降税之后,刚需选房真没那么难了!

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◎原创撰稿：楼兔子 胡春

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刚刚过去的“双十一”，深圳楼市被投下了一枚“重磅炸弹”：调整深圳市二手房交易“豪宅税”！

一时间，许多人拍手称快，意向购房者更是欢欣鼓舞，“这下好了！税费降了，购买二手房的成本就能少一些了。”

然而，事情的发展总是那么事与愿违。

1

税费是降了，但买房的总价却更高了！

我们知道，在本次豪宅税调整之前，深圳市的二手住宅交易税费标准（享受优惠政策普通住房价格标准）一直是按照2015年10月1日起的“旧标准”执行的。

四年多时间以来，随着深圳楼市的发展，二手房交易市场深受“旧标准”影响，轻易就可以突破的“豪宅线”，提升着购房者的“打新”意愿。

而随着豪宅税的调整，市场在很短的时间内就做出了反应。据悉，有坪山区的一位中介，在 税费调整后短短的一天时间内，就签下了4单。

同时，我们看到，在实际交易过程中已经出现卖家“反价”的情况。

有网友在业主群里看到，位于龙岗大运的某盘，卖家直接把价格调高了“60万元”，从820万一下子涨到了880万，群里的小伙伴直呼：省去的豪宅税都不到60万这么多啊！

更有甚者，位于宝中的某豪宅盘，卖家直接涨价“100万元”，这心态和价格真的像坐火箭一样。

姑且不管这些反价的卖家能否如愿成交，但还真得为这些二手房买家感到“心累”。要付出几百上千万钞票“代价”的同时，还得经过一番唇枪舌战。

前几日，楼兔子微信群里有位网友，对深圳西部二手房豪宅税调整前后进行了对比。相比调整之前，在调整后的一个星期中，前海、宝中、碧海二手房的挂盘量都出现了大幅减少。

我们从两方面解读：一方面是豪宅税的调整促成了二手市场成交活跃，消化了许多挂网房源；另一方面是有部分卖家撤盘了，观望如何调整（调高）价位。

而从分析中可以看到，相对于豪宅税调整前的9月份，此时西部的总价位已经有超过10%以上的抬升。

相信，深圳各区的二手房市场都出现了类似情形，只是程度不同而已。税费是降了，但买房的总价却更高了，这将促使很大一部分人重新把关注的目光重新投向新房市场。

相较而言，“打新”的交易成本更低，过程更简单，也更省心。

2

刚需上车须寻找价格洼地

潜力大的区域！

虽然深圳官方不再公布深圳楼市的成交价格，但对深圳楼市稍微有点关注的人应该知道，房子是越来越贵了。

从上面“非官方”统计的数据曲线可以看出，深圳房价今年以来真的走出了一波独立行情。在北上广房价走势疲软，甚至广州都出现楼盘降价几千元每平米的情况，深圳房价依然持续坚挺。

对于那些继续观望，企图等待深圳房价下跌再入手的人们，我们建议他们短时间内还是不要“痴心妄想”了。

深圳豪宅税调整对楼市的影响才刚刚发酵，11月20日中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。

有业内专家分析认为，本次LPR、以及前不久MLF利率、央行逆回购利率的相继下调，或预示着一轮降息周期的开始。

央行“降息”对楼市的影响不言而喻，这将给本来就攒着热度的深圳楼市，了一把火。

楼市利好接踵而至，房价高企，普通刚需在传统城市核心区域已难觅上车机会。环顾全市，能称得上价格洼地的就在深圳东部，而其中规划落地，并持续高强度推进的区域就是坪山。

全市重点发展区域+国家高新区+城市新客厅，坪山的高规格定位，将成为其未来区域价值爆发的重大基点。

3

大量土地储备和规划落地

坪山成为深圳又一个“发展极”！

大家都知道，深圳只有不到2000平方公里的总面积，可开发利用的土地极其有限。

对于经济社会快速发展的深圳而言，唯有土地是其最稀缺的资源，有土地就意味着一切建设发展可能。而相较于市内其他区域而言，坪山区目前最不缺的就是土地。

据资料显示，坪山区目前存量可建设用地约25平方公里，占据深圳可开发建设用地的45%，是全市土地储备的区域。在深圳这样的城市，拥有大量可开发建设用地，就意味着拥有巨大的发展潜质。

一、全市重点发展区域——坪山中心区扩容。

早在2013年，深圳划了全市重点发展区域，坪山中心区就位列其中。到了2018年8月，《坪山中心区扩容实施方案》获得正式通过，坪山中心区扩容逾4倍。本次扩容将出口加工区、坪环片区、燕子岭片区、六联片区和沙壆片区等纳入规划范围，由原来4.68平方公里扩容至24.08平方公里。

这意味着，坪山中心区的发展建设取得了巨大的实质性进展，原规划4.68平方公里的中心区已无法满足坪山中心作为“深圳城市副中心”的发展需要，扩容有助于吸纳更多就业、生活人口，使区域更大范围更快速地发展崛起。

