作者：公子小白
01
时间飞逝，深圳“715”大调控，已经半个月了。
按照新政，深圳户籍人口购房，也需要落户满三年，且连续缴纳了3年社保方可购买。当然，如果刚落户过来，已经连续缴纳了五年社保也可以买。
这道史上最强的调控，如同一把铡刀，直接将深圳二手房的成交量腰斩弃市。
根据数据显示，新政前深圳二手房网签量在1700套以上，7月16日，直接咔嚓到了217套，后两天甚至只有几十套。
没办法，新政之下，很多人一夜之间没了购房资格，很多正在看房途中的炒房客，也不得半道折回。
就在今天傍晚，深圳楼市再出大招：深圳市规划和自然资源局发文，宣布停止审批商务公寓。
深圳的商业用房很多，确实需要停止审批，此外更需要停止的是写字楼等商业用房的土地审批。
傍晚这道新政，影响有二：
1、由于公寓不限购，现在停止公寓土地审批，意味着以后深圳的公寓数量将减少，没有户口的人，在深圳将更加难以购买居住形态的房子。
2、对于商品房市场是个好消息，公寓用地审批停止，目的就是要增加住宅用地，一定程度上可以稳定深圳商品房市场。
在补刀之后，深圳的购房需求被压制得更加厉害。
但深圳人的购房需求仍在，既然深圳不能买，就只能转战深圳周边了。
换言之，深圳出台的里程碑式调控，利空深圳，利好大湾区其他城市，包括广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山等。
在这些城市中，东莞、广州南沙和惠州，应该是利好的享受者，尤其是东莞。
但东莞上半年楼市也非常火热，在感知到了压力之后，东莞也在深圳之后立刻加磅调控，堵上了漏洞。
东莞新政虽然没有深圳严厉，但也算够厉害的，对二手房也开启了限购，需要一年社保。
于是，东莞在堵上窟窿之后，没法享受到深圳外溢的购房需求。
理论上来说，惠州和南沙应该是利好享受者，前者不限购，后者有潜力，是自贸区。
02
南沙看似可以，但是前两天高层召开的房地产座谈会上，广州是被受邀者之一，回来后虽然还没加磅调控，但南沙的政策已经收紧了，从办理手续的周期上。
南沙本科学历就可以直接购房，但需要人才证，据当地中介介绍，以前办理这个证一周就可以，现在两个月都难办下来。
此外，本号也不看好南沙。首先，南沙已经涨起来了，后续的想象空间不怎么大，此外，南沙尚处在发展初期，兑现涨幅，需要漫长的时间。
惠州不限购，但是惠州的新房太多了，原本与深圳规划的对接轨交，由于不具备资格，也黄了。
如果今年826深圳没有扩容，惠州的临深区域没有划入深圳，那惠州势必会跌一波。
换言之，投资惠州，其实就是对赌深圳会不会扩容。本号以为，826扩容概率不大，广州是的阻力。
深圳调控之后，广州南沙没有起势，珠海反倒起势了。
珠海上半年就涨了很多，打的就是深圳牌，炒作的是深珠通道（尤其是北围片区），这个还在云里雾里的概念。
易居研究院公布的《2020上半年中国百城房价报告》告诉我们，有11个城市上半年涨幅超过了20%，其中珠海领涨，上半年新房涨幅高达31%。
上涨逻辑很明确，在粤港澳大湾区规划中，珠海地位相当高，尤其是横琴新区，再加上澳门与珠海合作这个概念，以及深珠通道这个概念，珠海的燃点十足。
最关键的是，作为粤港澳大湾区核心城市之一的珠海，在几个城市里限购是最宽松的，高新区甚至在去年直接放开了限购，非户籍人口在珠海高新区买房不再受社保限制。
这就如同给了一个需求倾泻而出的豁口，珠海房价水涨船高。
对于珠海，本号比较看好，看好是因为其环境溢价和管理层重视这两个层面。至于深珠通道这个概念，听听就可以，别当真，从规划到开建到落地，估计需要十多年时间，周期太长。
中山楼市，早就被深中通道超过好几轮，虽然上涨空间依然有，但相比于其他城市，看好程度略差一些。
在一众城市中，本号最看好东莞与佛山，奈何东莞加磅，只剩下佛山了。
理由是，在粤港澳大湾区内地部分，除广深之外的7个城市中，佛山经济实力最强，房价洼地效应更明显，实体经济或者民营经济占比较高，人口竞争力强，未来轨道交通数量。
03
佛山看点一：经济实力强。
2020年，佛山凭借经济实力，在粤港澳大湾区出圈，不但跃升入万亿GDP俱乐部，也如愿以偿地晋级为新一线城市。
佛山看点二：民营经济占比高，产业结构合理。
在17个万亿GDP城市中，佛山第二产业也即制造业占比，意味着佛山的产业更扎实。
数据来源于各地统计局
佛山统计局的数据显示，佛山民营经济占GDP的比重高达62.8%。
民企的发达、中小企业的勃兴，让佛山经济显得更有活力，更有抗风险能力，也为佛山创造就业、吸引增量人口提供了得天独厚的条件。
佛山看点三：超强的人口竞争力。
在整个粤港澳大湾区11市中，佛山的人口竞争力，仅次于深广。
2019年，佛山常住人口增量25.3万，与成都、长沙、重庆、西安这些强省会城市相比，毫不逊色。
制图：城市财经；数据：各地统计局
佛山看点四：在广深之外的7个城市中，佛山未来的轨交数量。
广州官方曾透露一个消息，未来与佛山对接的轨交数量将达到17条之多，换言之，广州将通过轨道交通，彻底实现与佛山的同城化。
就目前来看，很多广州人宁愿买佛山南海、顺德和禅城，也不愿意买南沙，因为佛山到广州市区更方便。
到时候就更加方便了，有了广州这个确定的购买力在这里，佛山的楼市潜力杠杆的。
佛山看点五：洼地效应。
说了佛山这么多优点，最后发现，佛山以珠三角第三的经济实力，其房价居然只位居第五，只有广州的三分之一，深圳的五分之一不到。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
投资投的是想象空间和发展潜力，这两点佛山刚好都具备。因此，本号坚定看好佛山。
子非鱼2020-07-31 22:00:17
