[摘要] 受楼市利好政策刺激，今年年初以来，深圳房价一路疯涨，来自深圳市房地产研究的数据显示，11月，深圳新建商品房均价为44761元／平方米，同比去年上涨幅度高达26.3％。有市民向深圳商报记者反映，今年的深圳房价上涨过快，已经不合理。那么深圳合理房价应该是多少？
受楼市利好政策刺激，今年年初以来，深圳房价一路疯涨，来自深圳市房地产研究的数据显示，11月，深圳新建商品房均价为44761元／平方米，同比去年上涨幅度高达26.3％。有市民向深圳商报记者反映，今年的深圳房价上涨过快，已经不合理。那么深圳合理房价应该是多少？
在昨日召开的中国深圳大数据和互联网＋地产创新峰会暨深圳市南方智慧地产研究院成立筹备会议上，有业内认为，深圳合理房价应该在3.6~3.8万元／平方米之间，短期内深圳房价不会再有大幅上涨的现象。然而，由于深圳住房供应结构失衡的根本性原因，预计明年全年深圳新建商品房价格仍会保持10%左右的上涨。
供应结构失衡促房价高涨
今年年初以来，深圳新房、二手房成交量与去年相比出现大幅度的增长。根据深圳市房地产研究的统计，今年1~11月，深圳全市新建商品住宅累计成交面积为593.24万平方米，较去年同期增长82.9%；二手住宅累计成交面积为936.1万平方米，较去年同期增长137.9%。
价格方面，深圳商报记者综合市规划国土委和中原地产等中介机构的数据了解到，自今年1月至11月，深圳新建商品房均价每平方米上涨了18070元。
11月深圳新建商品房均价为44761元/平方米，环比上涨33.2%，同比上涨68.7%；11月二手住宅均价为40233元/平方米，环比上涨6.1%，同比上涨44.1%。
对于今年深圳房价高涨的原因，深圳市房地产研究主任锋分析称，首先，深圳住房供应结构失衡是深圳房价高涨的根本性原因，即深圳商品住房供应少、存量小，而住房市场需求比较大。
其次，今年年初以来，降息降准、普通住宅标准调整、全面放开二胎等13项楼市利好政策接连出台，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码，“抑制”楼市的态度已明显改变，而是以“稳定”、“支持”、“促进”为核心导向，这直接刺激了购房者加速入市。
锋表示，尤其是近期全面放开二胎政策的出台，直接影响了住房需求结构的变化，对深圳当前楼市去库存也有积极的意义。
每年购房需求约20万套
年底，深圳楼市依然需求旺盛，多次出现“日光盘”。
市房地产研究数据显示，深圳过去5年每年购房需求约20万套，但由于新建商品住房每年供应能力有限仅五六万套左右，使得多数购房需求需要通过二手住房市场、周边城市市场，以及本市法外市场（小产权房、军产房等）等予以解决，本市住房市场供求关系长期处于紧张状态。
鉴于深圳楼市供求关系的客观实际，深圳房地产市场未来持续发展的动力充足，房地产开发与住房消费持续增长的需求仍将强烈。
“在很多消费能力的市民已经实现了住房需求后，后面谁来接盘？”锋预计2016年深圳住房市场成交量增长有限。新房方面，虽然深圳人口规模大，适龄购房人群多，住房自有率低，潜在住房需求较大，但由于市场供应能力有限，商品住房库存规模小，尽管需求仍保持高位、购买力旺盛，但仍难以支撑新房成交量，预计全年新建商品住房销售量增幅在5%以内，规模在7万套左右。
二手房方面，由于存量商品住房在全市住房总存量中占比较低且多数为居民自住，二手市场未来供应越来越小；此外，今年前11个月二手市场的大规模成交，已超过11万套及高价位压制，已经造成近期二手市场成交量下滑，预计2016年深圳全年二手住房成交量将出现负增长，降幅在10%左右，全年成交规模预计9~10万套。
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