[摘要] 中国人口的老龄化，正在催生一个“朝阳产业”——养老产业。中国社科院预测，到2030年，中国养老产业市场可达13万亿元。面临转型困惑的中国房地产企业从中嗅到商机，以万科为代表的一众房企杀入其中。
中国人口的老龄化，正在催生一个“朝阳产业”——养老产业。中国社科院预测，到2030年，中国养老产业市场可达13万亿元。面临转型困惑的中国房地产企业从中嗅到商机，以万科为代表的一众房企杀入其中。
12月28日，深圳公办养老机构PPP试点项目出炉，万科拿下该项目。当天下午，深圳市福田区民政局与浙江万科随园嘉树老年管理有限公司举行了“福田区福利PPP试点项目协议签署仪式”，将引入万科公司的养老运营资源，推动区福利社会化运营。
万科董事局主席石在签约仪式上表示，万科目前已经在杭州、广州、北京、上海、青岛、成都、济南、合肥等10个城市布局了近130个养老项目，其中开业运营了超过70个养老项目。此次和福田区一起合作，将这些年积累的养老服务经验落地到深圳，带动行业发展，未来一起提升福田和深圳的养老服务水平。
万科中标福田养老PPP项目
据了解，福田区为了进一步提升养老服务水准，改善养老服务供给结构，弥补养老床位紧缺短板，推进公办养老机构改革，于今年推出区福利PPP试点项目招投标，公开引入社会的养老运营资源。
《万科周刊》的信息显示，今年11月，万科在竞争激烈的招投标中胜出，成为深圳公办养老机构PPP试点项目的运营合作方。
2017年1月1日，万科将正式接管福利，接收原有运营服务团队，负责现有老人的日常照护服务。同时，万科将启动对福利的适老化改造和医养设施设备的全面更新，改造后床位数将达到420张。
改造后的新福利将打造集托养、日间照料、居家养老、医养结合“四位一体”的“没有围墙的养老院”，通过实践摸索出一套行之有效的政企合作养老模式，使福利成为深圳乃至公办民营养老改革试点的范本。
出席签约仪式的福田区区委副书记、区长高圣元表示，几年前在参观杭州随园嘉树项目时深受启发，这次福田区通过PPP模式，将养老服务交由专业化、社会化机构运营，引入万科的养老运营资源，推动区福利社会化运营，推动养老项目与社会资本对接，提升养老服务品质，打造都市社区养老服务的标杆，意义重大。
万科董事会主席石在签约仪式上介绍，万科目前已经在杭州、广州、北京、上海、青岛、成都、济南、合肥等10个城市布局了近130个养老项目，其中开业运营了超过70个养老项目，养老产品类型覆盖了城市护理、城市全托、社区嵌入、CCRC持续照料社区四种模式。
石表示，整个中国养老问题很突出，深圳是一座移民城市，相对国内其它大城市年轻一些，但是老龄人口增速快，接下来也会面临老龄化问题。福田区老龄人口相对较多，养老事业走在前头，这次养老机构PPP试点项目，引入社会专业力量，是很有远见的举措。
此次与福田民政局签约的浙江万科随园嘉树，是万科体系内养老项目。早在2009年，从良渚随园嘉树养老项目起步，杭州公司已有7年的探索。在重资产的持有运营之外，杭州万科同样以轻资产的方式在各地设立养老服务公司。
兼顾公益与商业的挑战
根据中国社会科学院指导发布的《中国养老产业发展白皮书》中提到的数据，2015年末，我国60周岁及以上老人有2.22亿，占到总人口的16.1%，而到21世纪50年代，我国老年人数量将超过4亿人，平均每3个人中就有1个老年人。
据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场带来了约4万亿元人民币的商机，到2030年可能增至13万亿元。与此同时，从“十三五”规划中提出要“建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系”，养老与房地产的结合政策利好不断。
因此养老产业已然成了近两年来房地产企业热衷的转型方向。据中指研究院统计，截至去年年底，已经有超过80家房企进入养老地产领域，养老地产项目超过百个。包括万科、绿城、保利地产、远洋地产等龙头房企已将养老产业写入年报发展计划，其操盘者也在不同场合阐述其养老产业蓝图。
然而除去服务难题外，如何构建可持续发展的盈利模式，也是房企向养老产业转型的一大“心病”。记者梳理发现，传统的养老项目，盈利来源通常为“房租或床位费+护理费+餐饮等其他费用”。相比与此前卖房的巨大利润，养老领域并非能从现金流上赚钱的行业。
涉足养老行业较早的万科旗下的项目大多数并不赚钱。万科集团养老事业合伙人永飚曾经透露，位于上海万科城市花园的“智汇坊”与杭州万科的随园嘉树两个养老项目实现现金流回正，算是打破了行业盈利难的“魔咒”。
但现金流回正并不包括物业本身的投入。永飚表示，土地及建造成本比较高，这也是万科对养老地产持保留态度的核心原因，养老首先需要轻资产的服务。
明源地产研究院副院长刘策向记者表示，房企发力养老产业在于“放长钱钓大鱼”，当下实现盈利模式是无解的。一些养老物业走的还是住宅销售的老路，只有卖掉才能回笼现金，不过这与养老产业改善服务长期持有的宗旨并不相符。
“养老地产未来可以借鉴商业地产的做法，将物业及现金收入资产证券化，从资本市场寻求现金解决长期投入的难题应该未来的方向。”刘策表示。
万科副总裁谭华杰曾经透露，过去十几年，几乎企业进入房地产开发行业都是赚钱的，但新业务不是这样，对于分公司来说，基于自身的资金和利润分配，要在传统业务和新业务之间做出平衡是很难的，但是不用着急，这个事情值得去做，万科就会积极探索。
针对此次福田区民政局与万科的合作，中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁这是方向，在未来的运作过程中首先保证公益的性质不能改变，入住的老人享受到好的服务，其次在这个大框架下允许进入的社会资金做商业模式探索，建立一套长效机制，做到公益与商业的平衡。
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