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买历史遗留违法建筑遇旧改,官方确认买受人为拆补权利人!

信荣房地产律师团队 2019-08-13 23:43:30

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这是一个依据契约精神和诚实信用原则,直接确认违建买受人拆补权利,具有实践意义、突破意义的标志性案例!

▌原创:张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

▌主攻:房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等

题记:“简单粗暴”,直接告诉你实战结论,你甚至不需要知道为什么!——信荣律师团队:致力于中国房地产争议实战解决,一切以实践为基础,谢绝纸上谈兵,谢绝理论杠精。

深圳版“小产权房”——历史遗留违法建筑转让后遇旧改转让方反悔,如果转让合同有效,应以受让方为拆补对象,如果转让合同无效应以转让方为拆补对象,但法院又不受理该类合同效力纠纷,在转让合同效力存在争议旧改又必须推进的情况下,应以转让方还是受让方为拆补对象是一个涉及利益巨大、实践性非常强,法律争议非常大的问题,本文就此以案说法,分享深圳实践做法。

案件:王琦、王珏等与深圳市罗湖区住房保障事务中心一审行政判决书

案号:(2018)粤0308行初1223号

审理法院:深圳市盐田区人民法院

裁判日期:2018年11月15日

案件来源:中国裁判文书网

基本案情:

涉案房屋属于原农村集体未完善征转手续土地上未经产权登记的历史遗留违法建筑,坐落于“深圳市2016年度重大项目”——深圳市罗湖区棚户区改造项目“二线插花地”。

2013年10月24日,王浩太将涉案房屋以50万元转让给吴强,其子王琦、王珏签署《承诺并确认函》,承诺不得向吴强主张任何权利。

2016年9月,房屋被纳入棚户区改造项目,同年王浩太起诉吴强要求确认转让协议无效,案经深圳市罗湖区法院一审、深圳市中级人民法院二审均裁定不予受理,驳回起诉。

2017年3月12日(诉讼期间),深圳市罗湖区住房保障事务中心以吴强为补偿安置对象,与其签订《罗湖“二线插花地”棚户区改造项目搬迁补偿安置协议书》,约定涉案房屋搬迁后给予其产权调换房屋一套及相应现金补偿款。

2018年5月23日,王浩太法定继承人王琦、王珏以深圳市罗湖区住房保障事务中心为被告、吴强为第三人提起行政诉讼,要求:1.撤销被告与吴强签订的涉案协议书;2.判令被告与两原告签订搬迁补偿安置协议书,并将涉案房屋对应的搬迁补偿财产和权益交给两原告。

深圳市罗湖区住房保障事务中心辩称:在签订涉案协议前,吴强提交了《协议书》、水电费缴费清单、管理费清单,充分证明其为实际权利人,与第吴强签订的涉案协议书合法有效。王浩太与吴强签署的协议书明确约定案房产为小产权房,暂不能办理《房屋所有权证》及过户手续,在允许办理《房屋产权证》前,如遇政府征收(拆迁),所得的全部补偿款或赔偿款全部归吴强或吴强指定人所有,被告与第三人签订涉案协议的行为合法有效。

深圳市盐田区人民法院经审理认为:深圳市罗湖区住房保障事务中心和吴强具有签订涉案协议书的主体资格,在涉案房屋核查权利人过程中,吴强就涉案房屋提交的《协议书》《见证书》等材料证明王浩太已将涉案房屋的转让给吴强,并且王琦、王珏亦曾签字确认。深圳市罗湖区住房保障事务中心据此确定吴强为被补偿安置对象,与其签订涉案协议书对补偿款项的支付和抵扣、安置房等内容进行约定,不违反法律规定也不损害公共利益,因此,深圳市罗湖区住房保障事务中心与吴强签订的涉案协议书不存在《中华人民共和国行政诉讼法》规定的应予撤销情形。王琦、王珏主张其为涉案房屋的权利人的意见与本院上述查明的事实不符,本院不予采信。

2018年11月15日判决:驳回原告王琦、王珏的全部诉讼请求。

同样的案例在广东省高级人民法院2018年3月27日审结的(2017)粤03民终9995号案“邓某、林某与林峰确认合同无效纠纷再审审查与审判监督民事裁定书”中也有体现,该裁定书显示,违法建筑买方林峰签署购房协议时有三位见证人,且实际支付了购房款,“罗湖棚改开始后,由于巨大的经济补偿,该夫妻(转让方)利用当时的政策漏洞,希望主张该两处房产所有权,后经林峰向罗湖棚户区改造布心片区指挥部申诉,该指挥部查证属实后,确认林峰为最终“被补偿人”。

信荣说:突破法理,维护了契约精神,或为日后类似违建的转让拆补争议提供处理样本

1、上述两案均为违建转让后遇旧改反悔发生的拆补对象争议,仅针对历史遗留违法建筑和不必强制拆除的非历史遗留违法建筑;

2、历史遗留违法建筑本质也属于违法建筑,只是存在经处理后发证(绿本证)合法化的可能,但在合法化之前违法性并未消除,虽然法院不受理,但客观地说转让合同效力并非确定有效;

3、法院不对违建转让合同效力做出认定,遇到旧改如何处理,在转让方反悔的情况下,旧改推进不容等候,如何确定拆补对象既是一个法律问题,更是一个迫切需要解决实践问题,深圳市罗湖区住房保障事务中心直接以受让方为拆补对象,与之签订拆补协议,并经法院审查认定行为合法,或为日后类似违建的转让拆补争议提供处理样本;

4、“举重以明轻”,既然棚户区改造中政府官方都认定拆补对象为违建买受人,市场主体推进的城市更新中类似问题,实施主体——开发商同样可以参照适用;

5、买受人对违建的实际控制权至关重要。政府或开发商认买受人为拆补对象的前提是买受人将违建交付拆除,即买受人对违建是否能够交付拆除有实际控制权,如果没有实际占有,不能交付拆除,政府或开发商是不可能与之签署拆补协议的;

6、买绿本房遇旧改,遭转让方反悔,拒不配合注销产证,受让方如何维权是一个更为棘手的法律实践问题,下回分享,敬请期待(过往干货文章,扫码下方查阅)

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