作者：公子小白
01
现在都流行，连环暴击。
和苏州一样，西安新一轮调控也是不出则已，一出便是连环招式。
苏州自5月11日开启大调控后的半个月里，又接着两次收紧了政策，而西安10天里也出手了两次。
次是6月20号，发布一纸升级令，具体内容有：
1、外地人落户西安，需要落户满一年或连续缴纳满12个月社保，才能购房；
2、没有落户的外地人，此前购房需要2年连续社保，如今升级为5年；
3、扩大了限购范围。
6月24日，西安又发布文件，宣告要接广州、深圳、南京、杭州、成都等12个商改租城市的棒，成为第13个商改租城市，以支持“租购同权”。
之所以连环暴击，是因为苏州、西安两个城市都是冒尖特别严重的城市。
苏州是今年以来楼市成交量与土地市场表现最为突出的城市。4月份，苏州二手房价格领涨热点城市。土地市场上，半个月的时间里，诞生了三个地王。
西安则是过去两年房价表现最为突出的城市。
2018年某统计机构统计的数据显示，西安房价涨幅位居全球第三，中国。
而之前界面新闻在5月份推送的一篇文章中写出，西安房价已经连续上涨了38个月，如今算来，已连涨39个月。
02
从两座城市的连环暴击中，可以看到：
1、中央稳定楼市的决心。
在楼市关键的十字路口，两个在楼市表现中代表性的城市遭遇新一轮调控，表明这一次调控非同以往，政府坚决调控到底，维护调控成果。
2、坚定执行年初住建部制定的“稳房价、稳地价、稳预期”任务。
苏州、西安、丹东、杭州等城市的政策收紧，是防范房价骤起。与此同时，湖北恩施也发布了一纸“止跌令”，是为了防范房价骤降，目的都一样，维稳房价。
以此可以看到，下半年在不发生大变数的背景下，楼市仍会以稳定为主。
苏州、西安虽然都重启了新一轮调控，但两个城市的路线不同。
苏州更多仍是沿袭老套路，以限为主，而西安堵与疏并用。
在堵方面，西安开启了锁楼模式，将原来非户籍人口购房资格从原来连续缴纳社保2年延长至了5年，落户人口要落户满一年后，才能购房。从限购力度上，控制住宅流动性。
在疏方面，西安开启了商改租模式。这是个大手笔。要知道，目前西安的商业房规模大，空置率非常高，这批房子如果能改租赁住房，将对西安的租赁市场具有极大的稳定作用。
为了了解西安出台的这个“商改租”大招对于西安楼市的影响，不妨先看一张图。
上图是太平戴维斯披露的2018年热点城市甲级写字楼的空置率情况。
可以看到，西安的空置率在热点城市中规模位居第11位，空置率位居第4位，超过30%，仅次于天津、重庆、武汉。
超过30%的空置率意味着什么，意味着三套甲级写字楼中，就有一套空置。
这么多的空置房，是对资源与空间的极度浪费，同时，还占用了住宅开发资源，一定程度上，是租金与房价高的帮凶。
至于为什么热点城市商业用房（写字楼、厂房等）的空置率为何这般高？主要原因有二：
1、作为城市形象与经济的担当，各城市盲目规划建设。
每个城市夜晚最美丽的地方，基本都是写字楼扎堆的CBD，它是繁荣的象征，也是每个城市的片区规划过程中，建设的物业。由于它的税收丰厚，可以有效推动GDP增长，所以这类物业，城市运营者都喜欢规划。
终致存量越来越大。
2、电商冲击与商业物业投资价值收缩，导致需求量急速下滑。
电商盛行的背景下，对商业物业产生了巨大冲击，再加上写字楼与住宅价格倒挂，投资属性越来越弱，最终导致商业物业的需求递减。
需求递减，增量如常，空置率焉能不高？
03
在这种背景下，再加上租售同权这一长效调控机制已经推出，中央顺势圈定了12个城市作为试点，试点“商改租”。
这12个城市分别是广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。
允许商改租的意思是，在可行的情况下，一些写字楼、厂房等商业物业，可以转变属性，变为租赁住宅，以供应租赁市场。
明眼人都能看出来，如果这种方法大力度执行，必然会重挫租金。但截至到目前，12个试点城市执行力弱、效率低，房租均未下滑。
西安如今加入这个阵营，理论上对于稳定西安的租金有帮助，毕竟西安这类房子规模不小，空置率位居第四。
至于，能不能稳定，还是要看执行力度与效果。
子非鱼2019-06-28 20:57:26
