千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选
提问：三叔你好，你认为40周年深圳是否会有扩容？
回答：你好，前海扩容的可能性倒是很大，但传言东莞、惠州并入深圳的可能性不大，深圳还有很多地很多房，还没有到那个时候。
提问：您好！预算700到800之间，老婆在翻身附近上班，我在罗湖大剧院附近，小孩2岁多，考虑到学位和居住环境，目前看好的雷圳或者碧海富通城怎样？或者有无更好的？谢谢！
回答：你们买房的大方向围绕前海，是很正确的选择 前海周边的梯队概念比较明显，大体排序是桂前妈三湾、蛇口宝中、老前海、碧海湾赤湾这样，具体选筹是个大学问，除了到前海核心枢纽的距离之外，地段等级、楼盘所处的小环境、学区和自身品质也非常重要；雷圳碧榕湾，老前海08年中型高层&楼梯小花园，南实9年，预算范围内是电梯两房和楼梯三房；碧海富通城，碧海湾楼盘总共6期，1345宝一外，26海湾中学，楼龄跨度8年，大大小小户型是很齐全的，预算范围内三房小四房都有；所以这两个选筹，一个偏重学区，一个偏重居住，中上之选，更好的选筹可参考内部分享。
提问：您好，三叔～刚刚加入，相见恨晚。家庭情况：
房产3套，2孩，小企业主。自住中海九号公馆165平欠款300万月供16.5K；中海阳光玫瑰园80平红本出租8k；罗湖幸福华府军产房出租4k。
现金300，年收入200w上下。
先生购房思路：
玫瑰园DY，打新润四，如中签可以考虑卖玫瑰园。如抽签不中，再去做其他房产投资。孩子可以送去读私立初中，北大附中（3年45w），资产和学位分离。
太太购房思路：
买总价低的宝安中学学位房，生活工作圈都在20内，便利、压力小，灵芝新村或者超小户型次新房，玫瑰园不卖。
意见分歧：先生觉得灵芝新村旧改遥遥无期，等待周期长，小区破烂不堪，目前宝中学位紧张不一定来得及积分。太太觉得老破小性价比高，目前2房600万左右，3房680万左右，将来书也读了房子也赚了。
三叔～请您帮忙分析一下，我们只是想要解决孩子读书兼顾投资价值，并不自自住，哪种思路更好？或者您有没有更好的建议可以指点一下迷茫中的夫妻俩，感谢～
回答：
你好，感谢赞赏！
中海九号公馆自住不错，投资价值一般。中海阳光玫瑰园还有潜力。罗湖的小众军产房价值不大。
打新思路正确。
你先生观点正确，宝安中学确实不错，但周围低总价扎堆，自然地失去竞争力，物以稀为贵。同时旧改从立项到旧改完成到新房交付，快则七八年，慢则无限期，没有人敢保证旧改要多久，全款砸进去就要赌人品了，时间成本和机会成本太大，不值得。如果要买，我建议就买个小户型，因为未来越来越少人会为了一个学位，牺牲家庭居住舒适度，去住两房和三房，也就是说两房和三房未来会较少人接盘，失去流动性的概率很大。
提问：老师您好，我的情况比较复杂我稍微说明一下，我算是深二代，或深圳早期移民，我目前是二套无贷款，之前购买过一套住房是购买我父母名下的房产帮我哥拿到首付的，即我购买我父母名下房产，给我哥套现买房首付的但又不卖出本来的房子，目前这套房产已经卖出无欠款。
我的问题是这样的，目前父母名下有400万左右房产可以过户给我，我目前手上有120万流动资金但是要做生意用，可以逐步拿出作每月还贷但是不能一次性拿出，每月生意收入有3-4万，有社保有公积金。我目前未婚，我想把父母能过户给我的这套房产抵押再购买一套住房，老房子继续自住或出租。想请教一下老师1.像我这种情况，既考虑投资又考虑自住，想购买住房该如何投资，深圳目前情况，该购买哪个地段或者有无具体的盘推荐2.我的资金该怎么操作？能限度财富增值。看了老师的文章感觉老师很专业，请老师以专业的角度帮我分析分析，给我一些建议。谢谢老师
回答：
你好，感谢赞赏！
不要过户到你名下，过户不但限售3年，还占用了房票。
因为没有提供楼盘名，不好判断是否值得继续持有，建议直接将你父母这套DY，但不能以你作为主借款人，因为这会上zx，再去按揭贷款会算负债，同时有首、付贷风险。即考虑投资也考虑自住，自住是需要离工作地点近才方便，麻烦告知工作地点。考虑到需要流动资金做生意以及月供能力，建议买个500左右的房子，可考虑西乡、沙井，具体参考内部分享。
提问：三叔说仁恒房子精装修有很大问题?主要是还是啥问题?
