一、月度市场综评

1、二手住宅成交环比再减两成，价格同比下降4.74%，回落至2017年初水平；

2、新房到访量下降，成交波动探底，月度价格下调9元/㎡，为54071元/㎡；

3、月度批售总量攀升到8054套，全城联动，开发商为年底冲量做足准备。

二、关键数据

1、10月二手住宅成交3787套，环比下跌23.53%，同比下跌15.39%。

2、10月二手住宅成交31.08万㎡，环比下跌24.17%，同比下跌17.46%。

3、10月二手住宅成交均价51987元/㎡，环比下跌4.74%，同比下跌4.53%。

4、10月新房住宅成交1835套，环比下跌18.37%，同比下跌34.28%。

5、10月新房住宅成交17.82万㎡，环比下跌19.10%，同比下跌36.13%。

6、10月新房住宅成交均价54071元/㎡，环比下跌0.02%，同比下跌0.40%。

7、10月新房住宅批售8054套，环比上涨14.10%，同比上涨94.07%。

8、10月新房住宅批售67.45万㎡，环比下跌0.44%，同比上涨112.54%。

9、10月租金80.86元/㎡，环比上涨3.41%，同比上涨16.50%。

三、详细干货版目录

1、二手住宅市场综述

2、新房住宅市场综述

3、二手新房住宅市场对比

4、新增预售项目

5、租赁市场分析

1、二手住宅市场综述

（1）成交量分析

2018年10月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交3787套，环比下跌23.53%，同比下跌15.39%；成交面积31.08万㎡，环比下跌24.17%，同比下跌17.46%；成交均价51987元/㎡，环比下跌4.74%，同比下跌4.53%，整体量价齐跌。

10月，二手住宅成交量在9月下降的基础上环比再减两成，创近五年来同期交易水平。过户量相比去年同期，也表现为持续两月下降，成交整体呈现较明显下行趋势。10月由于国庆假期的原因，仅有18天录得过户数据，从日均数据来看，10月日均过户210套，较9月日均248套有15%下降。从目前每日数据走势上看，过户量值由国庆后的每日不足两百套，至中旬起每日稳定在两百余套水平，有低位平稳态势。从市场一线数据看，整体成交氛围仍然偏淡，带看数据回暖并持续两月保持稳中有升，除去部分购房者有淡市捡笋心态外，带看的积累对年底置业小高峰的成交起积极的铺垫作用。

细分到深圳各个区域表现如下：在10月二手住宅成交中，龙岗区以838套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的22%；其次是宝安区成交814套，占全市成交总量的21%；再次是福田区成交695套，占全市成交总量的18%；罗湖区成交683套，占全市成交总量的18%；南山区成交659套，占全市成交总量的17%；盐田区成交98套，占全市成交总量的3%。从环比情况看，六大行政区中除盐田环比增加4套外，其他五大区域环比齐跌，跌幅在二成左右。

（2）成交价格分析

价格方面，延续了731以来的下行趋势。年内持续两次的政策补充，投资空间进一步被挤压，买卖双方心态都发生了变化，交易更加理性和偏向实际需求，高性价比的房源也更容易成交。反映在数据上，均价环比由8-9月下降2个百分点左右到10月下降近5百分点，降幅有所扩大；同比方面更是出现了少有的下跌，全市二手住宅成交价格波动回落到2017年初水平。

从各区域成交均价来看，三大梯队成员不变，其中梯队的福田南山“8字头”；第二梯队，罗湖、宝安“5字头”左右；第三梯队，龙岗和盐田近“4字头”。环比方面，六大区域中福田和罗湖两区环比上涨，其他四区有不同程度下跌，其中盐田跌幅较大，达二成。

（3）成交结构分析

①成交面积段分析

从成交面积区间结构图看，10月份占比的面积段依然是50-90㎡户型，成交占比55.32%，较上月下降1.86个百分点；占比第二高为50㎡以下户型，成交占比22.34%，较9月下降4.08个百分点，也是当月降幅面积段。从成交数据来看，90㎡以下刚需户型占比在8-9月大幅增长后，10月有所下降，对应的改善型面积段占比均有所恢复。

②成交单价段分析

从成交单价区间结构图看，10月成交占比区间为3-4万单价区间，占比29.79%，比9月份提升5.64个百分点，这一单价区间上一次占比高达29%在2017年初；其次为4-5万区间，占比28.99%，增长了2.57个百分点。10月3-5万中端单价段占比全面扩张，5万以上单价段占比全面下降，尤其是5-6万单价段，占比下降6.14个百分点，是当月占比下降幅度区间，达年内。

③成交总价段分析

从成交总价区间结构图看，10月市场份额的部分为200-300万及300-400万总价产品，占比均为28.72%，分别较上月增长1.84、3.44个百分点。其次是500万以上总价产品，占比18.62%，较9月提升1.76个百分点。从10月来看，总价段和单价段相似，呈现中端价位占比扩张的趋势。

