文｜信荣（）房地产律师团队首席律师 张茂荣
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如季评论所言，笔者认为不交吉（指法院不负责清房交付）属于违法的“懒汉式执法”，但又有法律人提出法院拍卖公告明示不清场交房属合法邀约，竞买人知晓而竞买构成承诺，不交吉拍卖合法，故而撰写本文商榷之。
一、财产交付是执行法院的法定职责
2017年1月1日实施的《人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条规定：
实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：
......
（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；
......
（九）其他依法由人民法院履行的职责。
根据上述规定，办理财产交付是执行法院义务，执行法院必须履行，不能怠于履行，更不能明目张胆公示不履行。
二、清场交房是执行法院的基本义务
2005年1月1实施的《人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。
根据该规定，除有依法不能移交的情形外，执行法院不但负有限期移交拍卖财产的义务，而且还有对被执行人、案外人强制清场的义务。
三、法院执行义务不能通过单方声明方式自我免除
如上，清场交房是执行法院的职责和义务，必须得以履行，而不交吉拍卖中，执行法院在拍卖前公然宣告不负责清场交房，本质是自我免除了法定的清场交房义务，是明目张胆的执行不作为。
四、交付是法定委托拍卖合同必备条款
《拍卖法》第44条规定了委托拍卖合同应当载明的事项，其中第（五）项就是“拍卖标的交付或者转移的时间、方式”，该规定也说明了交房是拍卖的必备程序，不交付、实现不了使用价值的拍卖对于竞买人来说没有意义。
五、不清场交房公告不构成合法邀约
部分法律人认为，拍卖公告明示执行法院不清场交房属邀约行为，竞买人明知而参与竞买属承诺行为，成交后竞买人据此无权要求实际占有人腾房，笔者认为：只有合法有效的邀约才发生法律效力，执行法院公告不清场交房本身违反人民法院规定，不具有法律效力。
他山之石：安徽、江苏高院规定拍卖房必须交付
2018年8月15日，安徽省高级人民法院出台《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》，其中第3条规定：执行法院拍卖房屋时，原则上应当先清空后拍卖；确有特殊情况未能清空的，可先行拍卖，但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因，且必须在交付前予以清空。执行法院对于裁定确认拍卖、变卖成交、以物抵债的房屋，应负责交付。
2017年4月10日，江苏省高级人民法院出台《关于正确适用网络司法拍卖若干问题的规定》，其中第三条“关于清空、交付要求”规定：法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖；法院对于拍卖成交需要交付买受人的不动产，一般均应负责交付买受人。
而江苏省梁溪区人民法院《关于加强拍卖房屋清场交付工作的意见》则直接规定：对符合清场条件的拍卖房屋，原则上清场后交付拍卖，重点为设定抵押权的住宅房屋。交拍房屋有居住人或存在租赁关系，但没有调查材料的、调查没有到位的、应清场而未清的，一局网拍组退还材料，暂缓挂拍。产权清楚、无权利负担和瑕疵的交拍房屋，不得在拍卖公告和拍品描述中标注“法院不负责清场”字样或作出类似表述。
福建省福安市人民法院《关于执行强制腾房的若干规定》规定：凡提交拍卖的房产，一般在提交拍卖前腾空；未腾空的，要求在拍卖成交后一个月内腾空，至迟不得超过二个月。执行局每月至少组织两次腾房行动，时间为每月上旬的周五和下旬的周五，必要时可随时组织强制腾房。
信荣说：竞买人可以对法院不交吉结案行为申请复议
1、合同具有相对性，即便法院拍卖公告属于合法邀约，具有法律效力，也只是产生在执行法院和竞买人的拍卖法律关系当事人之间，免除的也只是执行法院的交付义务，而不能免除债务人、被执行人或非法占有第三人的义务；
2、拍卖是买卖的一种特殊形式，本质仍然属于买卖行为，竞买人因此获取的房屋所有权与普通买卖无异，同样受《物权法》保护，同样属于对世权，享有占有、使用、、处分并排除他人干涉的权利；
3、按广州中院不交吉法拍房竞买人无权请求原业主腾房的观点，所有不交吉法拍房买家都将因赶不走原业主，对所拍房屋丧失使用权，如此必然导致无人竞买或者逼使竞买人通过非法手段强制清房（极易引发恶性事件）；
4、针对法院不交吉拍卖，竞买人竞买后可要求继续执行，执行法院执行终结的，可以申请复议，复议维持的，可以委托律师依法维权。
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张茂荣律师团队2018-12-06 23:55:15
