千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选
提问：三叔你好，能说说最近五月的深圳房价行情吗？是否适合上车？
回答：你好。五月深圳继续领涨，上车越来越难。可以参考下图
提问：三叔你好，这些天认真看了您对各个区域以及盘的解析，觉得您非常负责任，解析的认真详细又实在，为我们小白指明了大致方向，对您深表感谢。加入星球后就出差在外，人不在深圳，不能亲自去踩盘，所以想多听听您的分析，回去后有目的的再去看盘，今天我想了解的是新洲的祥云天都大厦这个盘，麻烦您解析一下这个盘的优缺点，谢谢！
回答：你好，感谢你的认可！
祥云天都
1、福田新洲片区成交量和租售比的盘 沙尾站 07年的塔楼环廊产品 底部为商业 很类似罗湖或者皇岗一带的商住结合塔楼，有点是盘设计较新、户型更合理舒适
2、新洲目前已经比较成熟 并没有太大的成长性 靠近福田cbd和车公庙金融区的优越地理位置 使得它成为金融白领的居住 但缺少优质教育资源和新型商业配套 也是它存在的短板
3、整个楼栋平米由于是一圈环绕式的 所以会有三个特殊的转交户型 的位置是东向的房间 避开福强路 相对安静
提问：您好 三叔，现在希望入总价在900左右的房产作为投资；有首套名额，希望在未来3-5年可观，月供足够的；玉湖湾，半山海景兰溪谷，南海玫瑰园，太古城南，哪个更优质，或者其它的优质盘呢？
回答：
你好。碧海玉湖湾，海景、新小区环境好、未来红树林公园、户型好高赠送、车位配比1:1，缺点是离地铁不是很近，自住和投资都不错。
蛇口半山海景兰溪谷二期，总价900，买不到二房
南海玫瑰园可以买，我之前有推荐过
太古城南这个预算也只能买到一房。
南海玫瑰园，次选玉湖湾。
我的建议，有两个选择，一是保险的，在南山入手一套2房，带中上学位，二是买宝中，三是入手两套外溢片区，如西乡、沙井、光明，可参考下内部选筹。
您好。前段时间卖了罗湖的小两房，买了阳光花地苑一房，目前正在走流程，是我的名字，首期5成。
北京通州有一套房子大概可以卖300多万，还有50万欠款，是我老公名字，目前房租可以抵贷。
想咨询1、目前出手北京房子是否合适（总想着北京的买房资格来之不易，如果卖了以后就买不了了）2、如果卖了，在深圳这边如何用这笔钱。
付完阳光花地苑首期基本没什么钱了，目前在景田租房住，孩子小学，初中计划南海中学，家庭月入4万左右。
回答：你好。阳光花地苑的一房小户型在南实南海学位里总价户型，未来看很有潜力。
北京微观不是很熟，但通州溢价较多，短期看还会横，可以操作截断dy，即还完欠款，再搞出资金来。
提问：您好。请问500万左右刚需上车盘可以考虑买哪些片区？小俩口工作地点在龙岗，踩盘了龙岗在售的几个新盘，预算都是没问题的，但考虑到未来的空间，还是很犹豫要不要买龙岗。希望您指点迷津，谢谢。
回答：自住还是投资？
自住买龙岗就对了，房子非常养眼，住起来便宜又舒服；
投资就得考虑是不是坑，整个东部我们根据增量三原则筛选出来的投资逻辑有：
1-买地铁or未来地铁沿线
2-买次新及低总价
3-买就业中心或者大型配套周边
4-买市级or区级认可的学区
以上缺一不可
选得头大的话，欢迎来西部中部，这里由于1、3、4项很强，买到宝的概率高很多，具体可参考内部选筹。
提问：本人是新手，一腔热血加入的，个人感觉地产投资真是选择很重要，所以想请教的问题有些多，请多包涵，目前应该从何起步？首次提问，盼复！
回答：
1、小白买房只需要做对几件事，譬如地铁、商业、品相都符合他们自己的审美，刚需盘九成都会稳涨，而且他们的总价低、风险低，套房的甚至就是很多小白的人生巅峰了；
2、中段的置换就复杂起来了，市场的维度加深，很多事情在超出他们的认知范围，不敢行动导致错过战机，或者之前靠运气赚的钱，也由于想再次暴富，而更加容易凭实力亏掉，这个阶段往往会突然点开好多科技树，一不小心就行差踏错，守住常识不踩坑，亦是非常重要的；
3、高端玩家除了做好自己的资产规划之外，还需要洞悉市场动态，大环境如何、zf&银行风向如何、其他买家在关注什么、有没有新的操作方式或者理念等等，只照顾好自己已经远远不足以升阶，大家都是在一个混沌的环境当中去捕捉概率性的机会，几乎没有确定性可以依靠；
提问：房叔 沙井那么多农民房 拆的动嘛？为啥你们觉得沙井这么大前途呢？对比福田的五六万的老房子，或者福永四万多的 哪个更适合投资呢。
回答：不需要全部拆，部分片区及沿路的小区拆了就够了。
沙井是次新，福田是老破大，不能只看单价。相比起来沙井好很多。
提问：您好，请问，纯投资总价400万左右，投哪个区域比较高，麻烦具体说几个片区
回答：讲真，现在400万预算在深圳蛮尴尬的，热点片区连像样的小两房都买不到，硬杠一个没学区的老破小一定能化吗，我看未必。
非热点片区400买到两房三房甚至四房，好多人又看不上，相信历史经验认定不会涨。
其实现在400万已经是一个分水岭了，超过这个数还可以继续去凑热点片区的热闹，小于等于的要转变思维和改变打法了。
提问：您好，三叔，想问一下您对花好园这个盘的看法，我是手上有120多万闲置资金，想买个单间或者一房一厅，想前期出租，后期过10年左右给女儿住的
回答：花好园是车公庙片区的小户型刚需盘，如果在车公庙上班，住这个小区再方便不过了，走路就能上下班，每天睡到自然醒。
车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。
但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑，花好园的单价只有七万多。
但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的，但是一定注意，不要买朝向滨河大道的户型，那日夜不息的超强噪音实在太可怕了。
提问：您看沙井卓越珑庭、大族云峰、一城中心三个盘对比，哪一个更加有投资价值呀。
回答：是卓越中寰吧，同样的价不如万科星城，无论地段，品牌，周边环境。壹城中心这个盘，对大家一边倒的喊远离我一直是持保留意见的，因为我觉得它是有硬核的---高赠送，户型紧凑，价也亲民，400出头买个小三房，500出头买个小四房，自带高逼格全面的商业体，一点毛病都没有。这个观点直到一期开盘，硬核不存在了，得房率少的难受，价贵的难受。大族云峰，听说一期户型有改良，价还没出，先拭目以待吧。
提问：三叔好，有首套首贷资格，手里资金70万，目标总价250万，深圳选筹给些宝贵建议，谢谢！
回答：70万去撬250万，如果各项费用全包，还是有点吃力的哦。
就算能做到250万，这也是一个艰难的选筹，首先请排除热点片区，这点钱在热点片区只能买到个渣渣，就算硬上一个二三十平的单间老破小也没啥意义。
我的建议，把深圳地铁规划图拿出来，好好研究两天，找出近远郊价值站点附近的次新小两房，能控制在250以内的就坚定买入，不挑拣不纠结，具体看看内部分享。
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三叔说房2020-05-12 01:52:41