2、新房住宅市场综述

2018年10月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交1835套，环比下跌18.37%，同比下跌34.28%；成交面积17.82万㎡，环比下跌19.10%，同比下跌36.13%；成交均价54071元/㎡，环比下跌0.02%，同比下跌0.40%，整体量价齐跌。

和二手市场相似，10月新房住宅成交同样凉意十足，环比持续两个月下降，备案量值仅次于2018年2月，为年内次低。在调控预期不变情况下，购房者心态稳定，黄金周期间新房客户量普遍偏低，去化率也不达预期。第40周，即国庆期间周度仅成交226套，后续三周成交量虽有所恢复，但整月成交仍较低迷。加上受其他资本市场波动影响，资金充裕程度下降，多重因素综合作用下，新房成交进入波动探底阶段。10月，深圳主力项目包括佳兆业未来城、华润城、博林君瑞、山海上城Ⅱ天赋等，高价项目占比明显减少，排名10中相对高价项目仅有华润城。

价格方面，节奏控制良好，依然延续2016年10月份开始的碎步下跌态势，本月均价下跌9元/㎡，高度稳定在5.4万元/㎡区间水平。与2016年10月份刚开始回落的55611元/㎡相比，累计下跌3%；与下跌前（2016年10月）的相对高位61600元/㎡相比，累计下跌12%。

细分到深圳各个区域表现如下：在10月新房住宅成交中，龙岗区为成交区，全区共成交830套，占全市成交总量的45%，主力成交项目包括佳兆业未来城、远洋新天地、颐安都会中央、凤凰公馆、深城投中心公馆等。其次是宝安区，共成交759套，占全市成交总量的41%，主力成交项目包括博林君瑞、山海上城Ⅱ天赋、龙光玖龙台、新彩苑等。南山区成交194套，占全市成交总量的11%，位列第三，主力成交项目为华润城、东关·乐尚林居、香山美墅果岭等。罗湖区成交27套，盐田成交16套、福田区成交9套。从环比变化来看，对比9月，除了罗湖区保持不变，盐田由8套增至16套外，龙岗、宝安、南山和福田四区有不同程度下跌，其中南山区和福田区跌幅较大，分别达四成、七成。

从各个区域的价格情况看，福田区月度成交天健公馆6套、万科瑧山府2套，均价以 “9字头”领先新房价格榜首；其次，南山区月度均价保持“8字头”； 罗湖区“7字头”；宝安盐田 “5字头”；龙岗区“4字头”。与9月相比，六大行政区均价环比仅有南山区表现为下跌，其他区域有不同程度上涨，其中龙岗区涨幅，超过二成。

3、二手新房住宅市场对比

2018年10月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交5622套，环比下跌21.92%，同比下跌22.65%；成交面积48.90万㎡，环比下跌22.40%，同比下跌25.41%，新房二手住宅成交套数比为0.48。新房二手双双回落，新房下跌幅度小于二手，在总量走低的同时新房占比提高。2018年最后两个月，进入年底冲刺的关键时期，开发商全城联动，推盘密集，对比成交相对独立和稳定的二手住宅而言，新房市场的空间及不确定性或将更大。

4、新增预售项目

2018年10月，Q房网数据研究中心监控显示：全市共17个项目获得新批预售，项目数量和9月持平，批售住宅类产品总套数8054套，环比上涨14.10%，总面积约67.45万㎡。10月宝安区批售量领先，4个项目共批售住宅类产品2755套；6个项目位于龙岗，批售套数2598套；6个位于福田，批售套数1964套；1个位于盐田，批售套数737套。

9月以来开发商推售量保持较高水平，10月总量再度拔高。从近两个月批售情况看，六大行政区都有一定放量，包括常年批售量较少的盐田和罗湖等区域也有所动作。基于市场的定价，营销手段全开，开发商为年底冲量做足准备，为新房成交走出低谷创造可能。

5、租赁市场分析

根据Q房网云房源大数据统计，10月份全市商品住宅租金为80.86元/㎡，环比上涨3.41%，同比上涨16.50%。临近年底，租赁市场的活跃度进一步下降，但受部分高租金样本，如东海国际、京基滨河时代广场、深圳湾壹号的影响，租金波动中小幅走高。

从各区域月度租金价格来看，南山区10月租金115.54元/㎡·月，排名；其次为福田区，114.74元/㎡·月；再次为罗湖区，102.35元/㎡·月；租金依然为龙岗区，49.44元/㎡·月。从环比变化来看，10月份区域租金水平除宝安盐田两区有小幅下跌外，其他区域表现为上涨，涨跌幅度均在一成以内。