网上冲浪的时候，刷到一条微博。大体内容是这样的：如果不是首套资格；如果你的社保或者个税年限低于10年；如果你的首付竟然是经营贷信用贷又无法洗白的。就不要去凑总价1000万元以下的楼盘抽签凑热闹了，去了你也是陪读。
这条微博说，现在深圳这个价位以下的楼盘，明显是定向刚需客了。「这些人应该怎么办呢？建议不要犹豫和拖延，尽快到市场上去选择城区的次新二手房。如果你再拖，过了春节，极大概率是要放更多的血才能买到的。因为这个春节恐怕是最拥挤最封闭的春节了，有了去年的教训，大家对于好房子大房子的需求大增，越早买越好。」对于这位仁兄的观点，估计有很多人不服气。尤其是那些拿着现金正准备打新西部四大盘的。要他们此时放弃谈何容易？尽管这个观点算不上是的没有漏洞，不过我可以告诉你，方向是没错的。而要理解这个逻辑之前，需要弄明白两件事：
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，为什么放弃打新？
劝你放弃并不是这几个盘不好，恰是因为这几个盘太好，你根本抢不到。目前的深圳市场，对非刚需来说十分不友好。自去年715新政后，深圳正式进入了“无房优先”和“积分摇号”时代。个吃螃蟹的楼盘是华强城。2020年8月13日，项目公布了摇号入围名单。长达96页的名单上，积分者为109.5，入围积分线为62.4。109.5分是个啥概念？简单点说，就是必须要是一对深户夫妻，双方共在深圳缴纳41年社保，而且名下都没房。要知道，改革开放也才40年。随后，深圳几乎所有的新房都采用了这种模式。2020年11月24日，万众瞩目的华润城润玺开盘，项目采用1：10的入围比例，最短入围社保月份是51个月。51个月＝4年3个月其实华润城还算是宽松的，1：10至少给了大家一个摇号的机会，虽然这个机会不一定比摸彩票中奖的概率高。后来的事情大家就都知道了，华润城惊动了央视，轰动了宇宙。摸奖的门槛就再次提高了。现在，大多数楼盘入围的比例是1：3了。比如宝安松岗新世界.松风明月花园，2021年1月5日项目诚意登记入围名单公布，其中入围者社保或个税缴纳时长达510个月，而且还是两个客户。
一位客户是两人共同缴纳510个月，而另一位客户一个人缴纳了510个月。即42.5年。深圳特区40年发展的见证者拍记录片的话，这位仁兄定要上电视。的你跟不上，的你也不一定能够着。我拿到的数据是，新世界.松风明月花园缴纳时长为135个月，即11.25年！回过头来再看现在大热的四大盘，万丰海岸城718套，龙光天境花园1004套，深铁懿府768套，天健悦桂府约280套。四盘齐开共2770套。按1：3的入围比例计算，共有8310个入围机会。按照之前深圳的开盘经验看，这四个盘估计社保都是几百个月起步。所以啊，在准备去摸奖之前，去称一下你有几斤几两。当然了，你可能要说咱就是去碰运气，买到就赚到。但我的建议是，别把有限的上涨周期浪费在要靠运气才能买到的楼盘上。因为，明知道有90％的失败概率，你还去博，耗费了时间和人力成本不说，万一房子明年又涨了一波，原本能买的三房变成了两房，估计你会被老婆赶出家门的。话说，你又不是大雄宝殿的VIP，凭什么佛祖次次眷顾你？更别想着代持，这就好像自己成绩不行想找人替你高考，多大的风险咱就不说了。还是那句话，要建立自己的买房认知，别被市场牵着鼻子走。
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第二个问题：现在是不是入手二手房的时机？
先来复盘一下2020年的深圳楼市。2020年的深圳楼市被715新政划分成两部分：715前二手楼市成交旺盛，再现历史上的每月万套交易量；715后一手楼市更引人注目，网红新盘频出，打新成为高频热词；
看出什么了没？没有的话我告诉你。这一波的上涨行情是从2020年3月份开始启动的，3月份的成交数量直接从2月份的1667套激增至8008套，涨了380％。然后是一路火爆，到了7月份，月成交量已冲到了1.34万套。现在回头去复盘，这一波行情和两大因素有关：1、疫情缓解后，需求的集中释放；2、全球大放水，海量钱的涌入，而深圳资产适合资金避险，加上入户宽松，本地加外地的购买力就这样一波波的；这样的因素在2021年同样会上演。
疫情就不多说了，恐怕你现在仍在纠结回不回家吧？大概率，很多人历史上次会留在深圳过春节了，至少我和我的多数同事是回不去了。而另一边，货币政策依然宽松，有专家说2021是物价上涨之年，这其中一定是包括房价的。
数据显示，截至2020年12月末，广义货币（M2）余额218.68万亿元，同比增长10.1％。这已经是自2020年3月份以来连续第10个月货币增长超过两位数。尽管央行已经给出了明确的说法：货币政策要逐步回归常态。不过这个逐步要逐多久谁也不知道。两大因素作用下，2021年春节后大概率还有一波上涨行情。其实大部分人春节前的想法是观望，看年后政府会不会出手调控，看房贷利率是不是会下降，是不是有笋盘？其实，别想这么多。现在的情况是打新的路差不多被堵死，而改善型需求难买新房后，很多人的目光已重新杀向二手房市场。要是没记错的话，2020年12月，深圳二手房成交流量再次突破了1万套大关，这在历史同期都是比较罕见的。在这个市场，总有部分人比你我聪明。这就好像你本来可以11点的时候坐在办公室打开外卖软件精挑细选点你爱吃的酸菜鱼或者麻辣烫，结果你硬是拖到了12点下班去吃饭，到了楼下饭堂一看，只剩西红柿炒西红柿、辣椒炒辣椒盖饭能选了。最后你只能勉强糊弄一口，结果胃疼一下午。
买房子也是这个道理。而此时你要做的，就是不要犹豫和拖延，下手稳准狠。
至于怎么买，可以参考下这三个方向：
1、去年领涨的宝中、前海、深圳湾片区等西部片区，都是深圳楼市的王者，核心原因是这些片区代表着深圳的未来；
2、优质学位房。过去一年多，让人目瞪口呆的八卦岭，除了学位，基本上是啥都没有。同样的，预计本轮楼市的大涨中，百花、香蜜湖、南二外等片区极有可能仍然作为领头羊率先杀出；尤其是到了3月份开学的时候，大多数家长反应过来要给孩子准备了，市场又是一场明争暗斗。
3、2020年涨得最猛的，其实是深圳的小户型房源，不仅是百花、南外带学位的小户型，就连宝安、龙华的价格也高了。比如朋友去年年中入手的下沙花好园，当时是9万多入手的，现在已经挂牌到11万了。朋友说她19年就开始关注这个小区，20年前一直是6-7万左右，没想到春节一波行情之后直接推到了8万，她越等涨的越疯，干脆直接入手了。
另一边八卦岭的旭飞花园也是一样，1995年的老破小因为带学位，24平米的1室能挂到接近15万／平。
而且看最近成交的数据，小户型都已经突破了11万／平。
再看红山的金地上塘道二期，36.9平的2室1厅已经挂到了12.33万／平，总价455万；同片区的华业玫瑰园四季45平的1室1厅也12万／平，总价550万。而2019年年底两个小区同户型的房源成交价均仅为9.1万／平。
THEEND
地产全知道2021-01-19 19:48:59