二、坪山国家高新区

深圳的高新区经过 20 多年的发展，以占全市不到 0.6%的土地面积创造了全市约11%的 GDP，诞生了全市约14%的国家高新技术企业。以南山高新区为代表的国家高新区，在经济社会建设和区域发展中起到了决定性的推动作用，已经成为高新区发展的模范。

我们都知道，正因为南山高新区使高科技产业、企业、人才聚集，创造出巨大的经济效益，才使得南山区成为深圳目前首屈一指的人居高地。

今年4月25日，深圳市人民政府决定将原11.52平方公里的国家高新区规划面积，扩容到全市约159.48平方公里，形成“一区两核多园”的高新区发展布局，确立坪山园区作为深圳高新区两大核心园区的发展定位。

西有南山，东有坪山！坪山高新区3倍于原来南山高新区的规划面积，未来将迸发出巨大的能量，给区域带来甚至超越“南山式”的颠覆性发展，值得期待。

三、燕子湖片区规划建设，打造城市新中心和城市新客厅

目前，坪山核心区域内又一重大规划燕子湖片区建设正在稳步推进，意向打造兼具综合性、可实施性、绿色生态、利益共享的多维职能，媲美福田中心的香蜜湖片区，以高品质、高水准、高要求打造深圳城市的新中心和城市新客厅。

燕子湖片区综合性城市设计国际咨询范围

坪山区政府已于今年9月向全球公开征集具有前瞻性与创新性的坪山区燕子湖片规划设计理念和方案，规划范围5平方公里，拓展研究范围约9平方公里。

作为燕子湖片区规划建设的重要组成部分，坪山燕子湖国际会展中心已于今年3月8日正式投入使用，至今已顺利举办了如世界中医药前沿论坛、Slush深圳2019大会、2019深圳国际生物医药产业创新发展峰会等在内的近50场国内国际大型重要产业会展会议活动。

坪山燕子湖国际会展中心占地面积8.7万㎡，总建筑面积达11.8万㎡，设立会展中心、国际会议中心、五星酒店等功能板块。

会展业作为世界三大服务业之一，国际公认的会展产业乘数效应是1：10。也就是说会展经济每产出1分，能带动整个区域经济高达10分的产值。

坪山如此多高标准规划，已然成为深圳一个快速崛起的发展极。那么，普通刚需购房者如何把握坪山的发展机遇，尽可能多地获取区域发展红利呢？

我们认为，首先选择利好叠加，规划切实落地区域内的高品质住宅产品。

4

中心区利好叠加，价值爆发可期！

近日，我们对坪山核心区域进行了实地探访，寻找房价高企的当下，在价格洼地片区具备价值爆发潜质的宜居产品，最终找到了一处与我们观点高度契合的新建住宅楼盘——方直·谷仓府。

目前，项目还在紧张施工当中，是坪山核心区域内为数不多的住宅新盘。

方直谷仓府 营销中心

方直·谷仓府所处的沙壆片区已被纳入扩容后的坪山中心区，经仔细研究发现，项目的具体地理位置非常优越。

项目位于龙坪路以东，东纵路与比亚迪路之间，周围交通路网极其发达。

从项目家门口的东纵路向西行驶，10左右即可坪山大道。从坪山大道进入横坪路，再转入水官高速，经水官高速可迅速通达福田、罗湖和南山。

方直谷仓府区位图

同时，项目与南坪快速三期近在咫尺。我们知道，南坪快速三期是联通西部南山和东部坪山的深圳最重要的快速路之一。目前，项目南向的南坪三期龙坪立交段已开通，高峰期可有效避开其他拥堵路段，大大缩短了出行的时间。

轨道交通方面，地铁16号线东纵路站就在项目的北侧，出门即达。未来，乘坐16号线经坪山围站可接驳14号东部快线，可快速通达福田岗厦北；经大运站可接驳3号线，迅速通达罗湖、福田市中心区域。另外，从项目出发通过16号线5个站即可到达坪山高铁站，进入城际高铁网络系统。

除了交通路网的优势外，从地理方位上看，方直·谷仓府不仅位于坪山中心区，还受到高新区、燕子湖城市新中心和城市新客厅规划叠加区域的近距离利好辐射。

燕子湖“城市新客厅”意向图

此外，方直·谷仓府项目南侧紧邻比亚迪总部。如今的造车业，早已迈向机械化、智能化，拥有数以万计的高精尖人才，并且都具备强大的住房购买力。项目恰好如近水楼台，契合着包括比亚迪、高新园在内的巨大的品质居住需求。

方直谷仓府营销中心

据悉，方直·谷仓府项目一共有4个地块，分两期开发。即将推售一期03地块，占地约1.2万㎡，建面约6.8万㎡，共401套建面约80-128㎡的住宅产品。

方直谷仓府 酒店式泳池效果图

无论是从产品的区位还是定位来看，都高度契合刚需上车深圳区域核心全新住宅的需求。片区价格低洼，加上利好叠加，未来价值爆发指日可待！

感兴趣的朋友，可以前往项目现场详细了解。

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