【深圳2月报】历史新低量之下：房价略有回调 二手成交稳步恢复

一、月度市场综评

1、二手住宅量价齐跌，成交量创近五年新低，价格持续回落，同比上涨4%。

2、新房住宅量价齐跌，成交量创近九年新低，价格略有回调，商办市场月底发力。

3、二手实际销售层面良好，尤其是后半月，不宜盲目乐观，目前仍以稳步前进为重。

二、关键数据

1、2月二手住宅成交2240套，环比下跌18.46%，同比下跌73.63%。

2、2月二手住宅成交19.06万㎡，环比下跌22.22%，同比下跌71.92%。

3、2月二手住宅成交均价48663元/㎡，环比下跌4.72%，同比上涨3.93%。

4、2月新房住宅成交804套，环比下跌51.33%，同比下跌85.14%。

5、2月新房住宅成交8.19万㎡，环比下跌53.01%，同比下跌85.30%。

6、2月新房住宅成交均价54778元/㎡，环比下跌0.28%，同比上涨13.90%。

7、2月新房住宅零批售。

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

1、二手住宅市场综述

2017年2月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交2240套，环比下跌18.46%；成交面积19.06万㎡，环比下跌22.22%；成交均价48663元/㎡，环比下跌4.72%，整体量价齐跌。

由于春节的介入，每年的2月是惯常的市场低迷期，今年同样不例外。而且从数据来看，2月二手住宅成交量不但连续5个月环比回落，更是2012年2月以来的近五年新低值。政策加上春节的双重效应对市场冲击较大，而且过户数据存在滞后性。从实际市场情况看，节后二手房市场的恢复状况良好，尤其是2月下半月，客户关注度持续提升，部分客户年前选择、年后出手，这部分数据也将逐步在过户数据中显现出来。

从价格方面看，开年两个月持续回落，但环比变化幅度都在5%以内，与去年同期相比也仅有4%的涨幅。由于二手房业主的个体主观能动性较强，所以，价格变化趋势也更能反应市场实况，从实际效果来看，全市二手房整体价格出现一定的松动，但大部分下调幅度有限。虽然年后市场逐步恢复，但考虑到当前仍是政策紧缩的关键时期，不允许房价大起大落。

细分到深圳各个区域表现如下：在2月二手住宅成交中，龙岗区以533套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的24%；其次是福田区成交467套，占全市成交总量的21%；再次宝安区成交427套，占全市成交总量的19%；南山区成交396套，占全市成交总量的18%；罗湖区成交358套，占全市成交总量的16%；盐田区成交59套，占全市成交总量的3%。从环比情况看，六大区域环比持续下滑，其中罗湖、盐田和龙岗区降幅超过两成，相对更明显，其余三个区域降幅在一成左右。

从各区域成交均价来看，继续保持三大梯队，其中梯队的南山区维持“7字头”；福田重新恢复“6字头”；第二梯队，罗湖和宝安，“4字头”；第三梯队，盐田和龙岗，“3字头”。环比方面，六大区域涨跌参半，其中南山、福田、罗湖环比上涨，其他区域环比下跌。由于主力成交区域龙岗区及宝安区的环比下滑，对全市的均价形成下拉力，而且宝安区下滑幅度较大。

2、新房住宅市场综述

2017年2月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交804套，环比下跌51.33%；成交面积8.19万㎡，环比下跌53.01%；成交均价54778元/㎡，环比下跌0.28%，整体再度量价齐跌。

就如我们前面提到过的，每年的2月份是传统淡季，但2016年的2月却并没有受到太大影响，依然保持旺盛成交，也正基于此，今年2月份较去年同期出现明显的缩水，此外，不但环比四连降，总量也是2008年2月以来的近9年新低值。由于相对于二手房来说，新房的规模效应更加明显，所以近期的住宅产品低位供应也是成交偏弱的一大诱因。值得注意的是，虽然住宅量弱，但商办市场并不弱，尤其是月底一周公寓产品表现不俗，所以新房总量（2189套）和1月份（2188套）基本持平。

价格方面，新房住宅连续五个月稳中有降，新政之后一直延续这样的行情，整体来说新房价格略有回调。今年以来，原本住宅类产品的供应量就弱，相应的开发商营销动作依然谨慎。2月份，全市住宅类重点成交项目包括合正丹郡、佳兆业城市广场、华盛西荟城等。

细分到深圳各个区域表现如下：在2月新房住宅成交中，龙岗区依然是成交大区，全区共成交431套，占全市成交总量的54%，主力成交项目包括合正丹郡、佳兆业城市广场和恒裕嘉城等；其次是宝安，共成交290套，占全市成交总量的36%，主力成交项目包括华盛西荟城、鸿荣源壹方中心等。南山区成交71套，占全市成交总量的9%，位列第三，主力成交项目为海上世界双玺、山语海等。对比1月，六大区域成交量环比齐降，除了宝安区跌幅仅12%之外，其余区域跌幅都较大。

从各个区域的价格情况看，福田区零成交，所以价格暂缺，除此之外，南山区继续领先，但均价水平重回 “10字头”，高价盘占比减弱；其次，罗湖在中海天钻和华润银湖蓝山的备案下均价稳定“8字头”，宝安 “5字头”，盐田结构性回落至“4字头”，龙岗依然保持“3字头”洼地价格，但也有“破4”的趋势。与1月相比，除福田之外，罗湖、龙岗环比上涨，其余三区环比下跌，且各区环比波动幅度强于全市平均水平。

3、二手新房住宅市场对比

2017年2月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交3044套，环比下跌30.80%，同比下跌78.11%，新房二手住宅成交套数比为0.36。在新房、二手房齐齐下跌的情况下，全市住宅成交总量持续下挫，同步四连跌，与去年同期相比相差甚远。但我们也应看到市场恢复的一面，尤其是更为分散的二手房市场，实际市场状况已经回到了调控前的市场正常水平，当然，这是节后的常态，目前仍以稳步前进为重。

4、新增预售项目

2017年2月，Q房网数据研究中心监控显示：虽然有前海片区的信利康大厦1个项目获批售，批售类型为68套商业性办公产品，但对住宅类产品来说，全市零批售。

Q房网数据研究中心认为，新政之后，深圳新房住宅的批售量明显受到影响，虽然11-12月期间批售量有所抬头，但进入2017年，又重回低调，直接影响新房层面的供应量。当前，行业各方面仍在严格管控，对于新房这样集中性的交易本身，影响也将更加深入，开发商后续如何推动还需视政策风向而定。