发现权重较大的华侨城环比下跌了1%，显著拖累了南山的走势。其他均告上涨，但涨幅已经开始缩小。蛇口环比仅上升1%，前海环比仅上升2%。从我们的图1中可以清晰的看到，蛇口及前海的二手房价涨幅在6月之后显著收窄，从6月点的10%（蛇口）和9%（前海）下跌到了当前1%及2%的水平，已经回到了去年行情启动时候的增幅水平。
图1蛇口与前海的房价和涨幅变动情况
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