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深圳试水公办养老社会化改革 万科中标PPP试点项目

每日经济新闻  作者:黄博文   2016-12-29 13:51

[摘要] 中国人口的老龄化,正在催生一个“朝阳产业”——养老产业。中国社科院预测,到2030年,中国养老产业市场可达13万亿元。面临转型困惑的中国房地产企业从中嗅到商机,以万科为代表的一众房企杀入其中。

中国人口的老龄化,正在催生一个“朝阳产业”——养老产业。中国社科院预测,到2030年,中国养老产业市场可达13万亿元。面临转型困惑的中国房地产企业从中嗅到商机,以万科为代表的一众房企杀入其中。

12月28日,深圳公办养老机构PPP试点项目出炉,万科拿下该项目。当天下午,深圳市福田区民政局与浙江万科随园嘉树老年管理有限公司举行了“福田区福利PPP试点项目协议签署仪式”,将引入万科公司的养老运营资源,推动区福利社会化运营。

万科董事局主席石在签约仪式上表示,万科目前已经在杭州、广州、北京、上海、青岛、成都、济南、合肥等10个城市布局了近130个养老项目,其中开业运营了超过70个养老项目。此次和福田区一起合作,将这些年积累的养老服务经验落地到深圳,带动行业发展,未来一起提升福田和深圳的养老服务水平。

万科中标福田养老PPP项目

据了解,福田区为了进一步提升养老服务水准,改善养老服务供给结构,弥补养老床位紧缺短板,推进公办养老机构改革,于今年推出区福利PPP试点项目招投标,公开引入社会的养老运营资源。

《万科周刊》的信息显示,今年11月,万科在竞争激烈的招投标中胜出,成为深圳公办养老机构PPP试点项目的运营合作方。

2017年1月1日,万科将正式接管福利,接收原有运营服务团队,负责现有老人的日常照护服务。同时,万科将启动对福利的适老化改造和医养设施设备的全面更新,改造后床位数将达到420张。

改造后的新福利将打造集托养、日间照料、居家养老、医养结合“四位一体”的“没有围墙的养老院”,通过实践摸索出一套行之有效的政企合作养老模式,使福利成为深圳乃至全国公办民营养老改革试点的范本。

出席签约仪式的福田区区委副书记、区长高圣元表示,几年前在参观杭州随园嘉树项目时深受启发,这次福田区通过PPP模式,将养老服务交由专业化、社会化机构运营,引入万科的养老运营资源,推动区福利社会化运营,推动养老项目与社会资本对接,提升养老服务品质,打造都市社区养老服务的标杆,意义重大。

万科董事会主席石在签约仪式上介绍,万科目前已经在杭州、广州、北京、上海、青岛、成都、济南、合肥等10个城市布局了近130个养老项目,其中开业运营了超过70个养老项目,养老产品类型覆盖了城市护理、城市全托、社区嵌入、CCRC持续照料社区四种模式。

石表示,整个中国养老问题很突出,深圳是一座移民城市,相对国内其它大城市年轻一些,但是老龄人口增速快,接下来也会面临老龄化问题。福田区老龄人口相对较多,养老事业走在前头,这次养老机构PPP试点项目,引入社会专业力量,是很有远见的举措。

此次与福田民政局签约的浙江万科随园嘉树,是万科体系内养老项目。早在2009年,从良渚随园嘉树养老项目起步,杭州公司已有7年的探索。在重资产的持有运营之外,杭州万科同样以轻资产的方式在各地设立养老服务公司。

兼顾公益与商业的挑战

根据中国社会科学院指导发布的《中国养老产业发展白皮书》中提到的数据,2015年末,我国60周岁及以上老人有2.22亿,占到总人口的16.1%,而到21世纪50年代,我国老年人数量将超过4亿人,平均每3个人中就有1个老年人。

据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场带来了约4万亿元人民币的商机,到2030年可能增至13万亿元。与此同时,从“十三五”规划中提出要“建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系”,养老与房地产的结合政策利好不断。

因此养老产业已然成了近两年来房地产企业热衷的转型方向。据中指研究院统计,截至去年年底,全国已经有超过80家房企进入养老地产领域,养老地产项目超过百个。包括万科、绿城、保利地产、远洋地产等龙头房企已将养老产业写入年报发展计划,其操盘者也在不同场合阐述其养老产业蓝图。

然而除去服务难题外,如何构建可持续发展的盈利模式,也是房企向养老产业转型的一大“心病”。记者梳理发现,传统的养老项目,盈利来源通常为“房租或床位费+护理费+餐饮等其他费用”。相比与此前卖房的巨大利润,养老领域并非能从现金流上赚钱的行业。

涉足养老行业较早的万科旗下的项目大多数并不赚钱。万科集团养老事业合伙人永飚曾经透露,位于上海万科城市花园的“智汇坊”与杭州万科的随园嘉树两个养老项目实现现金流回正,算是打破了行业盈利难的“魔咒”。

但现金流回正并不包括物业本身的投入。永飚表示,土地及建造成本比较高,这也是万科对养老地产持保留态度的核心原因,养老首先需要轻资产的服务。

明源地产研究院副院长刘策向记者表示,房企发力养老产业在于“放长钱钓大鱼”,当下实现盈利模式是无解的。一些养老物业走的还是住宅销售的老路,只有卖掉才能回笼现金,不过这与养老产业改善服务长期持有的宗旨并不相符。

“养老地产未来可以借鉴商业地产的做法,将物业及现金收入资产证券化,从资本市场寻求现金解决长期投入的难题应该未来的方向。”刘策表示。

万科副总裁谭华杰曾经透露,过去十几年,几乎企业进入房地产开发行业都是赚钱的,但新业务不是这样,对于分公司来说,基于自身的资金和利润分配,要在传统业务和新业务之间做出平衡是很难的,但是不用着急,这个事情值得去做,万科就会积极探索。

针对此次福田区民政局与万科的合作,中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁这是方向,在未来的运作过程中首先保证公益的性质不能改变,入住的老人享受到好的服务,其次在这个大框架下允许进入的社会资金做商业模式探索,建立一套长效机制,做到公益与商业的平衡。

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