回答：你好。仁恒是新加坡上市房企，仁恒在上海开发的都是偏高端项目，在深圳并不知名， 其中一个原因就是项目都在龙岗（梦公园、峦山美地）。精装修会有一定的溢价，主要还得看性价比，溢价的多与少。感觉仁恒想做品牌溢价，对装修标准非常自信。
提问：三叔您好，
最近被孩子的搞的头疼，幸好遇到您，麻烦帮忙解惑。
背景：
现龙岗有卓弘高尔夫雅苑一套，婚前购买，房贷剩70；做了dyd还款70后，剩余230可用于首付。准备首付5成在我名下买。
我上班在福田年入45；老婆在家门口上班（自由职业年入12），她去南山上班的话预期收入。
现有四岁孩子，2022年幼升小。
需求：
优先级1是孩子的学位，优先级2是住南山老婆上班近，工作有提升。
现在的思路：
1 买罗湖的缤纷时代家园28平，租房上螺岭，顺便博旁边华润旧改规划的那个学校的初中学位。
2 买南山的阳光华艺大厦37平，460万，勉强可以住，双学府学位。但初中是8年以后了，担心未来学府的排名下降。
3 买蛇口的紫竹园2房，480万，小学后海一般，初中育才二中是老牌应该排名相对稳定，住着也相对舒服。
4 买大运的阳光天健城，上龙外，300的单房可以住卓弘，或者450买2房就近上学。但感觉龙岗已经有一套了，内心召唤总想去市区
以上3个选择，1没啥压力，2、3、4压力较大但可以承受，但不知道哪种选择更优？或者三叔有没有更好的建议？
劳烦您百忙中指点，感谢!
回答：你好。卓弘高尔夫雅苑未来地铁14号线开通有一定的利好。
1、螺岭是罗湖区关注的学校，然而，连续多年的扩班、2019年发布的小户型入学政策，让家长产生了迟疑。这些迟疑反映在房价上，就是东门168的价格俊巡不前，标杆楼盘金城华庭涨幅缓慢。自用学位勉强可以，投资不建议。
2、学府中学去年成绩表现平平，不过我觉得有上升潜力。
3、可以考虑。
4、不建议，未来趋势一路向西，鸡蛋不要放在同一个篮子上，资产配置应投在更优质的地段。
我建议2，次选3，还可以考虑其他选择，参考内部分享。
提问：投资小白新人首问，三叔好，自身情况：家有一套罗湖华丽西村三房，二手房价格500w，但是因为上面有已经去世的共有人，目前无法办理继承过户，只能自住，带螺岭小学学位。目前27岁小两口手头只有20w，家庭年入税前50w，考虑总价200w以内房产投资，合适的话也有自住需求，夫妻俩在南山上班。想请教可否买宝安西乡的青春庭园的开间套内20平米，可改一室一厅，投资和自住价值如何？考虑1：近广深公路但不近地铁站（西乡站2.5公里），驾车方便但是可能会吵，且出手时买家不一定有车。考虑2：近流塘小学但是不知道有无流塘小学学位，且不知这个小学如何。考虑3：罗湖自有房老且远，不太愿意住过去，是否有方法出手？考虑4：家庭助力少首付拿不出太多，还该不该加杠杆再买贵一些？贫民窟年轻人还能选择哪些盘呢？谢谢三叔！
回答：你好。刚需上车首先考虑通勤距离，不要在通勤上浪费太多时间，将时间用来提升自己。青春庭园上车没问题，距离未来12号线地铁780米，有一定的利好，其学校还是不错的，有流塘小学（市一级）+新安中学外国语（九年一贯）+西乡中学（省一级），能持平大盘，3年后置换还能赚一点。罗湖就不建议了，未来会跑输大盘，建议在能力范围内合理使用杠杆，努力工作3年后换更好的。
提问：你好，有人说以后生育率降低，有书没人读，有人没书读。第二梯队，关外学位房价值会受影响，只有最近几年有炒作价值。未来只有学位房，和生源、片区好的关内学位房不受影响。不知道你怎么看？感觉很多人只看好南山宝中香蜜湖的梯队学位房
回答：对于学位房，带朋友们买卖过几十套学位房，亲身体验了从甄选学校到甄选学位房的全部过程，所以在微观和实操层面略有些经验。
首先，深圳的优质学位房整体是供不应求的，而且这个趋势短期内看不到扭转的可能。由此带来的是消费溢出，也就是学位房买不到，改买第二梯队。所以，我认为除了梯队，第二梯队也是家长们追逐的目标。我们今天踮踮脚可以够得着的第二梯队，未来都将高不可攀。其次，并非生源好就一定能考出好成绩，拥有类似生源的深高北和龙华实验（水榭56和水榭123），2019年的中考成绩差异有多大，大家都很清楚。凭生源考出一个名校的说法，听听就好。名校，非一日之工。第三，南山福田在教育上有先发优势，但从另一个角度看，南山已经格局初定，福田正在全新布局、大力建设，原关外则在迎头赶上。那么，论增量，是不是原关外的教育增量的空间更大、更有想象力呢？最后，香蜜湖深高南，我已经多次预警。花无百日红。
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三叔说房2020-05-28 02:22:43
