提问：三叔你好，看了一套房，1988年的房子，产权只有50年，带育才一小和育才三中，值得入吗？
回答：你好，具体看总价吧，自用学位还是不错的，但需要注意的是32年楼龄和50年产权，也就是贷17年，这将成为未来转手的阻碍。 = 涨幅 * 杠杆，用不到杠杆，失去了金融的助力，涨幅再好，也会受限。因此不是投资好品。
提问：三叔 您每天问题好多啊 回答真辛苦 选房选的好累 真是个体力活
首付120 多万 3成 我们工作一个在松山湖 一个还没定在哪里 可能在福田 可能南山 也可能会去别的地方
所以 我们现在主要考虑投资
1.投资的角度来看 先选二手次新 还是一手楼盘呢 一手大部分23年交房 然后3年限售 26年才能卖 这样持有时间和成本更久呢
2.光明那几个网红盘 金融街 电建 宏发 还有沙井海岸城 有优先顺序么 预估能涨到多少？
为什么大家都在关注这些楼盘 现在的价格也不便宜了 这些楼盘如果涨到7 万 有人接盘吗 因为这个价格可选择性太多了
3. 如果首期不够 有什么办法能凑到么 ？
4. 大运的中海康城 华策中心城 龙中的金地龙城中央（据说合正旧改会引进名校） 颐安都会 怎么选筹呢
都说买西不买东 好怕买错了资金和房票又浪费了
现在就是在买东还是买西纠结，还有其他较好的选择吗
回答：你好。感谢理解，现在大热天去看房的圈友也会比较地辛苦。
1、建议二手淘笋为主，一手为辅，避开公寓。是的，时间较长不利于资金量小，资金量小需要快进快出，争取套赚钱后置换到第二套更优质的标的。
2、个人看法：沙井海岸城 > 电建洺悦府 >金融街华发融御首府 >宏发嘉域 主要靠南山的外溢，相对于南山十几万的单价来说，7万算便宜了。
3、看下置顶帖如何凑首期
4、颐安都会，次选中海康城，当然是买西部更好一些，但不同的资金量有不同的选筹方式，具体参考内部分享。
提问：三叔，您好！我想置换三房，现有情况汇报如下:
a.人口情况:40岁的俩口子，2娃，大的11岁上五年级，小的3岁马上幼儿园，奶奶68岁跟我们一起住。
b.房产情况:现有60平米两房，2010年房产，银行抵押40万，在福田保税区，现在房价520左右，福田保税区的地铁下半年开，保税区职功能转变，下半年桂花路连接新洲路的利好，楼下就是小学，福外初中学位。
c.YQ前家庭收入30万，老婆罗湖古玩城附近上班，我是在家上班的小买卖，YQ期间收入减半。
问题是:
1.保税区的这个房子什么时候卖会是点，看了您的文章，我相信您的眼光。
2.您觉得我买个多少钱的房子合适，哪个片区的房子更适合我，有没有推荐。
3.孩子要上学，初中的明年就要学位，小学的还要三年，个人觉得学位不用太差就可以，老婆上班有地铁。
4.是电梯房，但是这个钱能如果电梯房，估计又比较难，不知道能买个多少价位的，也不知道在哪个区域，哪个片区，更加不知道哪个小区。另外，如果只能楼梯房，奶奶腰腿能爬2-3楼的样子，她老人家最想要个带小院的一楼。
回答：你好。
1、保税区的前景看河套开发，片区本身的改造空间不大，规模较弱，深港合作的河套片区随着对岸不稳定的情况也蒙上了阴影，中长期看持平大势。
但由于地处口岸附近，租售比不错，流动性较好。如果福外南成绩表现好的话，片区还有一定的潜力，地铁3号延线也会有一定利好。现在还不是时候，建议下半年再看看。
2、不知道你手上有多少资金？考虑到月供和工作地的通勤距离、未来标的增值、孩子上学等方面，建议在福田买个700左右的，350w五成首付，留点资金在手上。如在保税区做置换也是不错的，另外可考虑石厦和皇岗，可参考内部分享。
提问：你好，未来龙华红山上唐龙胜有什么发展？我不明白为什么龙胜现在次新楼房全部都冲到了8万！有点担心这个地方未来会长时间站岗！
