楼市，正悄悄发生巨变

楼市正悄无声息地发生改变，正在回暖，因为无论市场还是政策，都在支持楼市成交量回暖。一、市场方面：

根据融360简普科技大数据研究院对66家银行位于41个重点城市的674家支行的统计监测数据显示：

首套与二套的利率，早在去年年末已经见顶，今年以来一路下行。

到5月份，首套房利率降至5.32%，二套降至5.63%，相较与12月份的5.54%和5.85的高点，均下降了0.22个百分点。

别小看这0.22个百分点，对于购房所需要贷的巨款而言，利率的毫厘只差，放大到总贷款成本上来，便是几十万的差异。

举个例子就能明白。

以深圳来说，购买一套600万的房子，首付180万，贷款420万，如果是首套，以12月份5.54%的利率计算，30年等额本息，总还款为862万。 若以现在5.32%的平均利率计算，同样是30年等额本息贷款，总还款为841万。

利率之间相差0.22个百分点，最后的购房成本之间差了21万元，差了一辆中等小轿车。

正因如此，利率沉浮，已经成为管理层调控楼市的管用手段，且是有效手段。

自2016年10月开启本轮大调控以来，二套房利率持续上涨。管理层就是想通过增加购房成本的方式，控制购房需求，打压炒房客，让他们得不偿失，知难而退。

到后来，在调控的紧要关头，首套房利率也开始上浮，眉毛胡子一把抓，刚需客的购房成本不断上升，导致楼市成交量持续下滑，直到去年。

其实，去年在中美贸易摩擦加剧的背景下，楼市利率已经开始放松。放松的目的，是适当活跃楼市成交量，以带动经济，对冲贸易对峙带来的影响。

如今，贸易对垒仍在，新冠肺炎又半路杀出，肆虐全世界。这样的背景下，包括中国在内的全球所有国家，今年的经济预期，都不会太好。 于是，楼市的风向开始陡变，向回暖的方向转动。

楼市回暖是果，利率下浮才是因。 受疫情冲击，以美国为代表的西方世界，全盘开启了量化宽松模式，美国的贷款利率已经降至零，甚至开启了无限印钞模式。

就在近日，美联储主席鲍威尔表示，美联储并非弹尽粮绝，在经济稳定之前，会一直保持零利率。

全球利率下行的背景下，中国也难以独善其身。一季度，中国已经开启了降准降息模式，贷款市场报价利率（LPR）一路走低。

截图来自中国货币网

尤其是上个月，上个月的LPR利率，创下五年来力度降息。其中：

1、供实体经济贷款参考的“1年期LPR”降息20个基点，从4.05%降低到3.85%；

2、供商业房贷参考的“5年期LPR”降息10个基点，从4.75%降低到4.65%。

LPR报价利率下行，直接引导购房贷款利率下行，带来的结果便是楼市成交量和房价回暖。

根据昨天国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示：

4月份有50城新建商品住宅价格环比上涨，3月则为38城；下降的城市由22个减为11个。二手房方面，房价上涨城市数量为37个，比3月增加5个城市。

明天是5月份LPR公布之日，根据人民银行15日开展的中期借贷便利(MLF)操作1000亿元，期限为1年，中标利率为2.95%，与前值保持一致来看，降息可能性不大，但受疫情影响，后续降息的概率依旧非常大，这对楼市是个持续利好。二、政策方面：

疫情发生以来，有不的统计数据显示，有接近100个城市对调控政策作出了放松，包括无锡、西安、上海、深圳、厦门、南昌、衡阳、南京、郑州、佛山、苏州、三亚、海口、驻马店、杭州、济南、南宁、钦州、广州、郴州等。

它们之中，鼓励购房者有之、放松落户者有之、免契税者有之、加杠杆者有之。

除了七八个城市因为触及调控红线，被约谈和撤回之外，其余都获得了管理层默许，其中不乏一些力度大的政策。

比如桂林、钦州、东兴、玉林、衡阳、抚州、郴州等城市，一改之前限制购买的态度，公开直接“真金白银”给买房者送福利，鼓励购房。

广东江门甚至变相放开了限购。之前在江门购房大专以上学历都需要缴纳社保才行，调整之后，只要有大专或者以上学历，无论是否在江门工作，都可以在其限购区域购房。

这并不是结束，如果接下来全球疫情仍看不到拐点，会有更多的城市调整政策，会有更大力度的刺激购房政策出台。

三、结论：

无论是市场角度还是政策角度，都是管理层引导的结果，其目的就是为了释放楼市的消费需求，对冲疫情带来的经济影响。

昨天晚上，官方发布了一份重磅文件《新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，这份文件同样释放了两个楼市利好。

利好一：户籍制度变革提上日程。意见提出：放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度。

这意味着，未来城市群内部可能会实行户口互认的制度，一旦如此，城市群内部的限购将不复存在，中心城市和城市群内部城市的购房需求都会得以释放。

利好二：房地产税短期内不会来。意见提出：稳妥推进房地产税立法。

稳妥推进，意味着房地产税立法不会太快，目前草案都没有发布，要进入立法流程到最后发布，没有五年下不来。这对于楼市，也是一个利好。

诸多利好加身，今年的楼市，回暖是大势所趋。