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投海纳弃华润城!好房选筹逻辑真的变了!

楼兔子2024-04-28 11:15:45来自北京市

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楼兔子

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这轮“以价换量”调整，有一个现象要特别警醒：

网红盘加剧分化，光环褪去，曾经风光无限的现象级红盘——华润城3的2房价值陨落，海纳公馆却被眼光毒辣的投资客、懂门道的圈内人一致认可。

这到底是偶然还是必然？

投资客放弃华润城3

却果断下定海纳公馆

市场正在复苏期，声音混乱，但聪明的资金从不迷茫。

几天前一位北方神秘投资客来深圳，手持1000万点名要买抗跌保值的豪宅。中介带他看了几个知名网红豪宅，结果都不满意，最后去看了海纳公馆，没想到当即拍板下定。

海纳公馆明年上半年红本满3年，这位神秘买家提前锁定房源只等限售解禁。

网传4月中旬，有买家通过黑科技方式总价1050万拿下一套高楼层毛坯89平3房。据中介透露，海纳公馆年今年1月就有这类交易，总价多在1000-1100万。

这些预算千万级的中高端改善，起初对海纳公馆兴趣不大，看了一圈，最后果断选了这里。

不仅是嗅觉敏锐的投资客，很多圈内人士一致看好海纳公馆。

圈内人士感慨，海纳公馆当初开盘热度不高，各种被嫌弃，没想到后劲很给力。尤其是这几年新盘交付翻车，海纳公馆做到高品质交付，外立面、大堂、花园给人惊喜。

正面PK华润城3

为什么海纳公馆赢面更大

华润城3，深圳楼市打新王者，全国知名豪宅代表，2018年两度开盘日光。海纳公馆名气则小很多。

为什么投资客、圈内人更看好后者？

楼兔子认为核心原因有两点：

一方面，从根本上来说，是价值认同发生根本变化，两种时代对产品选择逻辑的比拼，现在大家更注重功能实用价值。

另一方面，产品户型更实用，意味着更省钱，性价比更高。

具体到华润城3和海纳公馆，孰优孰劣显而易见：

1，华润城大城开发完，故事讲完了，后继爆发乏力。华润品牌、万象天地、南外名校利好兑现，整个板块价值透支严重，又没有新光环加持，泡沫经不起吹了。相反，大城弊端显现，比如让人诟病的交通拥堵，还有高容积率。

2，前海、宝中故事依然在上升期，在腾飞，远远还没到顶。壹方城本就极好，教育短板补齐了，配套不输华润城，视野开阔，摩天轮海景近在眼前，价值被更多人认可，号称“深圳一环”的地铁15号线几乎全线开工，区域价值看涨。

3，海纳公馆交付品质过硬，89平3房得房率吊打绝大部分新房、次新房。华润城3的89平只能做2房，使用率非常低。总价都是1000-1100万，没理由不选3房，一个房间10多平，多个房间立省100多万。

时代抛弃2房

连一声招呼都不打

在上涨时代，更关注故事，不在意使用价值，小缺点可以忍受。在下行周期，潮水退去，任何一个明显缺陷都会被无限放大，甚至可能引发超跌。

看几个案例：

华润城3，3月成交了一套中楼层89平2房，总价1050万，单价11.8万/平。

同是华润城3，150平3房成交单价14.9万/平，单价一平相差3万。相比高峰时期，3房户型价格虽然也大幅下滑，但整体比2房更抗跌。

不只是华润城3的2房，观海台2房、半岛城邦2房，和同小区的3房、4房户型的价差在拉大。

后海观海台，86平2房，成交单价10.84万/平。同小区3房，成交单价12.07万/平。2房和3房，一平相差近2万。

蛇口半岛城邦3，87平2房，成交单价18.97万/平。169平4房户型，成交单价26.75万/平。同小区，2房和4房，一平惊人相差8万！

上述案例说明一个铁律：2房房价惨跌，正被市场抛弃！

既然看到市场这种变化，我们该怎么办呢？楼兔子有几点研判：

1，在7090放开的背景下，未来一定是奢阔型和刚需型分道扬镳。89平两房的衰败，必定和143平四房一样，大势向下，很难再扭转。

2，市场上升期，鸡犬升天。市场调整期，缺陷被无限放大，甚至还会继续超跌。对这种超跌的2房户型，大家要习惯但不能被它带沟里。毕竟，它的问题，只是它的问题，历史债，终究要还。

3，大家要积极拥抱新网红，尤其是有新故事、配套成熟、户型实用的新网红，这是市场的选择，就好比炒股一样，新热点终究会有一波行情，海纳公馆有这个潜力。

这是时代的选择，在房住不炒的时代，尤其是房价很难再暴涨的时代，更强调居住价值，综合性价比更高、户型更实用的产品将迎来专属行情。

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