Q房网•深圳第20周：数据缺失量值波动大 新开项目价格很关键

一、本周综评                                                          

1、新房住宅量跌价涨，客户对价格敏感，尤其是高出客户预期的项目，更加难有突破；

2、二手成交套数小幅攀升，参考一线表现，18周过户量或将成为短期内小高峰；

3、从新项目集中销售来看，定价依然至关重要，对于价格偏高项目客户普遍不买单。

二、新房住宅市场综述                                                               

1、新批预售项目

上周（2017.5.8-2017.5.14）Q房网数据研究中心监控显示：

全市共3个项目获得新批预售，分别为罗湖招商开元中心一期、龙岗启迪协信科技园和东方盛世花园，其中，东方盛世为住宅产品，另外两个均包含公寓产品。总体来说，住宅类产品批售总套数1405套，批售总面积13.32万㎡，套均面积95㎡。从三个项目开盘或顺卖的集中性销售情况看，招商中环效果，东方盛世花园较弱，与其定价有直接关系，多认为其价格偏高。近期新批预售具体情况如下：

2、全市新房住宅成交综述

上周（2017.5.8-2017.5.14）Q房网数据研究中心监控显示：

深圳全市新房住宅共成交363套，环比下跌65.59%；成交面积3.59万㎡，环比下跌66.17%；成交均价55272元/㎡，环比上涨2.41%。总体来说，新房住宅量跌价涨。

从一周的数据来看，新房备案量出现了较大程度的萎缩，主要原因是规土委系统数据的缺失，导致实际有数据的只有5天，且5月14日当天住宅数据为零，也属于极端情况。如果近看日度数据的趋势，虽然与19周相比还有较大差距，但由于前一周也是2016年以来少见的周度过千的情况，所以，如果不考虑这些因素作用，20周的量值与18周左右基本持平。

价格方面来看，新房均价连续三周小幅上涨，主要是和第17周基数较低有直接关系，而且周度数据的波动较月度更加明显，预计5月份，新房价格大概率保持平稳。而且，从新近销售的情况看，由于客户在大环境的作用下，对价格非常敏感，尤其是高出客户预期的项目，更加难有突破。

3、区域新房住宅成交

其中分区域表现如下：龙岗保持成交大区，一周内共成交216套，占据了59%的成交量；其次是宝安区，成交100套，占全市总量的28%；再次是南山区，成交35套；罗湖区成交9套；福田区成交3套；盐田区零成交。从环比变化来看，除了福田区从前一周的零成交增加到3套、盐田保持零成交之外，其他四个区域环比均下跌，且跌幅都在六成左右。具体情况如下：

三、二手住宅市场综述                                                          

1、全市二手住宅成交综述

上周（2017.5.8-2017.5.14）Q房网数据研究中心监控显示：

深圳全市二手住宅共成交1274套，环比上涨7.78%；成交面积10.47万㎡，环比下跌18.01%。由于系统问题，二手过户数据也出现了缺失，仅4天的数据，与前一周情况类似。而从4天的数据来看，二手住宅过户套数增加，而面积还在下滑，也就是周度样本的套均面积较前一周有较大波动。从一线情况来看，4-5月表现不及3月，所以逐步反馈到过户量的数据也很难再有新突破。

2、区域二手住宅成交

其中分区域表现如下：在上周的二手住宅成交中，龙岗区357套成交量居首位，宝安区258套紧随其后，南山227套、福田210套、罗湖193套，盐田29套。从环比变化来看，除盐田区减少了1套之外，其他区域环比均上涨，但涨幅都比较弱，除龙岗接近两成之外，其他均不足一成。具体情况如下：

四、新房二手住宅市场对比                                                      

上周（2017.5.8-2017.5.14）Q房网数据研究中心监控显示：

全市住宅共成交1637套，环比下跌26.82%，新房二手住宅成交套数比为0.28。住宅总量来看，第18周的2400套可以说是近期的一个小高峰，即使没有系统故障、数据缺失的问题，按照实际的市场表现恐怕也难实现大幅赶超。