【深圳7月报】住宅成交攀高峰 新政压力随之至

一、月度市场综评

1、二手住宅过户量年内新高，日均过户318套，均价微涨至5.7万元/㎡区间。

2、新房热潮下备案量连涨三月，价格结束21连跌，高度稳定在5.4万元/㎡区间。

3、住宅成交攀上高峰之后，限购限售再度加压，短期市场进入观望胶着状态。

二、关键数据

1、7月二手住宅成交6991套，环比上涨14.44%，同比上涨20.35%。

2、7月二手住宅成交56.33万㎡，环比上涨12.96%，同比上涨15.28%。

3、7月二手住宅成交均价57669元/㎡，环比上涨3.88%，同比上涨10.18%。

4、7月新房住宅成交3461套，环比上涨27.95%，同比上涨71.08%。

5、7月新房住宅成交34.22万㎡，环比上涨22.61%，同比上涨68.16%。

6、7月新房住宅成交均价54142元/㎡，环比上涨0.09%，同比下跌0.56%。

7、7月新房住宅批售4263套，环比上涨26.09%，同比上涨7.33%。

8、7月新房住宅批售31.49万㎡，环比下跌9.18%，同比下跌26.92%。

9、7月租金78.66元/㎡，环比上涨0.46%，同比上涨11.65%。

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

5、租赁市场分析

1、二手住宅市场综述

（1）成交量分析

2018年7月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交6991套，环比上涨14.44%，同比上涨20.35%;成交面积56.33万㎡，环比上涨12.96%，同比上涨15.28%；成交均价57669元/㎡，环比上涨3.88%，同比上涨10.18%，整体量价齐涨。

2018年以来，二手住宅过户量稳中有升，其间328三价合一后市场即时成交虽有短暂回落，但数据的滞后性使得政策前抢闸成交的量值基本填平补齐了政策的影响。7月二手住宅过户量仅次于2017年的峰值，即12月的7199套，日均过户318套。731更严苛的限购限贷新政，旨在挤出一切可能的炒作获利空间，同时引导和支持实际的住房需求。供应和需求都相对独立、单兵作战为主的二手市场，短期内买卖双方状态将更为胶着。鉴于政策前一周流言四起时全市网签量陡增，数据的时滞性决定过户量短期内不会大起大落。

细分到深圳各个区域表现如下：在7月二手住宅成交中，龙岗区以1492套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的21%；其次是宝安区成交1488套，占全市成交总量的21%；再次福田区成交1376套，占全市成交总量的20%；南山区成交1320套，占全市成交总量的19%；罗湖区成交1163套，占全市成交总量的17%；盐田区成交152套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六大行政区域环比齐涨，罗湖盐田两区涨幅超过二成，其他区域涨幅在一成左右。

（2）成交价格分析

价格方面，7月均价在上月小幅回落后有所反弹，升至5.7万元/㎡区间。进入2018年以来，二手住宅月度均价在5.7万元/㎡区间波动，环比变化幅度略小，同比去年有一成左右上涨，呈缓慢爬坡态势。现阶段调控政策再度施压，短期市场观望气氛增加，成交量大概率有所下滑，价格上涨的动能削减，在买卖双方博弈状态下，价格在相当长时间内仍将保持稳定。

从各区域成交均价来看，三大梯队成员不变，其中梯队的南山区“9字头”，福田区“7字头”；第二梯队，宝安、罗湖“5字头”；第三梯队，盐田和龙岗“4字头”。环比方面，六大区域涨跌参半，其中南山、宝安和龙岗三区环比上涨，南山涨幅较大，超过一成；福田、罗湖和盐田环比下跌，跌幅在3个百分点以内。

（3）成交结构分析

①成交面积段分析

从成交面积区间结构图看，7月份占比的面积段依然是50-90㎡户型，成交占比54.60%，较上月下降0.37个百分点；占比第二高为50㎡以下户型，成交占比24.68%，较6月减少0.82个百分点。从成交数据来看，90㎡以上户型占比在6月有一定幅度减少后，7月略有回升，占比增长1.18个百分点，90㎡以下户型占比全面回落。

②成交单价段分析

从成交单价区间结构图看， 6万以上单价区间再度成为成交主流，7月占比达30.95%，继5月占比超过三成后，时隔一月，再度突破；其次是4-5万单价区间，占比29.16%，较上月下降0.32个百分点。7月份，整体单价段环比呈现中低单价段萎缩，高单价段扩张的情况，6万以下区间占比下降，6万及以上区间占比上升。

