过完年，拉开深圳楼市热销序幕的开盘意外地来自公寓，3月上旬，太子湾湾玺2000万的公寓豪宅大大地出了一次风头，推出当天日光、秒光！昨天，小编又一次因为公寓被各大媒体刷屏，沙井万科星城公寓开盘，7抢光！
恍惚间，小编看到深圳楼市小阳春真的来了，连公寓都开始抢了！？
说起万科星城，小编就想到了2018年底万科星城一次性推出所有住宅产品时的豪迈之举，3337套住宅一次性推出，开盘当天销售近1850套，去化率约55％。剩下的大户型也在8个月内全部清盘，万科星城一举成为2019年度销冠。
两年后的3月初，万科星城再次备案1000多套公寓，依旧是如此“豪迈”。昨晚正式开盘，一推出就全部抢光，果然是网红盘的威力！
但细想还是有些不懂，难道说，万科星城的公寓比住宅吃香吗？带着这个疑问，小编去考察了一下万科星城的情况，发现这中间，还真有“秘密”。
“报复性买房”，还是挤牙膏式的“饥饿营销”？
昨天很多媒体都在宣传万科星城的开盘盛况，不少都用到了“7售罄”的字样，让小编一度以为1000多套公寓全部都卖完了。结果仔细看看才发现，这次万科星城只推出了288套公寓！
288套公寓是什么概念？单说可能没感觉，但翻阅一下万科星城的备案资料，此次万科星城的公寓备案数量足有1194套，288套不过占了其中的24％罢了，离真正意义上的售罄还有很长的一段路要走。
有媒体宣传称此次销售可能是“报复性买房”，可这到底是发自民众内心的“报复性买房”，还是来自开发商的“饥饿营销”呢？
其实，只要简单地横向对比一下就知道了。
2000万的太子湾豪宅暂且不论，就看同为沙井片区的其他公寓产品吧。
沙井的京基御景珑庭最近动作频频，销售的公寓户型上和万科星城差不多，总价也不算特别高，结果不仅发动了转介，对于公寓产品也是一口气推出了10套特惠房源来做活动。
京基御景珑庭也算是沙井片区比较出名的楼盘了，去年住宅开盘的时候也是创过“日光神话”的，结果现在推公寓也要上各种营销手段，可见公寓市场并不是大家想象中的那么火爆。
如此一来，万科星城“7售罄”“报复性买房”的可信度就要打上一个问号了。
公寓能不能买，该怎么买？
当然，这并不是说公寓类产品就不值得买，相反，如果眼睛擦亮一点的话，还是能淘到不错的公寓产品的。
从市面上流通的公寓类看产来看，可以从需求和投资回报的角度，大致分为四个层级。
个层级，是土豪都在抢的“投资圣品”，即稀缺地段的公寓豪宅。
最明显的例子，就是上个星期被疯抢的太子湾湾玺，2000万，5000多万的公寓豪宅，8秒抢光！还有深圳湾瑞府、深圳湾1号等豪宅公寓，其销售成绩早已证明了它的价值。一线城市、一线地段、一线海景，有钱当然值得购买。
第二个层级，是没有名额刚需喜欢的“投资绩优品”，即带学位的公寓。
目前，深圳有四个区陆续开放了公寓积分入学限制，允许商务公寓申请学位，分别是罗湖、福田、南山和大鹏新区。学位一直是深圳家长们看重的，而这四个区的公寓可以带学位，自然在投资价值上就要高一些。
第三个层级，是没名额有闲钱的普通投资品，即有地铁的公寓。
对于这类公寓而言，临近地铁意味着有出租的可能，具备一定的投资回报，毕竟刚需户型公寓，还是会有年轻人愿意选择的。不过，相比之下，这类产品的投资只能说是普普通通了。
第四个层级，是一定要再三考虑买不买的公寓，也就是前面三样都不占的公寓。如果一个公寓，没地段、没学位、没地铁，小编也想不出它到底有什么值得买的地方了，只能说，大家慎重。
可能有人要问，如果是网红公寓盘，或者是大开发商操盘的公寓呢，能不能入手？
对于这个问题，小编不多做评价，发一些其他网友的看法跟大家探讨探讨吧。
其实，说到底，买房不管是买住宅还是买公寓，都是要看楼盘综合表现与自身需求的匹配程度。
从万科星城的项目来看，品质开发商万科收盘，品质上是能够保证的，不过，沙井作为新兴片区，目前周围的配套设施还不成熟，需要等待发展的时间，而公寓类产品在这段时间比较尴尬。
“前车之鉴”可以看看龙华，几年前的“关外地带”一跃成为“宇宙中心”，一房难求，甚至公寓产品也相当受追捧。最有名的比如红山6979，当年两次打包整售的新闻震惊了深圳楼市，现如今怎么样了？
2017年底入市时商务公寓均价为5.7万/㎡，全部被投资公司拿下，第二年开始加价出售。2020年的3月，红山6979还在做活动，整体去化速度比较缓慢的。
同理，周边未成熟的配套，对房产影响也比较大。龙湖春江天玺也推售了公寓产品，单价从备案时的5.3-6万/㎡区间，降到了4.8万/㎡？
可见，不同的公寓产品享受的销售待遇还是不一样的。
说到底，不管是买住宅还是买公寓，对于置业者们而言都是买房，要动用百万以上的资金，因此，在购买的时候，大家还是应该理性看待，不要被一些营销手段迷花了眼。
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编辑 昕茹、房市小魔女
部分图片资料来源：家在深圳论坛、微博等
爱住家投研圈2020-03-18 09:02:21
