深圳湾地王入市前瞻:片区房价三年九破30万/㎡!

两大王炸顶豪中信元湾府+华润中海深圳湾，近期都有消息传来，即将于四季度亮相，两个均价能摸高20万+/㎡的项目，直接顶飞深圳湾价格天花板。

根据乐有家研究中心数据，近1年深圳顶豪超过20万/㎡的成交案例中，60%都集中在深圳湾片区，最高一套达到33.5万/㎡，这也是近3年深圳湾第9次有超30万/㎡的房源成交。

横穿三年楼市调整期，深圳湾豪宅反倒是高净值群体，最优质的资产护城河。

近年随着经济周期变化，90后逐渐接过家族财富权杖，加上00后创业者拥有颠覆传统的造富能力，深圳豪宅早已是new money的主场。

高净值群体财富发生迁移变化，豪宅买家年轻化，也让深圳豪宅的主力卖场，日趋从银湖、香蜜湖等传统地段，转移到深圳湾、蛇口这样更时尚、更国际化的核心地段。

需求量扩大带来价格支撑，再度让深圳湾的房价领衔全市130个片区。根据乐有家研究中心数据，2025年一季度深圳湾成为房价唯一破15万/㎡的片区，与安托山、香蜜湖拉开了较大差距。

能连续屹立在深圳房价之巅，深圳湾背靠南山的硬核素质是不能小觑的。

日前发布的2025赛迪创新百强区榜单，人工智能发展浪潮下，以科技创新产业为主导的南山区再一次位居榜首。而同日另一份2024年度中国最具创投价值城区榜单中，南山也是仅次于北京海淀、上海浦东的唯一非直辖市城区。

背靠经济第一强区南山，深圳湾汇聚约80家总部企业，总投资规模超1000亿元，单位面积投资强度达286亿元/平方公里。

深圳湾愈发受到企业主、职业经理人的青睐，不止资产价格稳定，连片区的租金均价也以159元/㎡·月领衔南山各大豪宅片区。

租金价格甚至某种程度更具代表性，这种剔除了投资属性靠纯居住需求支撑的价格，反倒说明深圳湾有坚实的居住消费需求托底资产价值。

深圳湾是深圳高净值群体的首善之区，深圳最能创造财富的人群都居住于此，这对深圳经济的重要性不言而喻。

去年深圳力推2024年度全国总价地王+深圳宅地历史总价地王落地深圳湾，很明显也是要提振片区内高净值群体的资产价格，“先把蛋糕做大”，为深圳创造更多的财富。

别看近期杭州、成都这些次能级城市都掀起拍地热，深圳上一轮拍地热也才刚消散没几个月。去年12月2日，华润中海联合体，最终以总价185.12亿，楼板价70388万/㎡，拿下T107-0107深圳湾登良宅地，溢价率达46.3%。

高溢价地王对片区楼市带来的刺激，早已在历史上经过多轮验证。

根据乐有家研究中心的监测，在拍地前后两周，深圳湾业主的报价心态就出现了明显迥异的变化：拍地前两周，深圳湾业主的总调价次数，调涨次数占比还未达40%；拍地当周，深圳湾业主减少了调价次数，更多处于对地王的观望中。

到了拍地后两周，随着刺激效应的蔓延发酵，深圳湾业主的总调价次数，调涨次数占比连续超过40%，地王对资产价格的提振立竿见影，市场信心迅速激活。

这种刺激效应甚至延续到了今年，根据乐有家研究中心数据，深圳一季度各大豪宅片区的业主报价调涨占比，深圳湾片区的业主报价上调次数是最多的。

不止是高于华侨城、蛇口、香蜜湖，在这一轮轰轰烈烈的“止跌回稳”潮中，深圳湾业主的报价调涨占比，还远高于全深圳以及南山区。

深圳湾业主报价近几个月的高频次上调，从市场实际情况观察，并没有影响到深圳湾豪宅的成交。

根据乐有家研究中心监测，深圳湾片区的议价空间已连续两个季度缩窄，从-28.66%缩窄至-13.81%。而1500万以上豪宅的议价空间甚至无限趋近于0%，也就是趋近于报价成交。

