千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
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提问：我想自住+，1000左右，南山前海和福田梅林。选哪一个好呢？谢谢！
回答：1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后的地方仍然是深圳湾，也是换房的目标。如果生活半径在福田，职业板块就应该选在香蜜湖。短期内深圳湾都会是深圳房价的至高点，但是现在的价格已经属于高位，所以建议淘笋为主。
提问：你好！请教两个问题，1.家庭年入100出头，两套三成首付按揭房，一套宝中去年才买的，没法加按。另外一套民治楼梯三房供了四年没怎么涨，很纠结现在置换还是再等等看涨幅。2.目前总负债率大概50%，关键是孩子两岁了，有点操心学位，两套学位都不好，宝中这套自住还算满意，但是也不知该怎么置换可以兼顾居住，与学位。思路有点乱，请求指点一二，多谢！
回答：这几年，很多家长患上了学位焦虑症。其实大多是盲目跟风式焦虑，别家娃都在读名校，凭啥我家娃读不得? 再配合这一波学位房的暴涨，眼看几百万失之交臂，更焦虑到彻夜难眠了。所谓名校不过如此，另外这一波学位房涨太猛，凡事过犹不及，后续肯定要静静。你娃还小，与其焦虑五年后的学位问题，不如先解决眼前的问题，把民治这套不会涨的楼梯房给置换了，也许稍带着就把学位问题解决了。
提问：您好，最近正在考虑买房，300-400的标的，需要5成首付，纯投资不自住，3-5年投资期限，目前看了这几个小区，请老师看看怎么样 1.中粮幸福花园1房一厅 2.四海公寓和栖游家园的一房 3.米兰第二季的一房一厅 4.书香门第上河坊的一房 5.曼海宁的一房一厅 6.心语家园的一房一厅 7凤凰雅居的两房一厅 或者老师还有其他的投资标的推荐？谢谢了！！
回答：涉及楼盘有点多，不一一点评；对于这种低总价的盘，选筹思路，热点片区实现功能性上车（但一定要新一点，交通好）；另外一个思路就是带学位，学位上车盘，如果这两个都没，这种低总总价，小面积无意义；可参考内部分享。
提问：三叔好。南方国际广场能买吗？三年后小孩可以上石厦中学。目前首付180万左右，有贷款记录要五成，以学位为主，老师觉得有更好的选择吗？
回答：如果为孩子读书可以买。石厦学校是福田仅次于四大和福外的名校，成绩经过多年验证，一直稳定。不像福外南，深外龙，科华，深圳湾这些未经过成绩检验的“名校”，还存在不小的不确定性和风险。南方国际36平是石厦片区总价上车盘，除了自用，投资属性也不弱。不过你们下手有些晚了，去年12月，我们帮客户买的同户型265万；今年1月，星球推过这个产品的一套笋盘，被一位星球粉丝及时拿下，总价290万；今年4月初，我们帮客户又买了一套，总价323万。现在报价360万，不到半年涨了100万，短线上涨空间不是不大了。你们孩子要读初中，自用仍然可以买，因为同类学校找不到更好的替代品，投资的角度，石厦学校只要成绩稳定，长线没有问题。
提问：我有一套梅林关口滢水山庄一区的三房，持有7年了，但最近四年几乎都没涨，总价还在400万多点，去年传过一段时间的棚改，但又没下文了（听说有3栋不够20年），想请问还有必要继续持有吗？近两年棚改的可能性大吗？如果下半年换手去买哪个区域的房好些？
回答：滢水山庄老了，滢水山庄所在的片区也老了，老上加老=暮气沉沉=跑输大势，七年了，早就应该置换了。不要再寄希望于旧改，得等多少年才能让旧地换新颜？十年才等来一个华润城，尚未财务自由的我们应该不停的去折腾，裂变，在力所能及之下，劣质房产优化成优质房产。