③成交总价段分析

从成交总价区间结构图看，7月市场份额的部分为200-300万总价产品，占比24.94%，较上月下降5.01个百分点，也是总价区间中占比下降的区间。其次是300-400万总价产品，占比24.55%，较6月上升1.98个百分点。从7月来看，各总价段占比变化幅度不大，成交总价和上月相比有所分散。

2、新房住宅市场综述

2018年7月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交3461套，环比上涨27.95%，同比上涨71.08%；成交面积34.22万㎡，环比上涨22.61%，同比上涨68.16%；成交均价54142元/㎡，环比上涨0.09%，同比下跌0.56%，整体价稳量涨。

4月以来，新房关注度日胜一日，5月起的打新热潮下新房备案量连涨三月，7月备案3461套为2018年内新高，也是104政策以来峰值。731新政下，企业购房受限，个人购房3年内禁止转让，短期市场热度大概率下降。现阶段货币政策回归适度宽松，但信贷层面仍然偏紧，资金压力下开发商入市意愿增加，下半年市场供应情况相对乐观，真正的住房需求将得到更好的匹配及释放，短暂观望后市场终将回到稳定的发展轨道。

7月，深圳主力项目包括龙光玖龙台，华润城、海上世界双玺、宏发QCC前城、满京华云著、万科蛇口公馆等，排名10中的高价项目有海上世界双玺。

价格方面，结束了自2016年10月份开始的小碎步下调态势，本月均价上涨49元/㎡，高度稳定在5.4万元/㎡区间水平。从近二十二个月均价走势看，大趋势更倾向于新房价格趋稳，且随着限价政策的持续执行，价格平稳的预期不会发生改变。

细分到深圳各个区域表现如下：在7月新房住宅成交中，龙岗区为成交区，全区共成交1613套，占全市成交总量的47%，主力成交项目包括里城玺樾山、远洋新天地、财富城等。其次是宝安区，共成交1450套，占全市成交总量的42%，主力成交项目包括龙光玖龙台、满京华云著、宏发QCC前城、鸿荣源壹成中心、天玑公馆等。南山区成交357套，占全市成交总量的10%，位列第三，主力成交项目为华润城、海上世界双玺、万科蛇口公馆。罗湖区成交35套，福田区成交6套，盐田保持零成交。从环比变化来看，除罗湖、福田两区下跌外，其他各区均有不同程度增长，其中南山区涨幅，环比增长超3倍。

从各个区域的价格情况看，南山区月度内成交高价项目海上世界双玺近50套，仍然以 “10字头”领先新房价格榜首；其次，福田区月度均价保持“9字头”； 罗湖区“7字头”；宝安区 “5字头”；龙岗区近“4字头”，依然是全市最“洼地”。与6月相比，除宝安除外，其他区域均价环比小幅下跌，其中南山区跌幅，近两成。

3、二手新房住宅市场对比

2018年7月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交10452套，环比增长18.58%，同比增长33.45%；成交面积90.55万㎡，环比增长16.42%，同比增长30.83%，新房二手住宅成交套数比为0.50。新房成交持续上涨，二手过户量稳中有升，全市住宅成交总量增长，超10000套的总量也是自2016年104政策以来的值，新房、二手成交量差距缩小，但二手房依然是成交主力。

4、新增预售项目

2018年7月，Q房网数据研究中心监控显示：全市有龙华金亨利瑜璟苑、光明勤诚达正大城花园一期、南山景兴海上广场一期、乐尚林居、福田天健公馆、龙岗地铁锦上花园、琳珠华庭、怡瑞达乐郡和金地凯旋广场等9个项目获批，其中批售住宅类产品4263套，环比上涨26.09%，同比上涨7.33%；总面积31.49万㎡，环比下跌9.18%，同比下跌26.92%。从批售情况看，月度批售集中在下旬，总量延续了近四个月的节奏，批售产品过半为商务公寓，考虑到新政下新购买的商务公寓五年内禁止转让，项目的去化情况值得关注。

5、租赁市场分析

根据Q房网云房源大数据统计，7月份全市商品住宅租金为78.66元/㎡，环比上涨0.46%，同比上涨11.65%。7月进入租赁活跃期，租盘放盘量有所增长，整体单量增幅更为明显，租赁高峰下，租金稳中微涨。

从各区域月度租金价格来看，福田区7月租金105.99元/㎡·月，排名；其次为南山区，105.21元/㎡·月；再次为罗湖区，租金持续上涨6个月，突破百元，达101.76元/㎡·月；租金依然为龙岗区，47.98元/㎡·月。从环比变化来看，7月份区域租金水平各有涨跌，其中罗湖、宝安、盐田和龙岗四区租金水平有所上涨，涨幅在5个百分点左右。南山和福田两区租金下跌，跌幅在3个百分点以内。