回答：龙胜片区分析：成片的优质住宅，底商陆续进驻，生活氛围好；多为2015年以后交房，社区环境好，居住人群相对纯粹；上车容易；4号线地铁入户，6号线通车；附近有恒裕、莱蒙、恒大、金茂项目，价格还有想象空间；龙华实验、高峰、和平实验，学位不算差；中海锦城、壹城中心、港铁天颂都有综合体商业；与北站商务中心、福田中心通勤都很方便；
劣势在于：城市中心西移，去前海、后海、科技园都不方便；片区二手供应量大，短期内无法强拉价格；
提问：三叔您好，非常感谢您的回答，帮我指点迷津，今天还想请教您关于南山的国际市长交流中心有没有必要投资，现在单价也不到五万，就是它住家很少，大都是公司在办公，不知道适不适合投资，还有沙尾的京基御景华城的一房和蓝天绿都家园的一房比较哪个更值得投资，非常感谢！！
回答：你好。国际市长交流中心因为其租金高，有白石洲旧改概念，同时学校还可以。但缺点也很明显，旧改时间长，居住体验不好，楼市都是写字楼和酒店，不适合短期投资。京基御景华城更好一点，福田上车盘，不愁卖也不愁租。
提问：三叔，宏发前城77平北向三房，户型怎么样？能分析下吗？
回答：提示大家，并非套内面积大，这个户型就是好户型，实用性就高；QCC是15年开盘，赶上了高赠送报建的末班车，51层超高层建筑，蝶式塔楼设计，3梯6户，户型搭配基本一致，有77北向三房、89南向三房&四房、117南北通大三房、150南北通五房等，77的朝向和设计是歧视的，也是项目在设计之初为了提高使用率、补齐楼层平面做的取舍之后的结果；户型评价的5维度 1、采光 尊重城市所在纬度和光照环境，深圳的采光面较好的方向是南、东南、西南、东，QCC77平全朝北、最差一档；2、通风 户型设计尽量通透，形成穿堂风，能够给室内空间做到较好的降温、除湿，QCC77平是单边户型，开门可对客厅通风，但各功能房间开窗却无法形成对流，并且两个卫生间都是黑房间，长期闷湿，最差一档；3、动静分区 随着使用者的由外而内行动，户型也建议有动区和静区的过渡，比如入户、客厅、厨房、生活阳台为一组，卧室、卫生间、衣帽间、书房为一组，QCC77平所谓双龙抱珠户型，是相当鸡肋的，把户型分成东中西三个区，十分混乱；4、房间尺度 主要指开间&进深的尺寸和比例，适宜采光和摆放常用家具，QCC77平除客厅扁宽之外，其他房间的尺寸比例还算合格；5、房间形状 只功能房间的实用性，这个要和人行动线、人体尺度结合起来分析，这个户型在“动线长度”方面有点浪费了，粗算了单纯的动线空间，就有30㎡，蓝色的尴尬区有10㎡，实际这个户型的好用区占比只有一半，设计可以说是负3分差评，是了做赠送面积而挤出的边角料。
提问：三叔，石厦学校和福外南怎么选择，在福田上班，小孩今年两岁，感觉它俩现在价格差不多，未来你更看好哪个？
回答：更看好福外南。原因很简单，有价差，同比标准两房总价，福外南九年制72平490万，石厦中小学缔馨园一改二48平475万，标准两房的价格就不要说了。第二福外南没出成绩，有潜力。第三福外南传承了福外的师资和教学体系。自用学位不一定是这样的逻辑，看你的风格。
提问：在深圳有一套自住房，现在手头有少量闲置资金100多，想投资一房，罗湖，沙井，宝安该如何排序，持有时间中等，你有什么推荐吗？
回答：一房的选筹，看学位，第二，看位置，第三看品质，所以排除学位因素，肯定宝安好于罗湖优于沙井。学位的重要性不言而喻了，位置好的一房租售比高，接盘人群广，以距离换空间的前提是有更大的空间，更多的功能，否则谁也不会舍近求远，位置+品质的一房在熊市多少能涨点，其他都偃旗息鼓，具体参考内部分享。
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三叔说房2020-05-31 01:34:09