提问：你好！焦虑的刚需麻麻求解答~！刚出手了老公名下的住房，我无房无贷。6月下旬应该能到手450，家庭年入65，考虑月供想购买总价800-1000的房子。一家五口父母小孩同住，考虑小孩3年后上幼儿园，6年后上小学（好像都说中学比较重要，不过感觉太遥远万一政策有变呢），噢还有老公墙裂要求方便停车
1.现在是等西丽光明沙井的新盘（如果买新盘担心3年后幼儿园没建成），还是有其他比较好的二手房选项？比较喜欢西丽大学城片区和南科大附小（还没出成绩有潜力？），也去龙华红山上塘看过一些，但是否价格已处于高位？而且一想到早高峰4号线就很担忧... 2.有没有可能入2套，中西部先入一套小户型学位房，留点钱关外打新或东部入一套等待补涨？可以接受投住分离，不过到上幼小估计就得自住了~ 感谢感谢！
回答：焦虑的麻麻，你确实喜欢焦虑啊，连遍地开花的幼儿园你都焦虑上了——幼儿园是商业机构，有需求的地方，自然会有人发现商机。不必焦虑，生活就是不断遇到问题然后解决问题，水来土掩，兵来将挡，船到桥头也自然会直。1)我们应该知道什么阶段买什么房，买得起中产房就不要去住上车房，够得着市区就不要去远郊——因为有更好实力的我们迟早会嫌弃，所以已经有过房子的你，就不要瞎凑热闹去跟风打光明沙井，住在大工地的滋味并不会好受，西丽可以买。2）红山上塘是不是在高位？我认为南山宝安红山优质盘短期还会继续冲高，因为这一波以后，尝到赚钱效应甜头的刚需群体会加杠杠置换大户型或者标杆盘。3）你家孩子估摸才半岁，你们一定还很年轻，完全可以加大负债自住一套+投资一套小户型。
提问：中熙君南山 中海深圳湾畔花园三房，从5年投资角度看，更推荐哪个么
回答：显然是中熙君南山中海深圳湾畔没有看到很明显的价值点，等旧改很漫长，不适合所有人。收入预期增长缓和的人群适合去“守”，后劲足的年轻适合“攻”，让财富在每一次裂变中升级进阶。
提问：你好，想找一套学位和兼顾的四房，预算2400万左右。已有学位保底：南外科华学校，但我老婆有4大情节。我想在香蜜湖，深圳湾，宝中选择。1.香蜜湖是老婆，但房子太旧，只看上中旅和香域，其他看不上，预算有点压力。2.深圳湾房子新，热度高，学校也追捧。缺点双拼多，单证4房选择不多。3.宝中，前海扩容，欢乐港湾，宝中学位等利好，想博一个暴击。缺点是利好提前兑现了，现在价格高，选宝中则投资属性大。学位万一不好，就用南外学位。4.现在住红山，利好没兑现，未来一年可能几十万，但又担心其他地方也涨1-2百万，增加成本。现在问题：是否要马上换红山房子，然后1,2,3怎么选择好呢？谢谢
回答：1、深圳湾只能算一线豪宅，算不上学位房，估计15年内，中考成绩都进不了深圳top 12。没有中考成绩，不说对房价的影响，对孩子来说，就是少一些升名校的概率。2、深圳名校，还是在百花片区，幼小初都很好，一梯队。如果孩子还没上小学，选择是百花，孩子多35%概率升入8大级别档次的初中。3、高级中学比宝中稍微好一点，区别不是特别大。香蜜湖片区的好处是，幼小初特别好，如果读香蜜湖的小学，进入另外3大的概率也很大，保底是高级中学。这个情况比宝中牛一点，福田、罗湖好学校的独特优势。也一样是，如果孩子还没读小学，香蜜湖就比宝中好，更比深圳湾好。4、短线，宝安中学、香蜜湖都是疯一样的涨。单短线来说，深圳湾、宝安中学、香蜜湖，都是在价格快车道。5、如果是红山的高级东校区学位，就没必要换走了。 高级东校区跟香蜜湖的本部，教学体质、升学渠道差不多。把多余的钱，按纯投资思路去买房就好了。
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三叔说房2020-05-26 01:48:32