一方面业主不降价照样能卖房，另一方面买家买房都不谈价了，这情况几乎在二手房市场是“神迹”！

多个市场数据侧面验证了深圳湾豪宅资产，在当前市场受到极度认可。随着新顶豪四季度入市的号角吹响，深圳湾当前的量价趋势可能还处于低谷！

敏感的行动者已经在抢跑入场，刚刚过去的一季度，整个深圳湾片区的平均成交周期缩短到144，环比下降61.6%！达到近7个季度最低！

按当前趋势，在新顶豪项目入市前，深圳湾的平均成交周期还将进一步缩短，随着主流预期趋向资产价格继续上涨，现在这一买房“窗口期”，似乎只剩不到两个季度了。

特别是近期，港深西部铁路最新规划出炉，将增设深圳湾站，预计2034年至2038年落成竣工，香港北部都会区到深圳湾的时间距离，一下拉近到10分钟左右！大湾区跨境融合核心动脉的基建，再次提高了深圳湾的资产价值天花板，加快了买家决策时间。

从近一个月乐有家门店的数据看，深圳湾片区3月的看房量环比上涨了40%，进一步证明了片区买房“窗口期”在急速缩短。

当前深圳湾片区的笋盘在快速消化，而新房住宅方面仅有深圳湾公馆在售。这也是片区内唯一在售的复式现房豪宅，所见即所得。

深圳湾公馆在售的79-87㎡2-3房复式，户型使用率最高超150%；113㎡3房复式，户型使用率最高超130%；152㎡4房复式，户型使用率最高超130%，而实用面积单价只要10万/㎡起！

可以说，在下一轮周期到来前，在深圳湾买房很难忽略深圳湾公馆。而在资产价值得到普遍认可的深圳湾，要如何脱颖而出，深圳湾公馆早已给出答案——

项目不止有深圳湾豪宅的顶配属性，150米天际线的垂直地标，由全球顶尖设计团队AECOM操刀，以突破性的L型建筑布局重构空间逻辑，每户均享270°环幕视野。

项目还有独特的个性属性，精准捕捉国际新贵阶层的前沿生活理念，既需私密独立的居所内核，又追求与城市资源无缝连接。其复式产品以低于常规豪宅的建筑面积，实现超越平层的功能配置，在深圳湾的稀缺土地上，构建出兼具投资抗跌性与生活引领性的资产容器。

尤其是全线搭载德国Miele厨电、KNX智能操控面板及隐藏式收纳系统，实现“一键切换”居家模式与极简美学平衡，更受年轻一代new money追捧。

此外，深圳湾公馆不仅独占“山、海、城、湾”四维景观体系这一片区核心价值，更以立体化区位优势彰显稀缺性：5分钟直抵深圳湾口岸，高效接驳粤港澳大湾区世界级机场群；“育才教育集团+北师大附属学校”双名校护航体系；商业能级则聚合深圳湾万象城、来福士广场、海岸城及K11四大国际级商圈矩阵；同时坐拥全国首个体育主题商业综合体“春茧”、深圳湾文化广场（规划中）、保利剧院等六大文化地标，与海上世界艺术中心共同构筑人文艺术生活圈，形成“自然+交通+教育+商业+文化”五位一体的顶配资源集群。

在深圳湾片区，深圳湾公馆都是“六边形战士”。

深圳湾的价值不仅在于当前的高端配套与稀缺资源，更在于其作为国家战略承载区的长期潜力。可以预判，随着新顶豪项目按期入市，深圳湾资产价格“稳中向上”的趋势确定，接下来片区市场大概率将迎来交投两旺的景象。

●2025年深圳市民置业计划调研：预期增强！50%认为能止跌回稳

●11月深圳新房认购已经接近10000套，预售网签量环比上涨133%

●成交暴涨，业主反价，中山跑出一线行情！